保障房中考：令人生忧的答卷

按照住建部的规定，昨日是各省公开保障房建设信息的最后期限，但仍有诸多省市未公布相关数据。按照计划，今年１０００万套保障性住房必须在１０月底前全部开工，不过，住建部部长姜伟新日前表态，将此节点延至11月末。从之前公布的部分城市今年以来保障房开工情况来看，开工率不甚理想，一些城市开工率不到三成。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金难题依然是制约保障房建设的一大障碍。而现实的建设速度既没能赶上年初时制定的目标，同时又因建筑工期短、成本低，多地保障房出现了质量问题，从而让人不免又要呼吁放慢建设的脚步。保障房建设速度面临的“两难”折射出计划与现实的差距，让人不得不去回想，当初豪迈地写下规划时，是否考虑到实际操作的能力。

◎上海：经适房开工率约25%

在最后截止日，上海发布了保障性安居工程2011年度建设计划。

昨日，上海市住房保障和房屋管理局发布信息称，2011年1~5月，上海市经济适用住房已开工124万平方米（约2万套），为计划的1/4；动迁安置房（限价商品住房）已开工461万平方米（约5.8万套），超过计划的一半。不过并未说明目前公共租赁房的建设和筹措进程。

根据规划，2011年度，上海市保障性安居工程计划建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套）。其中：经济适用住房开工500万平方米（约8万套）；动迁安置房（限价商品住房）开工800万平方米（约10万套）；公共租赁住房建设和筹措200万平方米（约4万套）。

2月28日，上海市政府召开上海市保障性安居工程工作会议，为了确保保障房建设任务的完成，当天，上海市政府还与全市18个区（县）政府签订了2011年保障性安居工程年度“目标责任书”， 进一步强化了保障性安居工程“以区为主”的建设机制，突出区政府在建设全过程的责任主体地位，并将任务目标完成情况纳入区县的年终考核。

而6月1日举行的“推进保障性住房建设”区县座谈会上，上海市市长韩正也指出，今年是保障性住房建设决定性的一年，要咬住目标不放松，确保今年保障性住房开工1500万平方米约22万套，供应1150万平方米约17万套。

新华社日前发文称资金难题依然是制约保障房建设的一大障碍。

目前，保障房的建设资金主要来源于土地出让收益和企业向银行的借贷融资。不过，上述新华社文章中，上海地产集团、绿地集团等参与多个大型保障房项目的开发企业也反映，贷款审批程序更加严格，审批时间更长，发放贷款额度也锐减。一家参建上海某大型居住社区的企业负责人告诉记者，现在项目多资金少，是“十口锅子八个盖”，紧张程度不言而喻。

值得关注的是，今年5月19日,上海市住房公积金投资的首个公共租赁住房项目——“新江湾尚景园”收购协议签约。上海市公积金中心使用公积金增值资金收购该项目，总投资14.98亿元。收购新江湾尚景园后，上海市住房公积金管理中心表示，将按照上海市公共租赁住房管理的有关要求，对住房进行适当的装修，达到入住的基本标准后，委托专业运营机构管理，并向符合上海市公租房条件的公积金缴存者出租。

上海市公积金管理中心原总经济师崔国盛对《第一财经日报》记者表示，目前全国公积金结余资金大概超过4000亿，平均资金使用率不足50%，结余资金应能投资建设公租房，并租给“制度内”的缴存者，而不是向全社会开放。

不过他也强调，使用公积金结余资金是有限额的，由于部分资金需要用于职工的贷款和提取，所以可用于投资的不能超过资金总量的15%，这样既完善了制度功能和吸引力，同时也优化了公积金的资产结构。

>>上海市预算增加住房保障支出15亿 保障房资金面临来源渠道狭窄难题

上海市财政局局长蒋卓庆透露，今年上海市本级预算调整方案中，将增加“住房保障支出”15亿元，“公共基础设施建设支出”56亿元。

调整包括，“住房保障支出”预算由7亿元调整为22亿元，“公共基础设施建设支出”预算由266.8亿元调整为322.8亿元。

在昨日召开的上海市十三届人大常委会二十七次会议上，蒋卓庆受上海市政府委托，作了《关于提请审议上海市2011年市本级预算调整方案（草案）的议案的说明》。

蒋卓庆表示，经国务院批准，2011年继续发行地方政府债券，财政部核定，上海市2011年地方政府债券规模为71亿元。

上述71亿元地方政府债券资金使用项目中，在建项目38.27亿元，新建项目32.73亿元（其中保障性安居工程15亿元）。

资金来源渠道狭窄也成为目前上海推进保障性住房建设进程中所面临的一个难题。

6月8日，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生在上述会议期间作推进保障性住房体系建设情况的报告时指出，今年以来国家对银行贷款实行紧缩政策和房地产市场调控力度不断加大，造成保障性住房建设资金缺口较大，开发单位贷款难度也增大。

上海市人大城建环保委一份《关于本市保障性住房体系建设情况的调研报告》中也指出了目前保障性住房建设面临的难题：“调研中承担保障性住房建设的企业普遍反映，资金压力大、回笼周期长，难以持续。”

上述调研报告还指出，公共租赁房建设和运作在资金上的矛盾尤其突出，企业担心“举杠铃”不知道要举多久。

对此，上述调研报告建议，要积极探索利用公积金增值收益和沉淀资金为保障性住房建设服务的新形式；加大市级财政的投入，并随着财政收入的增加，逐步提高保障性住房支出在财政中所占的份额。

蒋卓庆进一步透露，今年上海市已经向财政部提出参加2011年自行发债试点申请，待财政部上报国务院批准和上海市人大常委会批准上述市本级预算调整方案后，上海市财政部门将结合有关项目建设进度，在财政部指导下制定地方政府债券发行兑付办法，组建债券承销团，通过公开途径，完成自行发债。

◎湖北：保障房贷款受限楼市调控

在湖北今年建设32.86万套保障房任务中，截至5月底，全省开工率为49.67%。

湖北省住建厅副厅长毛传强近日在保障房工程质量电视电话会议上透露了上述消息。

据介绍，今年，湖北省保障住房的任务为36.86万套，除新增发放租赁住房补贴4万户以外，实物建筑任务为32.86万套，包括：新增廉租住房3.5万套，新增公租房9万套，新建经济适用住房3万套，新建限价商品住房2万套，城市棚户区改造10万户，国有工矿棚户区改造2万户，林业棚户区（危旧房）改造1.1万户，垦区危房改造2.26万户。

据悉，资金短缺是影响各地保障房建设进度的主要阻力。目前保障房和商品房的开发贷款都属于房地产开发贷款，被纳入楼市调控范围，这是保障房贷款受限的关键因素。而据湖北省副省长赵斌介绍，面对保障房的资金缺口，湖北今年起开始探索多种融资渠道，比如省住建厅与建设银行湖北省分行合作，向保障性住房建设和个人住房消费提供不少于500亿元的资金总额，其中建设银行筹措资金不少于300亿元。目前，该行已通过开发股权类、委托贷款类理财产品融资工具，帮助解决湖北省保障房建设项目融资10亿元。

同时，国开行湖北省分行针对部分保障性住房建设项目“还建地块与商业地块捆绑”的情况，以商业地块房地产开发收入作为还款来源，以商业地块的土地作为抵押的信用结构，目前对3个保障房项目累计授信19.85亿元。

此外，武汉住房公积金中心首批5亿元公积金委托贷款也于近日发放到位，用于青山棚户区改造和罗家港经济适用房项目。

赵斌透露，湖北省政府还将考虑通过税费优惠等措施，吸引部分社会资金参与保障房的建设和运营。

◎重庆：9个月完成全年计划，资金构成不详

重庆市今年计划用9个月完成全年的公租房投建计划，全年拟建1350万平方米。

虽然该市国土房屋管理局及所辖的公租房管理局日前未能提供5月底前该市公租房开建的总量，不过，重庆市市长黄奇帆曾在该市公租房第二次摇号配租的电视直播现场讲话中披露，截至今年4月底，今年应开工建设的1350万平方米公租房中的40%已经开工。

这意味着，到今年4月底，重庆市已经开工的公租房面积达540万平方米。而去年，重庆市已开工建设了1300万平方米公租房，约合20万套。

“如果以‘保障性住房’口径计算，重庆市今年实际计划投建的保障房（含公租房）应为49.6万套，占全国投建总量的5%。”黄奇帆说，“其中公租房20万套，廉租房17万套，另有10多万套危旧房、城中村、棚户区拆迁、改造。”

重庆市副市长凌月明本月初在该市公租房第二次摇号配租新闻发布会上称，到目前为止，全市共实施廉租保障22.24万户，其中主城是9.3万户；危旧房棚户区改造40.1万户，其中主城36.48万户。他认为，重庆市2010年的城镇常住人口为1500万，其中517万户是城镇居民。据此测算，目前该市的保障住房达到了15%。而国务院要求各省市到2015年住房保障要达到20%的目标。

据悉，重庆市政府此前提出的住房双轨制政策目标是，该市60%~70%的住房由商品房解决，另30%~40%由政府提供的保障性住房解决。也就是说，当地政府自己提出了一个比国家要求高一倍的保障房建设目标。由于当地相关主管部门对保障性住房及其中的公租房的资金筹集及用度三缄其口，因而暂时无法确认重庆市的保障房资金来源构成及用度情况。

◎福建：试点闲置公积金贷款

截至5月底，福建省各类保障性住房开工建设6.98万套（含往年开工续建项目），占目标任务16.91万套的约41%，棚户区改造住房已完成1.65万户，占目标任务7.5万户的21.9%。

昨日，福建省住房城乡建设厅住房保障处处长柳文定对《第一财经日报》记者披露了上述数据。

据其透露，国家建设部要求10月底保障房项目能开工，年底封顶的项目占总量的50%左右，而福建省政府要求8月底就开工，以确保保障房项目年底封顶。

目前，建设部已派出村镇司2名工作人员驻守在福建省住房城乡建设厅，将督促跟踪项目至年底，而该厅也正安排10个督察组（每组2人，处长带队）到各市督促项目开工情况，“类似保障房建设普查，与以往的抽查不同”。

日前，该厅已发文要求各市公开保障性安居工程项目清单和年度计划。

柳文定认为，该省各类保障性住房开工进度比较快，在全国各省区市同类项目开工中占比较高，主要原因是前期就已筹备，但目前尚未开工的部分后面难度较大。

对于棚户区改造住房的进度，柳文定表示不满意：“今年进度跟往年比较慢，主要是涉及征地拆迁，难度大。”

在资金方面，柳文定指出，今年中央下达该省的建设资金总额达13亿多元（包括公共租赁住房8亿、棚屋区改造3亿多、租赁补贴3000多万等部分），该省财政配套资金约10亿元。

虽然中央和省财政都加大了资金扶持力度，但柳文定坦承在资金筹措上仍有较大压力。他说，今年该省应建的公共租赁住房和廉租房合计达8万套，占保障性住房目标任务的一半以上，基本由政府投资，压力较大。

为此，福建省今年多渠道筹集资金，包括将住房公积金闲置资金用于保障性住房建设项目贷款，这个新招已首先在福州、厦门两市开展试点。

但柳文定表示，该省保障性住房的目标任务虽是16万套，但实际上将安排18万套，以确保完成全省任务。

目前，该省保障性住房完成较好的设区市是厦门市和三明市，其中三明市已完成任务量超60%，两市均从2010年就开始筹备这项工作。

据其分析，由于前期必需的工作环节太多，凡是今年年初开始筹备保障房建设的城市，6月份基本能确保开工，而5月份开工的项目，基本上都是往年就开始筹备。

>>深观察：重庆公租房悖论推演

在国内公共租赁房领域起步最早的重庆市，随着相关政策的陆续变化和推进，也逐步显露出种种悖论，这也使得重庆市对公租房态度出现了微妙变化。

《第一财经日报》记者调查显示，重庆市在设计公租房运营模式时，认为公租房在租金上有价格优势，因此在考虑资金流转时，基本以出租率100%为计算基础。

但已经举行的两次公租房摇号配租结果显示，受前期申请政策偏紧，以及该市公租房小区位置较偏远，交通及教育、商业等配套设施暂时还未能跟上等因素拖累，实际申请人数远低于预期。

这也意味着，如果重庆公租房租金收入无法按最初设想的那样悉数到位，该市3年内将投建4000万平方米公租房的租金都难以做到盈亏持平。

另一个衍生问题，则可能在5年后集中爆发。据本报记者调查，由于现有的公租房承租户5年后购买公租房的意愿极高，公租房可能将在5年租赁时效到期后，短时间内就悉数被承租户买走。如果并没有进一步的公租房修建计划，当地公租房管理局或面临无房可租或只有少量房屋可租的局面。

一再放宽门槛：租出去才是王道

“我不买房了，我就住公租房，划算。”6月5日，在重庆某地产公司上班的王巨力说，他刚通过互联网向该市公租房管理局提交了一份申请书。

此前2天，他还特地赶回老家，在当地派出所及房屋管理部门办理了一些证明材料，用于申请公租房。王巨力目前月工资4200元，扣除个人所得税及社保等费用后，每个月大致能拿到3400元的收入。

按照重庆市今年3月第一次公布的公租房申请标准，个人月收入不得超过2000元，王巨力与公租房无缘。

今年3月28日，重庆市第一次公租房摇号，原计划准备投放6.7万套房屋用于摇号，但因申请时间过短及申请门槛过窄，实际只有2万多人通过审核，进入摇号程序，其中1.5万人摇中公租房，获得配租机会。

第一次配租摇号后，根据实际情况，当地政府放宽了收入门槛限制，在审核申请人的收入标准时，进一步放宽到了个人月收入不超过3500元。遗憾的是，王巨力的收入依旧“超标”。

5月28日，该市公租房第二次摇号配租时，仍然只有2万多人参与摇号。

当天，重庆市市长黄奇帆在该市公租房第二次摇号配租的电视直播现场称，凡是在该市的低收入贫困原住民、新生代（刚毕业后工作不久）的大学生、农民工等群体，只要主要特征符合这三个属性，即使月收入在3000到5000元，也在合理的申请范围之内。

黄奇帆的这一观点随即被新华社解读为，“重庆放宽公租房申请条件，取消申请人收入限制，参加工作三年以内且没有住房的公务员，也列入了公租房申请人群。”

重庆市公租房申请条件中并没有设置户籍限制，只要求在该市有固定工作、一年以上的当地社保缴纳记录就可以了。但在几次不断的申请条件放宽中，甚至是否在当地缴纳了一年以上的社保记录这一条款也被去掉。

至此，重庆市公租房申请条件再一次宽松到令任何一个省市都望尘莫及。

王巨力尽管身在地产行业，且收入在该市处于中上水平，但他要凭借自己的财力购买一套70平方米的住房，需要花费60多万元，即使首付三成，也需要拿出近20万元，且要背负2850元的月供。这对实际到手收入只有3400元的王巨力来说，自己买房，并不现实。

但是，如果王巨力在当地申请70平方米的公租房，则其月住房支出资金仅为700～800元，且在住满5年后，可以以2500～3000元/平方米的价格购买这套公租房的有限产权。

所谓有限产权，是指未来在出售这套房屋的时候，不能当商品房出售，只能出售给公租房管理局，当地公租房管理局将按其持有年限中的同期银行利率，对比加上对应的利息增加价，回购承租户出售的公租房。

如果王巨力选择当地的公租房，则其5年支付的租金为4.8万元，购买公租房的成本为17.5万元至21万元，远低于商品房的投入。

值得一提的是，重庆市公租房小区内的停车费，每个车位每月仅为50元，大幅低于该市主要核心区域每月500元的停车费。

本报记者调查显示，当地政府一而再、再而三地放宽公租房申请条件，其原始动力除基于解决民生问题考虑外，还有缓解其公租房运营资金压力的因素。也就是说，当地政府必须确保自己所投建的4000多万平方米都租出去，才能在租金回收支持上，不至于影响整个商业模型的正常运营。

商业模式：全部租金只够还利息

在重庆市公租房的商业模式中，即使出租率为100%，其每年所收的租金，也只够支付4000万平方米公租房建设资金中的融资部分的利息。

黄奇帆5月28日称，重庆市公租房每平方米的建设成本为2500元，4000万平方米共需1000亿元人民币。这1000亿元中的300亿元由政府资金解决，分别是向中央政府申请100亿元的资金支持，地方财政承担100亿元，当地免收的各种土地出让金及税费100亿元。

另700亿元需要向各类金融机构融资，如果按照目前的利息计算，700亿元贷款每年需要40多亿元的利息。

黄奇帆说，重庆市4000万平方米公租房一年能收租金40多亿元，“租金与贷款利息基本打平。”

那么，700多亿元贷款怎么归还？

黄奇帆认为，该市公租房总建筑面积中设计有7%的商业设施，这些商业设施将以商业用房出售给市民及经营户，仅这一项目的收入，就可以达到300亿元。

此外，在未来5～6年中，若有人按公租房的建造成本买下公租房的不完全产权，“如果出售1000多万平方米，也可回收300亿～400亿元，”黄奇帆说，“这就把账给平衡过去了。”

公租房建设资金，一直是令国内各省市头痛的焦点问题。重庆市巨量投建公租房后，国内几十个省市先后前往重庆考察、取经。

黄奇帆对该市的公租房融资渠道显得信心十足。他说：“我们想得更复杂一点，由于今年银行的信贷资金收紧，一些工商企业较难贷到款，但这些银行对公租房项目是开明的，如果公租房在银行贷款，就会挤掉工商企业的贷款额度，因此我们把更容易得到的2000亿元贷款额度留给了工商企业。”

据黄奇帆透露，该市公租房目前已向保险机构融资200亿元。他没有披露具体的保险机构名称，以及融资成本等信息。

目前，重庆市国土房屋管理局及其所辖的公租房管理局均不愿谈及该市的公租房投建资金，以及未来资金如何平衡等问题，因此目前还无法获得有关该市公租房资金运营状况的进一步情况。

据本报记者观察，重庆市的公租房商业模型主要基于三个基础，一是确保租金只有市场上其他商品房租金的60%左右来保证其高出租率，以此获得稳定的租金收益，并填平700亿元贷款的利息；其次，是通过出售为公租房配套的商业用房，来回填700亿元融资中的一半缺口；其三，通过5年后出售有限产权集中回收300亿～400亿元填平其余缺口。

三个资金来源，缺一不可。一旦其公租房出租率达不到100%，其整体运营模型将受拖累。

不过，重庆市政府还有最后一张牌可打。

如果面临巨大资金压力，该市可以修改政策，提前甚至马上出售一批公租房给承租户，解决资金困局。如果该市在出售其中部分房屋时，去掉公租房头上的“如购买者在出售公租房时只能出售给公租房管理局”这一道紧箍——实际上这只是地方政府的一句话而已，则这些房屋将立即变身为商品房，其单价将接近万元，该市政府可以成倍回收资金。

这是一道终极资金保险渠道。

4000万平方米后的断档概率

现有的迹象则显示，重庆市在公租房操作上，态度已经有所谨慎，其论调有所缓和，步伐也有所放缓。

6月7日，重庆市副市长凌月明在该市第二次公租房摇号配租情况的新闻发布会上称：“今年我们工作当中延缓了交房时间，第一批入住的人反映墙面有气泡，建33层的楼工期一年半，按道理应该是房子盖好了，刷好墙留三个月，干了以后再内装，但由于工期紧，部分墙体没有干就进行了内装，结果出现了有气泡。”

凌月明6月7日公布的数据是，“今年可提供的房源有6万多套。”

这一数据远远低于该市此前计划在今年投放的公租房总量。黄奇帆5月28日则称，今年该市将交付使用的公租房有1000万平方米，合17万～18万套。

此外，6万多套公租房，仅仅是重庆市原计划在第一次公租房摇号配租时提供的房源总量。

重庆市最初的计划是，在今年3月份的第一次公租房摇号中，提供6.7万套房屋用于摇号，遗憾的是，因申请、审核的时间段过短，原定2000元月收入设置得过低，导致实际符合条件人数大大受限。此外，房租同比优势被交通不便、配套未到位等因素冲抵，最终只有2万多人参与了第一次摇号配租。

另据本报记者观察，重庆市在公租房建设思路上，也出现了言语谨慎的迹象。至少已经不再用“30%～40%的居民住房由地方政府提供的公租房解决”这一提法，而是进一步细化为，“其中200万人的住房由公租房解决，100万人由拆迁安置房解决。”

黄奇帆5月28日则表示，市居民的住房，60%～70%由商品房提供，30%～40%由地方政府提供保障性住房解决，“但并不是要去建300万～400万人住的公租房，公租房解决200万人住的房屋就差不多了。

接受本报记者采访的20位公租房承租户中，有17位均表示5年后将出钱买下自己承租的公租房。当然，这也受益于该市灵活的公租房租售政策，承租户甚至可以一间屋一间屋地购买，当然，在未购买完整套房屋之前，还得继续缴纳未购买的那几间房屋的房租。

但新的问题由此而生。

如果重庆市政府受目前公租房申请暂时不火爆的因素影响，在4000万平方米公租房建完后进入修整期或休息期，5年后绝大部分承租户一举买走这些公租房，当地公租房管理局手里实际可供租售的公租房总量瞬间巨量缩水，将导致该市公租房出现较大供应断档。

凌月明6月7日坦陈：“实事求是说，重庆这么大规模的建公租房在全国我们是第一例，在全国没有现成的经验、模式可以套用，所以这一年多来我们有关部门还在不断地摸索、探索、优化、完善过程之中。”