欧亚集团：大观商都渐行渐近 买入

近日，我们拜访了济南欧亚大观园有限公司（以下简称欧亚大观），与经营团队进行了深入交流，并参观了欧亚大观的经营场地和储备项目。

老牌商贸企业的‘二次创业’

欧亚大观的前身大观园商场成立于1931年，距今已有80年历史。当初是仿照上海大世界的模式而建，地处繁华的商业中心，占地45亩；大观园历史文化底蕴厚重，曲艺称为全国“三大码头”被誉为“曲山艺海”；摔跤场以全国“四大跤城”称誉；市民对历史上的大观园津津乐道。大观园集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体，2005年改造为江南风格的仿古建筑，被商务部命名为“中华老字号”，成为济南富有特色和具有代表性的商业旺地。

大观园改制后，在济南市政府的支持下以优质资产与欧亚集团成立联营企业欧亚大观，开展“二次创业”，将按照先后顺序开发大观商都、改造大观园、在四海香公司等地块开设超市。

按照欧亚集团一贯稳健的作风以及沈阳联营等企业的实际经营情况，预计欧亚大观的发展也将是个循序渐进的过程。

大观商都渐行渐近

大观商都于2011年4月6日奠基，目前拆迁工作基本完成，桩基施工最快于7月份开始。整个项目有望于2013年年底竣工，其中酒店式公寓部分将提前预售。

大观商都预计投资15亿元，建设用地43.1亩，规划总建设面积26万平方米，建设高度为100米，车位数2500个，项目建筑密度55%，地上容积率6.5，地下容积率1.77。绿化率大于20%。

建成后，地下一层至地上六层共11万平米用于商业经营，另有11万平米酒店式公寓进行出售。剩余部分为出租的写字楼、电影院以及其他配套面积。欧亚大观计划通过出售酒店式公寓来收回全部投资，剩余部分将以联营和租赁模式进行经营，预计年营业额15亿元，净利润有望达到6000万元。

大观商都处在济南市市中区阳光新路与卧龙路交叉口，与振兴街银座中兴广场等商家协同发展，形成济南西部的高档商圈，与传统的泉城路商圈东西对峙。而在商圈内，大观商都的位置位于商圈南侧，更接近于居民社区。

大观园改造潜力巨大

目前欧亚大观拥有整个大观园区域的多数经营性场地（其余场地属于国有控股企业大观股份和其他几个单位），将其出租给一些商家经营餐饮、珠宝及其他低级别商业业态。同时，欧亚大观租赁大观股份的场地经营大观园商场。尽管目前大观园商场及其他商户的经营看似缺乏亮点，但我们认为大观园商场改造的潜力很大：

1、 作为老牌商业区，大观园在济南的影响力尚在，而济南市政府也有意将其发展成类似于上海豫园、苏州观前街之类的有号召力和代表性的商业区，将在商业规划上有所侧重。据传大观园东侧将建成济南市的新地标，并将拓宽附近道路，改善交通；而大观园将向西扩建，面积增加一倍。

2、 欧亚大观逐步走上正轨后，将创造更多的就业岗位，消化大观园的历史遗留问题，降低费用率，从而改善大观园的盈利状况。而欧亚集团承担社会责任之实际行动也将强化其与济南市政府的合作关系。

整体前景更为乐观

与投资沈阳联营的经历相比，我们认为欧亚大观的前景更为乐观：

1、 尽管位置都处于商圈的外侧，但沈阳联营在调整阶段面临客户群体的重新定位和培养，而大观商都是位于新社区的新门店，且因为土地成本较低使得整体投资成本可控，开业初期的盈利状况将更好一些。

2、 欧亚大观承继的历史包袱更轻，发展点也更多一些。仅依靠现有项目储备，也可以逐渐达到颇为可观的商业体量，且由于大观园的影响力，未来的想象空间巨大。

总体而言，欧亚大观延续了欧亚集团长期坚持的重自有物业的扩张模式。欧亚集团仍是A股中战略延续性更好、发展前景更确定的公司之一。我们维持对公司的‘买入’评级。