未来5年物业升值31% 海外豪宅投资攻略

海外购房热调查：中国人买走了多少“洋房”

在美国，去年3月至今年3月，美国房地产买主中有9%来自中国，比2007年增加近一倍，在外国买主中居第二位；

在英国，在最近两个月内，中国人在伦敦买房的投资就高达1.2亿英镑(12.7亿元人民币)。2010年伦敦一成新房被中国人买走；

在加拿大，华人聚集地的温哥华，今年一季度，华人购买新房的比例占到了当地市场的29%；

在韩国，今年1至3月，中国人在韩国购买的房产总价值为749亿韩元(约合4.48亿元人民币)，比去年同期的156亿韩元增加了近4倍。

“中国制造”名扬世界，如今“中国购买”也不可小觑。面对高烧的房价和严厉的“限”字令，还有投资渠道日趋狭窄、通货膨胀压力日高的困境，不少原本专注投资国内房地产市场的国人，正将投资热情转向海外房地产市场。一份研究报告显示，国内资金对海外房产的投资热情已达到前所未有的高点，约有50%的高资产人士表示将逐步撤回国内房地产市场上的资金而转向海外。

国人海外置业兴趣空前浓厚

近日，澳大利亚最大房地产开发商西蒙斯家建集团将售楼部开进了深圳，一口气带来40多个项目进行推介。推介会首日成交了20多套单位，买家中有不少是广州客。近年在国内购买了多处房产的广州人林女士，当场就定了两套位于阿德雷德的别墅，总价近80万澳元（约550万人民币）。

“庞大的移民潮和资金积累所形成的巨大购买力，是我们来中国开拓市场的主要原因。”西蒙斯家建集团的营销负责人表示。在这些海外开发商眼中，国内高速发展的经济和火爆的房地产市场催生了大批“新贵”阶层，在北上广深等中国一线城市，因持有物业增值而成为百万富翁、千万富翁已经是稀疏平常的事情。海外置业、海外移民之门也逐渐为更多的普通人打开。傲丰集团董事长钟润良告诉记者：“中国人对海外住宅市场的浓厚兴趣目前已达到前所未有的高点。以当前最受国人欢迎的澳大利亚房产为例，与去年同期相比，今年以来国人购买澳大利亚房产的签约量增长了约30%。”来自高力国际最新的研究数据显示，近年来，在华人聚集地温哥华市西区与列志文市，内地买家几乎占据了整个市场，已成为加拿大房地产买卖的“生力军”。内地投资者在加拿大温哥华购新房的比例正持续增加，截至今年第一季度已占当地市场的29%。高力国际北亚区董事总经理柳维伦透露，过去半年间，内地人士通过高力国际完成的海外住宅投资项目涉及总金额已高达13亿元人民币，最受欢迎的是澳大利亚、英国和加拿大等地。

纯投资比例攀高至三成

今年以来，随着高净值人群进一步全球化资产配置与投资移民的需要，境外投资正进一步高速增长。钟润良表示，因国内投资渠道日趋狭窄和收缩，海外置业正被注入狂热的投资意向，其中有很大比例是纯投资性质。“比如我们一下子卖出的20多套房子，其中有七成就是纯投资的。”目前在澳大利亚、加拿大和英国等中国人海外置业热门区域，置业目的已不再局限于移民和子女留学。据和燕置业董事长黄璨和介绍，目前去海外买房的投资者中，纯投资客的比例占总数近1/3。这些投资客希望通过海外房产投资，利用财务杠杆和时间杠杆原理来配备境外资产，希望通过更大程度的财务自由和资产增值，达到积累退休金、退休无忧的目的。

柳维伦表示，如今内地人的海外置业热潮，已对许多国际城市的房地产市场产生了巨大影响，甚至对个别国际城市的楼价起到一定的拉动作用。第一太平戴维斯日前发布报告指出，去年有约33亿英镑流入伦敦中心区域房地产市场，另有4亿英镑流入伦敦中心区域新增供应物业。这些资本的总和足以购买伦敦157年来所有私人拥有的存量住宅。第一太平戴维斯英国住宅研究部负责人Yolande Barnes指出：“如果中国的亿万富翁们也像其他国家的亿万富翁们一样将钱投入伦敦市场，那伦敦中心首要区域的物业价值将会被提升15%。前不久，上海版个人境外直接投资试点方案已上报至国务院，随着个人境外房地产投资的放开，相信中国买家们对伦敦等国际城市的房地产市场影响将更为突出。”在加拿大温哥华，内地投资客已成当地楼市一大生力军，在其强力推动下，2009年下半年和2010年首季，当地房价涨幅最高，升幅超过20%，去年全年升幅高达 12%。

哪些海外房源最受国人青睐？

据悉，中国购房者最喜爱的国家依次是加拿大、澳大利亚、美国、新加坡、英国、德国。而据高力国际透露，加拿大温哥华、英国伦敦、澳大利亚墨尔本、中国香港等城市成为国人置业首选之地。第一太平戴维斯也披露大量海外资金涌入伦敦房地产市场，其中，来自中国的资金潜力巨大。据介绍，受到中国人对地产市场的强烈推动，温哥华的地产价格在2010年上涨了12%，加拿大按揭及房屋公司预测，今年将继续上涨3%。

1.新加坡

中国买家成新加坡房地产最大的海外买家

移民的增加带来海外置业的兴起，而且这一趋势越来越明显。例如在新加坡，今年一季度新加坡楼市33％的房产被企业和海外买家买走。特别是一季度中国买家在新加坡购买的私有房产占新加坡所有海外消费者购房总量的24%，第一次超越了传统最大外籍买家的马来西亚人，首次成为新加坡房地产行业的最大海外买家。

作为一座蓬勃发展的国际化大都市，新加坡不仅多次在国际咨询机构及出版物评选的“世界宜居城市”中名列前茅，更以其通达全球的便捷性及完善的基础设施，被持续评为世界上最具投资潜力的城市。

在新加坡，当记者跟出租车司机聊起了房价，立即引起了司机的“警惕”：“你不会是来买房的吧？”当记者否定后，司机不客气地说：“来新加坡买房的中国人太多了，把我们的房价都炒高了！”

2.加拿大

中国人买走温哥华1/3新房

在加拿大温哥华地区，2011年第一季度温哥华多户住宅市场销售坚挺，共成交2527套，同比上涨35%。成交的大幅增长主要源于中国大陆投资者的激增。报告称，中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加，截至2011年第一季度，已经达到29%。

3.英国

利物浦：隔山买牛 市区两房不到百万人民币

吴小姐两公婆在清远做生意，家境还算殷实。一个多月前，吴小姐在朋友的介绍下通过代理公司“隔山买牛”，买下了英国利物浦的一套物业。房子两房一厅，70平方米，总价90多万人民币。吴小姐说，这次在英国买房，一是因为房子总价不高；二是以后打算送孩子去英国留学。“目前已付给代理公司两成首付，具体的手续还在办。”

据吴小姐了解，虽然目前英国中心市区的房价大多在7万-10多万元/平方米（人民币），但吴小姐买入的这套洋房不在核心市区，更是当地政府处理不良资产时放出的盘源，因此单价折算起来还不到人民币15000元。“比广州市区楼价还低！没想到我第一次在海外投资购房，就捡了个大便宜！”吴小姐非常庆幸。

让吴小姐更满意的是，她买的房子土地产权年限高达990年，因为孩子能否出国留学目前还要打个问号，吴小姐购房主要还是以投资为主，房子涉及的各种税费当然很重要。吴小姐的房子总价低于12.5万英镑，因此不用交纳房产费。至于地租方面，当地规定新房可一次买断地租，价格是约6万元人民币。不买断的话将按人民币约3000元/年收取，每50年后，地租会翻倍。吴小姐选择了一次性交付。至于物业管理费，据吴小姐了解，她的房子日后管理费标准是人民币600-700元/月，另外还需交纳约人民币1.856万元/年的市政税。“英国这些国家都不流行买房，所以房子的租赁需求旺盛，租金回报少的有4%－6%，高的甚至能达到10%以上。到时将房子租出，这笔市政税也就能省下来。”（杨金霞）

4.澳大利亚

墨尔本：以房养学 公寓租金解决四年学费

程先生的姐姐和妹妹早年都移民去了澳大利亚的墨尔本。2007年时，程先生的儿子到墨尔本留学。因为之前多次去澳大利亚探亲，程先生对当地的房地产市场还算熟悉，知道当地房屋空置率很低，租房往往要提前几个月才能预订到，而且租金一点都不便宜。租一间10平方米左右的房间，每星期要200-300澳元。以每月1000澳元算，相当于近7000元人民币，4年下来要30多万人民币。程先生想，与其用这笔钱租房还不如直接在澳大利亚买楼。于是，在姐姐的介绍下，程先生以儿子的名义在学校附近买了个两房的公寓，当时首付两成不到30万元人民币。

房子收楼后一间儿子自住，一间租了出去，每月租金1000澳元。因为当地允许贷款前五年可以只还利息不还本金，因此这笔租金基本解决了儿子在墨尔本的学费、生活费，还有每月的供楼款（利息）。而且这个公寓四年来还升值了不少，当时总价不到30万澳元（约206万元人民币），现在市价在五六十万澳元（400万元人民币左右）。

尽管有朋友称从2007年到现在，广州不少房产都升值了一两倍，觉得程先生的投资不太值。可程先生却认为，当时在澳大利亚投资主要是为了儿子上学，从资金的投入产出看，还是比较合算的。“下个月我要去参加儿子的毕业典礼，顺便再看看房。当然，这次奔的就是别墅啦。”

另外，日本和韩国也成为中国买家砸钱的热门地区。在上海，包机赴日本或者韩国的购房团络绎不绝。中国富人们最青睐的是日本东京高价位地段，新宿、使馆区麻布这些连普通日本人都不敢轻易问津的地方，中国买家却屡屡上演一掷千金的豪举。

在“五一”小长假，150多位上海投资者包机飞往韩国，在济州岛一举掷金1.83亿元，买下58套度假屋，其中有人甚至一次性购入3套房。尝到甜头的开发商对媒体表示，今年还要再组织五六批中国富人来“团购”。

某中介机构预估，中国政府近期调控楼市新政挤出来的投资资金，保守估计超过4000亿元。这些钱有多少杀向了海外楼市，还无法统计。已经在美国投资买房，正打算“去日本看看”的王国良先生告诉《国际金融报》记者，国内一线城市房价已经高得离谱，同样花100万，在北京通州都买不到一套90平方米的普通商品房，但在日本，可以在距离大阪市中心15分钟车程的地方，买一套带有保安系统、精装修的三室一厅公寓。

中国人为什么热衷于海外置业？

外国媒体带着羡慕嫉妒恨大呼中国人炒高了美国、加拿大等地的楼价，在国人乐此不疲的海外置业背后到底有什么推动力?新快报记者调查了解，主要有四点：一是为子女留学作准备，让孩子不用租房住，还可以实现“以房养学”；二是提前购买房产，为家庭移民安家置业；三是出于资产安全考虑，希望通过海外购房从全球角度来优化资产配置；四是越来越多的人考虑买房养老，看中海外房产可观而稳定的租金回报。其中除传统的移民、养老、子女留学等需求外，优化家庭资产配置成为海外置业的新趋势。

但海外购房是否像看上去那样美？其实大家都明白，和股市一样，有机会亦有风险。

原因1

投资移民仍是主因

据调查，以移民为目的的投资，仍是目前海外购房的主体。据了解，在加拿大的温哥华和澳大利亚的悉尼和墨尔本等城市，中国内地人士已取代香港和台湾，成为了当地移民的主力军。虽然在一些国家和地区，目前投资移民与房产投资已不能存在直接关联，也就是说，国人不能通过投资海外房产来直接获得移民海外的资格，而是需要走正常的移民审核手续，如澳大利亚的技术移民或投资移民等等。但不少移民中介表示，对海外投资移民而言，置业既是一个很好的避税选择，同时也是转成永居签证时满足在当地资产要求的最有力的方式。比如在澳大利亚拥有资产，就可以满足移民条件中的金融资产的要求。

原因2

稳定高回报吸引投资客

对内地投资客来说，海外购房的最大动力无疑是相对稳定的高回报。柳维伦表示，伦敦当局公布的数据显示，现在整个伦敦每年新房短缺量约35000套，而过去两年总共建成的新房数量只有约20000套，供需严重失衡。据高力国际预计，在未来的5年中，伦敦的房地产物业升值将达到31%，需求量仍然大大超过供应量。

澳大利亚一些金融机构的统计也显示，2010年澳大利亚以平均9.4%的涨幅，成为房价上涨“凶猛”的国家之一，并且还有继续上涨的势头。虽然9.4%的涨幅与同期广州楼市高达38%的涨幅没得一比。但目前澳大利亚购房在贷款上更有优势，公寓项目租金回报普遍能达到5%-7%，别墅租金回报4%-5%，比广州目前住宅投资通常1%-2%的回报率要高。加上由于土地审批速度及当地的开工不足以及新移民人数增量快速，澳大利亚各大城市长期住房短缺。据数据显示，截至2010年底澳大利亚短缺房屋17.84万套，预计到2014年将短缺30.8万套。房产供不应求的态势将持续很长一段时间，令其长期上涨趋势更为稳定。此外，当地住宅空置率长期保持3%以下，住宅更易放租，更适合长期投资。

第一太平戴维斯华南区董事总经理林木雄指出，虽然与广州去年高达38%的楼价涨幅相比，海外房地产的增值速度显然要慢得多。但相对国内市场来说，海外房产项目通常土地使用年限比国内更长（公寓通常99-999年，部分国家别墅项目可拥有永远产权），其租金回报也更为可观，这正是海外物业吸引国内投资客的一大因素。

原因3

国内政策严海外门槛低

海外房产频道特约专家刘磊分析认为，就目前而言，国内三套房停贷、二套房首付至少六成且贷款利率上浮10%—20%，令资本利用率大降；另外，一系列的限制政策，也令国人投资房产途径日益收窄，面临有钱也花不出的困局。

反观海外房地产市场，虽然今年以来有部分国家和地区开始对“外国人”购房有了限制，比如澳大利亚限定海外人士只能投资一手楼等，但基本不会限制海外人士的购房数量。另外，目前不少国家的贷款政策比国内要优惠得多。如在澳大利亚购房最高能申请到八成按揭，利率大约是7.1%，比国内的二套房贷利率还略低；英国购房最高可贷到房款的75%，利率仅3.5%-4%。此外，英国等国家和地区还允许购房人在交楼之后才开始还贷，澳大利亚则允许贷款人在贷款前五年内只还房贷利息不用还本金。房子交楼后投资客们通常能通过放租获得租金收入“以租养房”，海外购房的前期供楼压力也相对国内要小得多。刘磊指出，可贷款额度高，就意味着投资杠杆的比例大增，资金投入的产出比也将更高，这正是海外房产吸引的地方。

高力国际北亚区董事总经理柳维伦告诉记者： “相比中国目前诸多的限购政策，海外房地产市场的门槛较低，政策也相对宽松，正是这些因素提高了投资者对海外房地产市场的青睐程度。预计未来一段时间内，还将有大批内地投资者会转战海外地产。与此同时，当前国外许多地方经济仍低迷，贷款不足，加上吸纳需求疲弱，更有利投资者能够以优惠的价格及条款购买物业。”

原因4

汇率变化提升投资回报

对内地投资客来说，置业海外的另一靠量来自于汇率的变化。高力国际广州公司负责人指出，现阶段英镑、美元等外汇对人民币汇率疲软。如伦敦房价在2010 年大涨，就与其创纪录的低利率及英镑的贬值不无关系。相关数据表明，过去3年英镑贬值达到30%，对比亚洲货币，其正处于最近十几年的最低点.这意味着目前用人民币兑换英磅购房，未来将可能享受到英磅升值的回报。

在澳大利亚，因为澳元是除美元外的第二大交易货币币种，澳元与美元兑换，10年前几乎是2比1，而现在几乎是1比1。另外，澳元与人民币的兑换总体上也在升值，两三年前还是1?5，现在已涨到1?6.8。因此在海外买房一定程度可规避全球化通货膨胀和国内货币贬值的风险。

海外置业收益大风险更大 专家提示六大风险及误区

海外买房有喜有忧，喜的是性价比倒挂，收益可观，而且不受限购；忧的是毕竟不在当地，所承担的风险和遇到的问题也比国内要多得多。所以在投资海外房产前，一定要对即将选择投资的房产进行详细的了解，要挑选有经验的律师全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续，当然，他们也能起到资金监管的作用，增强交易的安全性。另外，办理贷款的时候也要借助专业机构的力量，因为对于一般的购房者来说，由于自己不太了解所在国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。

除此之外，专家还提醒广大消费者，海外投资房产尤其要注意以下几个方面——

1、在投资海外房产前，一定要对即将选择投资地区的经济发展状况作一次全面的了解。要了解当地的市场现在是处于怎样的周期，在上升期入手、选择好的地段才能获得不错的回报。

2、各国的购房政策大不同。海外房价和土地价格有所区别。比如在美国买房要收房产税，在澳洲买房如果增值了要收个人所得税，最高税率为45%，最好事先采取避税措施，不然赚的钱都交税了，不划算。

3、投资者要对房产交易时产生的税费清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。

4、在海外投资房产，管理房产极为关键。比如澳大利亚墨尔本市规定，对于自家门前的垃圾或者积雪等，必须由自己动手清理，如超时未作清理，会由市政部门代劳，当然业主得支付相应的费用。

5、与其他风险不同，政治风险事发突然，原因复杂，影响深远，仅凭自身的力量，一是难以事先研判，二是难以事后处理，所以购房者在海外投资之前，一定要做足功课，尽量挑选与我国外交关系良好的国家。

6、汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。

记者在澳大利亚了解到，广州有眼光的投资者在2008年澳元对人民币最低的时候到澳洲买楼，3年过去，澳元对人民币的汇率从1：4.3升至1：6.9，楼价同样呈现50%的涨幅，相当于楼价与汇率都取得可观的收益。地产中介也利用汇率大打促销牌，记者在了解英国伦敦一个公寓项目时，地产中介告诉记者，英镑对人民币从2008年前的1：15跌到如今的1：10附近，选择现在到伦敦买楼，相当于楼价打个六折多。

某海外置业中介人士告诉笔者，成熟的投资者应当随时留意汇率市场的变动，适当的时候买入或卖出海外物业所在国的货币，以抵消汇率升跌带来的影响。举例说，投资者购入澳大利亚物业，若澳币对人民币的汇率开始掉头往下，投资者应适时购入澳元做风险对冲。

海外投资六大误区

1.对海外房地产市场认知度低，投资时盲目选择。在海外不少国际化城市，高租金回报通常伴随着低房产增值（这正是市中心公寓增值缓慢的原因），反之亦然。如果没有了解清楚市场又没有专业人士指导的话，投资就容易受损。

2.只挑便宜的买，太过片面追求低价而非价值。 很多投资者关注海外房产特别是澳大利亚房产，是因为其均价比国内一线城市还低。但片面看重价格却是投资大忌，在澳大利亚、英国和加拿大等成熟、完善和发达的海外房产市场中，因地区差异巨大，项目质素各异，要想选择一个好的投资项目、制定适合投资人的投资计划和策略，不比从A股市场中挑选一种蓝筹好股简单。因此，看重房产投资价值而非价格，应该是当前国内投资海外房产必须上的一节地产投资课。

3.太过急功近利，过于追求短线获利。与国内楼市近五年的调整发展不同，因为已经历了多达几十年的地产商业化发展，如今在澳大利亚、英国、加拿大等大多数城市的房地产市场已形成了长期投资的机制；各国家及地区的政府也早就对投机性的购房设立了较高门槛。比如澳大利亚设定购房后如在12个月内转手需缴纳高达50%的资本增值税；期房没有交割前不能加价转卖等等。因此投资海外房产要有长期投资的策略，如过去的50年中，澳大利亚的楼价平均每7-10年就翻一倍，目前已经历了7个循环周期；如果在澳大利亚买房3年内就将物业卖出，综合上看是不划算的，因为没能充分地享受当地大约7年一轮的上升周期。

4.普遍认为市中心公寓增值会更快，风险更低，而且空置率低好出租。有些海外城市的情况与国内的情况正好相反，如在澳大利亚，当地市中心的公寓增值较慢，如悉尼和墨尔本过去10年中价位公寓售价只增长了35%，而周边5－15公里地区的中价位产品价格却翻了一倍。这是因为中国正在城市化进程，而国外不少城市却早从上世纪80年代就开始卫星城建设，目前是“逆城市化”发展策略。近年一些海外中心城市市中心公寓空置率升高，租金水平大降，回报相对反而不高。

5.非常钟情酒店式公寓。在国内北上广等一线城市，市中心的酒店式公寓向来是人人争抢的香馍馍，但在一些海外城市，比如澳大利亚，本土人士却已摒弃投资该品种，即使购买也多数是用于房产退税，对于在澳大利亚没有收入的海外投资者来说无任何意义，另外公寓在当地还被银行认为是商业地产，贷款利率也需相应提高；特别是面积小于 50平方米的无车位公寓，银行的认同度很低，抵押价值低，从长期看其资本增长率也很低，物业难升值。

6.喜欢远郊的好空气和美景而投资一些海外度假村类型的公寓或别墅。度假项目通常偏离学校和商业中心，交通及配套设施等有限难于放租，因此租金回报会相对较低，同时因该类产品对本地的自住需求满足度不高，银行对该类物业的认可度也会较低，贷款比例可能会受影响。

海外购房先做好以下功课

1.了解当地房价构成：海外住宅物业通常是将房价和土地价格分开计算，土地使用时间从1－999年不等，公寓一般为70-99年还可延期，一些别墅还拥有土地的永久使用权。房产是每年折损的，而土地却通常能每年“增值”。

2.提前了解所在国对外国投资者身份的要求：有的国家允许国外投资者购买房产并进行专门监管；在美国，有少数州要求只有公民或居民身份才能购买当地的房地。

3.重视物业管理，及时缴费：物业管理对海外投资项目来说非常关键。如果物业管理不善甚至无人管理，就可能令物业长时间空置，既收不到租金，物业增值也受限，因此购房前最好先了解物管公司资质；另外，如果投资人因对当地政策不了解，无意中拖欠了物业管理费，甚至拖欠银行按揭贷款，影响到自己的信用记录，那就是更大件事了。

4.算清各种征缴税费：海外购房通常须缴纳印花税、市政配套费等各种税费，卖房也会产生税费，主要是增值税等。一些国家的增值税高达按增值部分的45%来征收，也有些国家如英国，目前为鼓励海外人士在当地购房，对在当地购房的海外人士不征收房产增值税。另外，不是所有国家的政策税收都对投资客有利，很多国家都要按年征收一定的物业税或房产税，除房产增值税外，出租获利也要交税，利润并非“袋袋平安”；有些海外项目购买时价格听起来很便宜，但是“养房”成本很高，如果不能成功出租就危险了。

5.留意当地针对海外人士购房的政策变化：各国家和地区对境外人士购房的限制都各不相同，有的紧有的松。在贷款政策方面，应提前了解银行的贷款手续。在买卖合同中还应约定购房者不能获得银行贷款时的处理方式，提前归避法律风险。

6.学会合理避税：在海外购房，一定要关心所在地区政府的各种免税优惠政策并充分利用好各种避税的方法，以增加自己的投资收益。以澳大利亚为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳大利亚考察房产的费用（主要为机票）、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。

7.为防范购房风险，购房者可购买相应的财产保险。比如澳大利亚的主要城市沿海的较多，灾害性天气对房屋的损耗较大。对付这类风险最好的办法就是购买保险。另外，国外的保险费率低，保障面广，理赔到给付都有严格规范。(新快报)