住房公积金：和你私奔真的很难

虽然收入不错,能负担得起每个月1万元以上的房贷,但因为限购令,黎天(化名)现在不得不暂时搁浅自己的购房大计。

近十年来,黎天就在北京和上海之间“折腾”,从2001年到2007年在北京读书、工作，之后到上海工作了近3年，2010年上半年又回到北京。按照北京的住房公积金缴付比例（单位、个人各12%），黎天每个月公积金账户里都能增加3000多元，但至少几年内，他不能动用这笔“私房钱”，因为限购。

限购令下的尴尬

今年年初全国许多城市都出台了限购令，其中又以北京最为严格。“京十五条”明确规定：“对无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”

和黎天一样被限购令挡在门外的还有很多人。数据显示，今年一季度，合肥全市发放个人住房贷款1147户，放贷金额2.82亿元，同比下降32.4%；同期上海个贷发放金额76.81亿元，同比下降20.89%；发放户数2.14万户，同比下降33.33%。

很多人认为，被限购的家庭在此期间公积金是在不断贬值的，因此，应该考虑受限购令影响的家庭的公积金处理原则。

原上海市公积金管理中心总经济师崔国盛对第一财经日报《财商》记者表示， “限购令”虽然有其必要性，但毕竟只是权宜之计。“我认为停止贷款从法理上讲是肯定有问题的，缴交是责任，使用是权利。”

“劫贫济富“的嫌疑

即便是有资格买房，面对高昂的房价，公积金也难以完全解决问题。

吴方（化名）就职于北京一家IT公司，他已经成为人们所羡慕的“新北京人”，然而买房问题还是有自己的担心。“公积金贷款额度有限，而且公积金一年才2万，5年也就10万，北京三四百万的一套房子，靠公积金，一辈子都没戏。”

吴方的生存状态大概代表了相当一部分生活在“北上广”这样一线大城市的年轻人，有着不错的工作，为自己未来的购房大计按时缴纳公积金，但面对高昂的房价依然头疼不已。对于无力在市场上买房的中低收入者来说，公积金几乎没有使用的机会。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，由于公积金“低存低贷”的利率体系，低收入者承受的存款利息损失恰用来支持了高收入者获得的贷款利率优惠，低收入者为高收入者做“逆向补贴”。低收入者买不了房，高收入者却有可能反复通过公积金买房，这一过程似有“劫贫济富“的嫌疑，这也是公积金制度发展到现在为人们所诟病的主要内容。

崔国盛表示，正是因为之前把住房的商品性看得太重，没有看清住房的保障性功能。公积金制度完全被住房市场化“捆绑”，才产生了“穷帮富”的怪象，这与制度的初始目的是相悖的。

异地转移难

在攀升的房价下，不少年轻人开始选择转向二线城市发展，异地转移公积金也是一个大难题。

章老伯在接受记者采访时讲述了儿子转移公积金的“艰难过程”：儿子2008年大学毕业，进了北京一家国企工作，由于房价飞涨，工资不高，今年3月，他辞职到了长沙工作，现在想在长沙买一套小户型，可原单位告诉他北京的住房公积金暂时不能用，必须要有六个月买房后的还款记录才能转。

网友“小兔哈哈”告诉记者，她曾打电话到住房公积金管理中心咨询，对方称必须买房才能提取公积金，而且还需要找原单位盖章。“但是原来那个单位的人士变动很大，连老板都换了，根本不可能找到人盖章，所以就没有办法转过来。”

“小兔哈哈”还表示，当时从原单位离开到外地的同事有很多，但是大家都觉得钱也不是太多，而且因为跑一趟北京来回车费和住宿费也要花费不少，一次还不一定能把事情办好，就懒得去计较。

对于异地购房，2009年珠三角8市(除深圳外)住房公积金开始实施互贷政策，但据《广州日报》报道，近期遭遇了一些困难，几成空文。

报道称，近期中山多个楼盘都开始拒绝接受异地公积金贷款。有楼盘开发商就向记者表示，公积金手续比商贷复杂放款慢，且额度有限，只是在目前商贷日渐收紧的情况下公积金贷款才开始受到重视。

深圳提取难

不仅仅是异地转移、互贷困难，不少深圳人正在考虑提取的困难。今年3月16日的《深圳市住房公积金提取管理暂行规定（征求意见稿）》的资金支取条件颇有争议。

比如，暂行规定称，“职工申请提取住房公积金后，其住房公积金账户应当保留３个月的当前月应缴存额。”

有市民就质疑：住房公积金的所有权是属于每一名缴纳人的，既然强迫交，一旦缴存者有需求就应该无条件的，全额的，连本带利地还回来，完全没有理由要留３个月的钱。

深圳市公积金管理中心在其官方微博回应称，只有通过限定提取条件才能归集积累资金，各地大都是根据资金归集情况逐步降低留存额，以后提取政策会越来越宽松。

2009年广州曾经希望出台限制公积金提取的措施，比如“按月提取”，“必须留半年缴存额”等措施，但最后因为民意反对，被迫流产。目前对住房公积金领取的余额，北京、广州的要求仅仅为10元。

我国公积金实行属地化封闭运作，各地公积金资金使用率差异很大，上海有90%左右，西部只有20%~30%。那么，这些资金是不是可以在同一平台上进行调度，实现“互通有无”？

崔国盛表示，可以成立由住建部牵头，央行、银监会、发改委参与组成的住房公积金跨区域资金调剂机构，有偿使用，调剂余缺，提高资金综合利用率。

不过，崔国盛也提到，上海前些年曾到西部地区谈过借用当地公积金的问题，“我们的方案是所有收益归对方，但当地政府不同意。”崔国盛表示，如果把这笔资金存在银行，银行可用于放贷盈利，全国目前约4000亿的公积金结余少说给银行带来150亿元利润。且银行可以贷款给当地的企业，所以地方政府并不愿意放弃这笔资金的使用。

各地改革尝试

由于不太适应目前的需要，住房公积金制度面临边缘化的问题。

不过，各地也在不断地尝试突破一些管理上的限制。比如最近武汉住房公积金管理中心为满足市内未婚职工的基本购房贷款需求，就将单方缴存公积金职工的贷款限额标准，从原来的不超过所购房屋总价的50%，调整为不超过所购房屋总价的70%。

而海南则提出，低收入家庭子女考上国家承认学历的大中专院校，可提取住房公积金交纳学费。

上海则是使用公积金增值资金收购公租房，总投资14.98亿元，最后将委托专业运营机构管理，并向符合上海市公租房条件的公积金缴存者出租。

住房公积金改革首先要提低、限高、广覆盖

住房公积金制度走过20年，从最初新锐的改革产物，到现在被批评为覆盖面低、“劫富济贫”，住房公积金制度正在日益边缘化。

向左还是向右？如何重新定位、再度出发？近日，上海市住房公积金管理中心原总经济师崔国盛接受第一财经日报《财商》专访，就住房公积金未来的定位和改革思路，详细地阐明了他的观点。

日益边缘化

《财商》：都说公积金已经走到历史关头，迫切需要重新定位和改革，怎么理解？

崔国盛：住房公积金制度的发展确实已经到重要的历史关头了。

1991~1997年，是公积金发展第一阶段，主要作为职工的住房工资，通过强制性的代扣代缴后，增加职工个人住房消费积累的同时，为单位和政府提供了大量建房资金的支持。之前因为资金不足，上海每年的住房建筑面积只有400万~500万平方米。但缺点是效率低，老百姓可选择性差，借钱单位的负担也很重，但这种安排的缺点从解决住房困难角度看，有其合理性。

1998年至今是公积金发展的第二阶段，停止了单位建房贷款，从对住房生产领域的支持转变到对个人住房消费领域的支持。

现在回头看，由于支持个人住房贷款，使一部分没有买房能力的中低收入职工家庭，不能通过市场来解决住房问题，也享受不到公积金个贷的支持。

1998年对住房问题的认识是有欠缺的，把住房的商品性看得太重，过度依靠市场配置住房资源，没有看清住房的保障性功能。公积金制度完全被住房市场化“捆绑”，产生了“穷帮富”的怪象，这与制度的初始目的是相悖的。

提低、限高、广覆盖

《财商》：该如何恢复住房公积金的地位？

崔国盛：我觉得首先是一个重新定位的问题。

当年建立公积金制度作为个人的住房工资积累，专款专用，本质并不带有很强的保障性质，但当时贫富差距没那么大，工资低，房价也低，公积金交了以后对改善职工住房条件作用很明显。

可现在房价那么高，收入差距那么大，有的人交了公积金根本买不起房，也用不到公积金。住房问题要综合考虑供给和职工的消费能力，提高住房消费能力是住房保障的前提。所以定位有两方面：住房公积金应该成为城镇职工最基本的住房保障资金；住房公积金应该能为制度内的缴存职工提供公租房等保障性用房。

《财商》：住房公积金如何才能成为最基本的住房保障资金？

崔国盛：住房公积金要成为每个城镇职工最基本的住房保障资金，首先要“提低、限高”，提高住房公积金最低缴交额，限制住房公积金每月最高缴交金额。职工缴的公积金起码可以支付“制度内”职工所在地公租房租金的30%~50%。

但比如上海，最低的公积金是交不起公租房租金的。我计算了一下，上海每平方米租金是20~40元，一套房子按45平方米、30元/平方米租金计算，每月需要支付租金1350元，但上海职工住房公积金每月最低缴交额是134元，只能支付租金的10%，你还得用其他收入来缴付房租。如果能支付租金的30%，最低缴交额应该是405元，还差271元。

关于限高，现在各地月公积金缴交金额各不相同，有些城市上限以上年当地月平均工资3倍为计算基数，缴交比例控制在14%（单位个人各7%）以内，有些地方缴交比例高达24%（单位个人各12%），应该严格控制最高限额。

同时还要广覆盖，所有就业者都应该参与到公积金制度中来。现在全国公积金的覆盖率不高，按现有统计口径，约为67%，但如果以城市就业人数为基数，恐怕连40%都不到。所有城镇就业人员都应有住房公积金，才能发挥普遍的住房保障作用。

《财商》：提低以及广覆盖，这会增加企业的成本。

崔国盛：在“提低”过程中，部分困难企业的负担国家要从企业所得税中让利一部分，1998年之前国家为解决职工困难要付钱建房分配，1998年之后完全交由市场，现在财政收入中34%以上都是房地产市场带来的，政府应当给予适当支持，毕竟这相较于1998年以前是“沧海之一粟”。

《财商》：这会不会增加政府的资金压力？

崔国盛：1998年以后财政彻底甩掉了住房的负担，完全进入“敛财”渠道，这种情况下我认为将部分财力用于住房保障合情合理，政府也是有能力的，更何况是困难企业，这部分量也不多，大概5%。

沉淀资金可以建立变现机制

《财商》：如何扩大公积金和增值收益途径，保障制度内的缴交职工？

崔国盛：公积金有结余资金，全国大概超过4000亿元，平均资金使用率不足50%，各地公积金资金使用率差异很大，上海有90%左右，西部只有20%~30%。结余资金不仅仅可以贷款还应能投资建公租房，而且建了之后，首先应该租给“制度内”的缴存者，而不是向全社会开放。

现在公积金只有住房贷款、国债投资、银行存款三种方式实现增值收益，但由于封闭运作，资金无法正常流动，且这些资金无论是买国债，还是大面额存在银行，其住房资金原来的属性都会被异化，没有用于住房。

你把这笔资金存在银行，银行可用于放贷盈利，每年4000亿的存款少说给银行带来150亿元利润。同样公积金购买国债是为财政部增加低成本债务，也没用于解决职工住房问题，这都完全违背住房公积金制度的本意，这也是《条例》存在的又一个问题。

沉淀资金一方面可用于投、贷、建公租房，另一方面可建立变现机制，当然使用结余资金也是有限额的，因为部分资金需要用于职工的贷款和提取，所以我认为可用于投资的不能超过资金总量的15%，这样既完善了制度功能和吸引力，同时也优化了公积金的资产结构。

《财商》：但投资保障性住房的安全性如何保障？

崔国盛：公积金不管是贷款还是投资建设经适房、公租房，都是有风险的。上海公积金管理中心今年首次使用公积金增值收益购买公租房“新江湾尚景园”，总投资14.98亿元。收购价是9500元/平方米，周边是2.5万左右，所以这个项目抗市场风险的能力很强。

要化解风险没有地方政府支持是不可能的。比如对建设经适房贷款，出现逾期6个月以上，应当允许处置抵押物——经适房，最简便的是由地方政府直属的投资公司收购，或财政收购。

对于支持个人购买经适房贷款，对象是符合贷款条件的公积金缴交职工，如出现逾期，在最初5年里由于不能上市应当由当地政府进行托底性担保，负责收购，并由售转租，不改变个人对住房的使用。超过5年期以后，可以上市，由于是共有产权，既可上市又可政府收购。

改革方向

《财商》：是不是可以把这些收益委托专业投资机构进行投资？

崔国盛：公积金管理不能交由金融机构或投资公司。现在的收益，一是用于风险备付，一是廉租房建设补充资金，一是运行机构经费。这样的安排当然还有需要完善的地方，但比委托一家专业投资机构进行投资更为安全，对职工维权也更有利。

由一个不以营利为目的的事业单位依法依规管理，这种制度安排，在目前我国的经济、社会和法律环境下是合理的，也是必要的。

《财商》：你认为住房公积金目前还不可能向市场化方向发展，也不会成立所谓的“公积金银行”，那么公积金管理部门的改革方向是什么？

崔国盛：公积金管理中心是不以营利为目的的事业单位，首先要能保证职工的缴存，这笔资金的兑现。在使用方面如果能用于保障房建设，主要是公租房的建设，资金利用率也会提高。

现在我们要改的是所谓四位一体的运作机制，就是“中心运作、银行专户、财政监督、管委会决策”。管委会不是一个法人，《条例》赋予它好多权力，但它又不承担具体的法律后果，而且好多城市管委会的人员结构不合理，对重大问题的决策也不正常。公积金的监管，远远比不上现在证监会、保监会的监管力度，而我们没什么有效的监管措施。

可以把监管上升到国务院层面来考虑，成立住房公积金监管委员会。所以要解决的是管委会履职缺位、监管机制不全、财务会计核算规则不统一等问题，如果从住房公积金是职工最基本的住房保障资金角度来考虑的话，公积金管理中心是不可能成为金融机构的。

跷跷板上的住房公积金

艾经纬

实行了20年的住房公积金制度当前正处于一个跷跷板上。

一端是约4000亿元的资金沉淀，另一端是通过公积金贷款买房的人数呈下降趋势。

2008年末，全国住房公积金缴存余额为12116.24亿元，首次突破万亿元大关，沉淀资金为3193.02亿元，沉淀资金占缴存余额的26.35%（住房和城乡建设部未公布2009年和2010年的全国住房公积金缴存情况）。

而根据上海市公积金管理中心原总经济师崔国盛的推算，截至目前，住房公积金沉淀资金全国大概超过4000亿元，另有业内人士推算超过5000亿元。

闲置的资金该如何有效利用呢？投向资金缺口巨大的保障房？这合理吗？安全性又如何保证？这样的疑问还有很多。

毫无疑问，20年来制度层面上没有发生多大变化的住房公积金制度，已经远远不能满足实际操作的需要了。

住房商品化弱化住房公积金作用

1991年5月，上海借鉴新加坡中央公积金制度，在全国率先实行住房公积金制度。

1992年5月，上海华光仪器仪表厂职工杨希鸿在建设银行上海市分行房地产信贷部“0001号”的“职工住房抵押借款合同”上签字盖章，她无意间成为中国个人公积金贷款的第一人。

1994年11月，全国开始实行住房公积金制度。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中强调“全面推行和不断完善住房公积金制度”，1999年颁布管理条例。

“住房公积金制度从1991年5月在上海率先成立以来，到现在全国343个地级以上城市建立了住房公积金制度，基本实现全覆盖，20年里发挥了重要作用。”崔国盛对第一财经日报《财商》表示，到2011年5月底，全国8000多万职工正常缴交住房公积金，资金归集量3.4万亿元，累计支持职工购房贷款1.94万亿元。

但随着住房商品化，住房公积金的作用正在被弱化。

自1998年住房货币化改革，加之1999年国家出台政策明确住房公积金禁止用于建房，公积金的投向逐步从贷款建房转变为贷款购房。资料显示，1998年以前，70%~80%的住房公积金用于建房贷款，仅20%~30%的公积金投向个人消费住房贷款。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对本报记者表示，住房公积金制度推出伊始，当时普通职工收入差别不大，大部分住房公积金都用于建房，受益的人群比较广泛。但现在人们之间的收入差异非常大，企业贫富差距拉大，公积金制度已无法像当初那样发挥作用。

复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰对本报记者表示，如果所谓受益是仅从贷款角度，那么贷款人数与缴存人数之比20年来变化不算大，但这几年因为房价持续暴涨，通过公积金贷款买房的人数比有下降趋势。

但不管如何，现实中住房公积金的内涵与功能已经发生了变化。

陈杰表示，住房公积金目前主要是缴存人内部的互助性，但也被参与住房保障，如增值收益被财政用于收购廉租房等。但从总体上看，住房金融的功能更强一些。

使用效率：约四千亿资金沉淀

一端是受益人群呈减少趋势，另一端住房公积金的使用效率有待提高。

住建部的数据显示，截至2008年末，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，全国住房公积金提取总额为8583.54亿元，占住房公积金缴存总额的41.47%。

2008年末，住房公积金使用率（个人提取总额、个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存总额的比例）为72.81%，同比降低1.78个百分点。住房公积金运用率（个人贷款余额与购买国债余额之和占缴存余额的比例）为53.54%，同比降低3.51个百分点。

数据还显示，2008年末，全国住房公积金银行专户存款余额为5616.27亿元，扣除必要的备付资金后的沉淀资金为3193.02亿元。沉淀资金占缴存余额的比例为26.35%，同比上升3.59个百分点。

而截至目前，崔国盛推算住房公积金沉淀资金全国大概超过4000亿元，另有业内人士推算超过5000亿元。

就全国而言，住房公积金闲置情况突出，地区间则是分布十分不平衡。

崔国盛表示，全国平均资金使用率不足50%，各地公积金资金使用率差异很大，上海有90%左右，西部只有20%~30%。

根据陈杰的统计，大多数中西部省市住房公积金的个贷率不足50%，东部沿海发达地区城市尤其长三角的住房公积金个贷率一直非常高，普遍超过75%以上，而这意味着这些地区的住房公积金资金链实际处于比较或十分紧张状况。

四川宜宾市住房公积金管委会办公室副主任高远刚对记者表示，住房公积金闲置情况不能一概而论，全国各地情况不尽相同，如四川省去年底是77%，而宜宾住房公积金资金使用率持续15个月走高达95.32%。

另外，根据陈杰的统计，如江苏常州在2009 年一度连续四个月出现“存贷倒挂”的现象，南京2009年较长一段时间内住房公积金资金状况也是“相当吃紧”。而从江浙一带等经济发达地区纷纷推出的“轮候制”、“公转商”、“公积金贴息商业贷款”等措施来看，支付风险已经产生。

那么，住房公积金贷款的存贷比，也就是人们常说的“警戒线”多少合适呢？

“从满足广大住房消费者的需求和增值收益（盈利角度）讲，存贷比越高越好；从风险控制角度来说，存贷比越低，资金越安全。我认为不超过85%为宜（其中存贷比75%、提取比10%）。”高远刚表示，业内没有一个标准或者控制参数，各地在具体操作中各行其是，随意性非常大，特别是2009年下半年住房公积金参与房地产救市以来，各地竞相放宽住房公积金贷款的各种条件，完全处于一种失控状态，以至于造成了资金吃紧，存贷比一般在85%、90%以上，甚至有的高达120%。

“这可以参照银行的存贷比，一般在75%以下才认为是安全的。”陈杰表示，具体多少，要用缴存数据、通过预测资金供需进行详细和复杂的测算，每个城市可能都不一样，不好一概而论。

陈杰还建议，增加全国统筹，利用规模效应对抗风险和服务更多居民需要，必要且可行的改革方向在于把目前各地分散的住房公积金体系逐步转变整合成为一个全国统一的专业政策性住房金融机构。

当然，住房公积金的沉淀和房地产市场景气情况密切相关，数据显示，2007年~2008年房地产市场的低迷，使个人贷款发放呈下降趋势。

投向保障房之辩

今年2月24日，国务院副总理李克强在全国保障性安居工程工作会议上强调今年建设1000万套保障性住房是硬任务。

但保障房建设存在巨大的资金缺口是不争的事实，在住房公积金大量资金闲置的状态下，不少地方政府开始思考让住房公积金参与到保障房建设中来，但这引起了很大争议。

2010年8月，住建部等七部委确定北京、天津、重庆等28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市，贷款额度约493亿元。

据新华社报道，海南省2010年中低收入家庭用于购买保障性住房的住房公积金贷款，成为拉动公积金贷款快速增长的主力，保障房贷款占住房公积金贷款发放总额的41%。

上海浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军告诉记者，公积金是个人账户，不像社保基金是社会统筹账户，公积金个人账户中的存款、利息和通过管理形成的增收部分都归公积金个人账户所有人拥有，公积金管理中心只是管理者，无权随意支配资金，包括增值部分。

高远刚则认为这个问题应该区别对待。他赞同住房公积金以投资方式用于保障房建设，完全由住房公积金管理机构运作，建好的保障房产权属于住房公积金管理机构，而不赞同住房公积金以项目贷款方式用于保障房建设。

李战军还表示，《住房公积金管理条例》明确规定只有住房公积金的增值收益可用于廉租住房的补充资金。

杨红旭则表示，在住房公积金制度建立初期，一些城市也曾将其投入到经济适用房建设中，但却有一些地方出现了投入资金无法收回的情况，部分资金甚至至今还没有收回。

2005年前后，国家曾大规模调查公积金使用情况，结果发现很多地方违规违法挪用资金现象严重。其后，各地政府不再敢挪用住房公积金了。

杨红旭表示，把大量闲置资金，通过贷款形式推动住房保障建设，似乎是两全其美之策。可把钱贷出去，首先考虑的是风险问题。严格地讲，现在可能只是试点，如果将来全面执行，首先需要修改《住房公积金管理条例》，否则又是一个违规的政策。

“以贷款形式来支持，收益看起来有保证，但风险过大，更主张债券方式的融资支持。”陈杰也告诉记者，政府发行住房特别债券，让公积金以高于存款利率1~1.5个百分点来认购，然后转移这部分资金给保障房建设，这样既能聚沙成塔，操作容易，也隔离了风险，缴存人更容易认可和支持，新加坡的公积金与组屋联动就是这种模式。（本报记者胥会云对本文亦有贡献）

住房公积金基础三问

一、住房公积金有什么用处？

1、缴存公积金，可以增加你的个人收入。因为公积金是个人缴存部分、单位缴存部分全部入个人账户，属个人财产。

2.可以少缴个人所得税。缴交公积金部分收入可以免税。

3.购买住房时可以享受低息的公积金贷款。

二、住房公积金怎么支取？

1．住房消费提取：

（1）购买自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；

（2）房租超出家庭工资收入规定比例的；

(3)偿还住房贷款本息的。

2．销户提取：

（1）离休、退休的；

（2）出境定居的；

（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的（二者条件缺一不可）；

（4）死亡。

职工提取住房公积金必须通过汇交单位办理。由汇交单位开具《住房公积金支取申请书》，加盖单位预留印鉴，后附有关支取证明材料，经市住房公积金管理中心系统审核后，办理支取手续。

三、申请住房公积金贷款要具备什么条件？

（1）具有城镇常住户口；

（2）申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月；

（3）购房首期付款的金额不低于规定比例；

（4）申请人有偿还贷款的能力；

（5）没有公积金个贷债务及其他尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。