上海保障房将超额完成任务 动迁唱主角

今年开工建设1000万套保障房的任务正压得各地喘不过气来。进度、资金、质量，就像“三座大山”压在各地政府的头上，在2011年行将过半的当下，多数城市的保障房开工量都还在全年任务量的30%左右徘徊。

事实上，进度、资金、质量也是保障房建设的三大关键，缺一不可。没有足够的资金，就无法保证进度，而过于强调进度，又难免忽视了质量。必须承认，保障房从今年开始的“大干快上”，是国家完善整个房地产市场发展机制的重要一环，但是，我们也希望，要切实考虑实际操作过程中的困难并及时解决，不能让保障房沦为房地产市场中除房价过快上涨外的又一大问题。

◎上海保障房将超额完成任务 开发企业称“做得非常不容易”

2011年已经过半，上海今年保障房总开工量却仍未达到年度计划的四成，加上国家相关部门强调今年的1000万套保障性安居工程建设“各地必须在11月末以前全面开工”，三季度上海保障房建设的任务无疑艰巨。

但《第一财经日报》记者在调查后发现，与全国不少城市在1000万套“死任务”下的纠结和焦虑不同，上海的参建商们对完成今年的保障房开工计划颇具信心。有业内人士甚至认为，今年上海保障房计划很有可能如去年一般，超额完成任务。

施工进度结构性失调

按照今年年初上海《政府工作报告》中公布的计划，上海今年要新开工建设和筹措保障性住房1500万平方米（约22万套），供应1150万平方米（约17万套）。

就建设计划来看，今年的1500万平方米仅较去年的实际开工面积增加了25%——去年年底召开的上海保障性住房推进会宣布，2010年上海开工保障性住房超过1200万平方米，超额完成目标。

“上海要完成今年的计划难度应该不大，因为国家要求完成的是保障性住房的总量。保障性住房包括三个部分，一个是公租房，第二块是经济适用房，第三块是配套商品房，其中配套商品房包含了动迁房，而这一块，在今年上海的计划中占比较大。”一位不愿意透露姓名的上海参建房企副总近日在接受本报记者采访时指出，根据其历年的保障房开发经验，动迁配套房项目的开发速度会相对较快，在计划中的占比多少，会对计划完成的难易程度造成影响。

确实，和广州保障房计划中公共租赁房唱“主角”有所不同，上海今年保障房建设计划中的“主角”是动迁安置房（限价商品住房），计划开工800万平方米（约10万套）；经济适用住房开工500万平方米（约8万套）；公共租赁住房占比最小，计划建设和筹措200万平方米（约4万套）。

正如上述参建开发商所述，据上海市住房保障和房屋管理局近期发布的信息，2011年1~5月，上海市动迁安置房（限价商品住房）已开工461万平方米（约5.8万套），已超过全年计划的一半；但经济适用住房开工124万平方米（约2万套），仅完成全年计划的四分之一。

由于非动迁安置房项目的建设进度缓慢，上海前5个月保障房建设计划完成尚不到四成，仅略高于全国平均水平——根据中金公司统计的21个省市公布的保障性住房进展情况，截止到2011年5月底，全国21个省市共计开工219.3万套，平均开工率达到33.3%。

有望超额完成任务？

无疑，今年三季度上海保障房建设压力不小。不过市场分析人士指出，为了完成计划，目前上海不少保障房工程已经进入全速前进状态。

昨日，在闵行区老沪闵路的“上海晶城”经济适用房项目施工现场，记者看到，该项目第一标段的十栋楼已经完成结构封顶，“靠路边的4幢楼为18层，里边的6幢为26层，现在正在进行内结构的施工，这几天主要是在进行内外墙壁的粉刷，有几栋楼已经开始安装门窗了。”一位现场工程人员告诉记者，“这项工程总共有四个标段，按计划第一标段在今年就可竣工验收。”

在紧邻第一标段的第二标段，16幢高楼正拔地而起。记者看到，第二标段的16幢建筑都处在楼层浇筑阶段，据该项目的开发商晶实置业工作人员介绍：“第二标段的几栋楼高从18到33层不等，现在基本都浇筑到了第6、第7层，如果天气好的话，基本上六天就可完成一层楼的结构施工。”

在该项目的第三标段现场，记者看到，该标段的地下工程都已基本完工，铲车、塔吊等施工设备也已进驻工地，“主体工程中的地下工程部分正在施工，接下来即将进入主体地上工程部分。”现场一位工程师如是说。

汉宇地产市场研究部针对上海保障房建设进度进行调查后指出，按照目前的进度，今年上海基本能够完成保障房的建设计划。“除了动迁安置房和经适房之外，要完成4万套公租房的建设和筹措指标虽然有一定难度，但目前进展也比较顺利。今年上海首批‘市级统筹’的公租房房源也已经确定，分别位于徐汇的华泾和杨浦新江湾城，共有住房5100套，各区的公租房项目大部分也将陆续公布。”

与此同时，动迁安置房用地还在源源不断涌向市场。据上海汉宇市场研究部统计，今年1~5月共推出了保障房用地（动迁安置房）136万平方米，目前已成交102万平方米。“如果各项指标都能够顺利完成，上海今年还可能超额完成中央下达的保障房建设任务。”汉宇地产分析师如是说。

企业资金难题待解

不过，不可否认的是，今年上海保障房任务面临的难度确实超过去年，这其中，企业的资金压力首当其冲。

“到目前为止，我们要进行250万平方米的建设量，总资金投入规模70亿，尤其是2010年以后，银行贷款不能直接付土地出让金，这一块来讲资金压力很大，我认为做得是非常不容易的。”上海建工房产有限公司副总经理朱龙奎近日在一场地产沙龙中表达了企业的无奈。

同策咨询资深分析师王巍立指出，目前房地产市场的开发主体，即大多数房企在管理、成本核算、质量控制等方面还相对粗放，多家央企面对5%~10%的保障房开发利润表示悲观，因为账面上的“微利”很可能在实际操作过程中变成“打平”甚至入不敷出。

另一位上海保障房参建商代表亦坦言，建造保障房，在投入和回款阶段都有不小压力。“资金肯定紧张，毕竟经适房是由企业集团自己来投资建设，政府没有资金补贴，等于是企业的自有资金加上银行贷款在操作。并且，最终面对的是申请保障房的居民，不是政府一次性回购的，回款的进度以及销售的压力都比较大一点。”

据他介绍，一般来说，动迁房在建设之前就已经明确供应对象，如农民回搬房，针对某一个动迁基地，当地政府就会提供相应的资金，按照工程进度付款，回款速度相对较快。“但是经适房的回款就复杂得多，并非拿到预售许可证就能售房，而是需要经过申请、审核，然后排队摇号、选房。这个过程是由政府来控制的，不是开发商来控制的。”

汉宇地产分析师指出，为解决保障房资金问题，今年上海市在这方面做出了较大努力。其中，今年上海市已经获批试点了公积金投入公租房建设，在新江湾城的公租房项目新江湾城尚景苑中已经成功试点，主要是用公积金的增值部分进行投资。

此外，保险资金也已经进入到上海保障房领域。今年3月，中国太平洋保险发起设立“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”，募集金额为40亿元；5月，上海城投与中国平安推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设。“上海在金融创新方面存在一定优势，这或将成为保障房资金来源的解决之道。”

与此同时，近日有媒体披露，发改委与有关部门也正在抓紧研究保障性安居工程融资机制，拟支持地方通过发行企业债券等方式筹措资金，专项用于保障性安居工程建设。

尽管如此，参建商的困难亦不容忽视。“保险资金直接介入还是要根据项目来看，项目满足贷款或者是保险资金能够进入的标准，才能够具体操作。目前还不存在我开发了经适房就可以申请保险资金进入，或者会有低成本的贷款能够直接给我们这样的说法。虽然不至于做不下去，但大家都会觉得很困难。”上述参建商代表如是说。

◎“相当于2010年总建设量3倍” 租赁房占广州保障房60%

6月3日，富力地产筹备已久的金沙洲保障房项目正式开工。这是广州第一个由企业与政府合作开发的保障房，其中90%为廉租房，10%为经济适用房。

在广州今年计划建设的保障型住房中，这一项目算是一个特例，由企业参与建设，除此之外的绝大部分均由政府牵头，包括从征地到销售以及物业管理的“一条龙”工作。

广州市住房保障办公室披露的消息显示，2011年第一批保障房建设的20个项目前期工作进展顺利，将力保在11月底前悉数开工。

用地指标完成四分之三

早在今年4月的一个保障房工作会议上，广州便披露了今年的保障房建设计划：筹集8.5万套保障房，占广东省保障房建设任务的1/4，预计投入资金118亿。

为此，广州市制定了《广州市2011年住房保障工作方案》，将保障房建设重任分解到各区市——广州市本级负责筹集4.3万套，各区(县级市)共筹2.7万套，社会力量建设1.5万套。

“这是一个几乎不可能完成的任务，相当于2010年总建设量的3倍。”广州市有官员在私下的场合如此评论。

不过，广州市依旧在几个月后，筹集了足够多的“资源”。广州市住房保障办公室日前透露：今年广州保障性住房所需的210公顷土地也已基本落实，其中约150公顷用地，已全部落实到具体项目，现正办理用地手续。

一份名为《广州住房保障工作实况》的资料显示，2011年第一批保障性住房建设项目总共20个，总用地面积165公顷，总建筑面积（含共建配套面积）340公顷。其中比较受关注的地块包括：南方钢厂项目、萝岗中心城项目、华南新城项目等。据相关人员透露，这20个项目前期工作进展顺利，将力保在11月底前开工建设。

多渠道筹集房源

除了由政府主导建设，借力社会力量也是广州筹建保障房的重点工作。在不久前的一次土地推介会上，广州市国土房管局副局长黄文波公开提醒开发商“流着道德的血液”来支持保障房的建设。

为引导开发商参与保障房，广州采取了“限地价、竞配套”的方式出让部分优质住宅地块。据悉，截至目前，共计安排此类地块0.63平方公里，预计可提供保障房7000套。日前，首个含有配建任务的住宅地块已由保利地产拍得，该项目位于荔湾区高尔夫球场、编号AF030448的地块，明确要求“中小套型比例不低于70%，竞得人须配建3万平方米的保障性住房”。

据悉，为完成全年任务，广州今年将土地出让净收益用于保障房建设的比例从10%提高到13%，并将土地出让溢价部分按比例返还用于保障房建设，还试图通过允许企业(单位)自建保障房、在商品住宅项目中配建保障房、允许企业(单位)利用集体建设用地建设保障房等多种方式，希冀在年底交上答卷。

租赁房占主导

广州今年计划建设的保障房中，最大的特点便在于租赁型房屋比例超过60%。

数据显示，公租房是今年广州保障房建设的“重头戏”，有4.65万套，占总量的57%，其余的廉租房0.65万套、经适房0.8万套、限价房0.23万套、拆迁安置房1.82万套。

据透露，广州的住房保障覆盖面将从低收入住房困难家庭扩展到城市“夹心阶层”、引进人才和外来服务人员。今年，广州还将向1454户符合廉租住房保障条件的低收入家庭发放租赁补贴。届时，广州将在2011年底前全部解决住房调查在册77177户低收入家庭住房困难。

上述提及的富力保障房项目，项目总用地面积10.93万平方米，其中廉租住房占九成，约30.71万平方米，约6804套；经济适用房仅占一成，约3.41万平方米，约540套。而保利地产配套建设的保障房，也全部属于公租房，3万平方米约600套，建成后将直接交付给政府统一进行分配和管理。

不过，截至目前，绝大部分保障房项目都处于前期施工阶段，预计今年投入使用的数量不大。有消息显示，7月份起，同德泽德花苑、芳和花园和金沙洲新社区等有2602套廉租房将开始摇珠分配，目前这些房源已经接受登记。另外，约4800套经适房也会于年底面市。

按照计划，2012和2013年，才是广州保障房集中涌现的时刻。

◎首开、栖霞拟发中期票据 保障房债务融资破冰

近日，首开股份（600376.SH）与栖霞建设（600533.SH）相继发出公告，宣布拟发行中期票据募集资金用于保障房项目建设，显示出债务融资对保障房开放。

首开股份于6月3日审议通过了《关于拟发行中期票据的议案》，拟在银行间市场发行不超过43 亿元的中期票据，用于公司保障性住房项目的建设。

而6月11日，栖霞建设宣布拟申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中期票据用于西花岗保障房项目配套资金，中期票据的发行对象为中国银行间债券市场的机构投资者。

保障房有利可图？

资料显示，两家当地龙头国企参与保障房开发均有多年历史。目前，栖霞建设承建的南京保障房项目包括百水芊城、兴卫村(迈燕城中村改造)和西花岗项目。此次中期票据融资正是为西花岗项目募资。该项目中，栖霞建设参与承建面积超过100万平方米，年初以来已有70%开工，预计在2013年前竣工。

首开股份累计参与保障房建设面积在200万平方米以上，目前在售保障房项目主要以两限房为主，包括北京小屯项目、昌平0302-122项目和大兴康庄项目，以上项目合计权益可售面积在50.92万平方米，占未来可结算保障房面积的50%以上。

海通证券最近发表的报告认为，栖霞建设凭借其国企背景，承接保障房开发拥有先天优势，保障房综合利润率有望实现6%~7%。

报告称：“首先，地方政府允诺开发商在保障房开发业务上可获得3%的净利润率；第二，政府委托开发商做保障房项目管理和监理，开发商可获得2%的管理费（折合1%净利润率）；第三，保障房定向销售不成问题，这可使开发商提前半年获得预收款，这部分的资金管理收入预计可增厚1%~2%的净利润率。”

首开股份保障房项目的盈利模式与栖霞建设稍有区别。首开股份目前在售保障房项目主要以“两限房”为主。“就北京地区而言，两限房项目净利润率通常在8%~10%左右。”海通证券研究报告同时预测，“不排除未来可以获得更多利润率稳定的两限房项目。”

资金紧张无奈融资

不过，保障房建设究竟是有利可图，还是“画饼充饥”，各方观点莫衷一是。但目前可以确定的一点，两家公司一季度销售收入都较同期有明显下滑，资金陷入紧张局面。

栖霞建设一季度业绩显示，公司实现收入4.72亿元，同比减少66.1%，净利润也相应减少64.4%至4991万元。首开股份一季度业绩则显示，期内实现营业收入8.8亿元，同比下降56%，实现净利润1.25亿元，同比下降73%。

财务风险方面，一季度末，栖霞建设资产负债率维持在57.0%，在手现金14.9亿元，财务风险相对较低。但首开股份的负债水平处于行业较高水平，一季度期末现金83亿元，较年初减少22亿元，净负债率直升26个百分点至102%。

在这样的财务状况下，两家房企要完成短期内难以取得很好回报的保障房项目建设任务，除非政府放松融资限制以解燃眉之急，似乎别无他法。

中国房产信息集团评论员高岗认为，在存款准备金率提升、开发贷趋紧背景下，政府或对保障房项目融资网开一面，如果此次两家房企发行的票据获批，将表明政府正在加大对保障房融资的支持力度。

◎保障房集中建设须重点解决资金及质量问题

李克强副总理6月11日在石家庄举行的部分省份保障性安居工程工作会议上指出，要“确保任务落实，确保建设质量，确保分配公平，三方面齐头推进，实现今年保障房建设目标”。实际上，三个“确保”恰恰点出了国家高层对当前保障房建设任务、建设质量和后期分配所面临一系列问题的高度重视。

毋庸置疑，保障房的积极建设是当前体现政府关注民生、稳定社会的重要内容，从产业发展角度讲，弥补近十年来政府在保障房建设方面的亏欠，实现产业多元均衡发展，也是理所当然。然而，正如一个饿急的人一次吃太多很可能让他毙命一样，保障房建设也不能过于急躁，短期内的大干快上也可能引起经济肌体的不适，甚至损伤。

时至6月份，据媒体报道，全国各省保障房项目平均开工率为34%，更有个别省份开工率在20%左右。这个新闻与一个月之前的新闻大相径庭，此前媒体的报道是地方政府争先恐后建设保障房，积极性超预期……前后两种新闻口径实际透露了两个重要信息：一是地方政府在1000万套保障房任务的压力下，或主动或被动地开始了推进工作；二是在大干快上的氛围下，又遇到了资金、土地等多个难题，以至于保障房开工率呈现前期快，中期缓的态势。

值得注意的一个消息是，多个城市上半年土地收入不及去年全年的两成。假设土地收入分布相对平均的话，今年的土地批租收入毫无疑问将大幅度下降。这一点对地方政府打击巨大，并直接影响保障房后续项目的开工建设。按照建设部给出的数字，今年中央财政提供给公共租赁房的补助金是1030亿元，仅占今年全部保障房建设预估投资量的10%，即便加上银行贷款、保险资金等，依然远远难以满足保障房建设资金的需要。

建设任务的落实，其实质是保障房项目开工规模的落实，在当前的现实环境下，开工量基本上可以完成，但建设进度特别是竣工面积是否能够按期完成，这也很难说。进度任务重的另一面是保障房建设质量问题突出。

此前的经济适用房建设已经暴露了很多的问题，如水泥灰号不足、建材掺假等，最典型的例子就是用竹竿代替钢筋了。为什么保障房建设容易存在质量问题？这里面有建筑企业偷工减料追求利益的因素，也有监理机制缺失的因素，更有政府部门管理、监督不到位的因素。

保障房的供应对象都是低收入群体，购买人只享有部分产权或使用权，工程质量关系到保障房能否担负解决住房民生，稳定社会的重任。保障房某种意义上是公共产品，和学校、医院一样担负一定的社会责任，工程质量要求更高。如果大规模建设保障房，工程质量出现普遍性的问题，这恐怕就不仅仅是经济层面的问题了。

目前我国已经提出要采取保障房建设质量责任终身制，谁建设谁负责。笔者认为还不够，建设者是“流水的兵”，地方政府某种意义上才是“铁打的营盘”，理应担负起本地保障房建设的质量监管与负责者的角色。

“开弓没有回头箭”，对也好，错也罢，今年1000万套保障房建设势必会全力推进，放下建设规模的对错之争，笔者认为后期的质量控制与分配管理必须提上当前政府工作的日程。建设仅仅是个开始，后期的维护和管理才是长久的考验。

现在还来得及，趁着问题还不集中，只是个别地方的保障房分配出现点问题，花大力气、大决心搞好保障房分配管理调研，形成相对公平、社会接受度高的方案。只有这样，大规模保障房建设才能获得民意的支持。

（作者回建强系北京中房研协技术服务有限公司研究中心总监）