编者按

5月19日，知名独立经济学家谢国忠称房价年底将跌25%，三年内跌幅将达40%至50%，但房价下跌对于银行风险并不大，此番言论引来了华远地产董事长任志强的炮轰。他山之石可以攻玉，在深受泡沫破灭之苦的日本人眼中，中国的房地产业正处于哪个阶段？他们的遭遇又能给中国人带来怎样的启示？

日本梦魇：房价下跌60%时发生了什么

- 经济停滞20年，股市下跌超过80％日本衰退最显著的特点是，它用了很长时间才使银行系统稳定。从1989年泡沫破灭，到政府被迫向第一个严重的破产银行提供财政援助，以避免银行系统崩溃，期间整整用了8年。
  
  在那期间，日本严重的资产泡沫破灭，股市下跌超过80％，房价下跌60％，银行系统的危机用了10年才完全消除。日本政府债务高达GDP的200％，是经济合作与发展组织（OECD）成员国中最高的。日本经济在近20年中几乎没有增长，而利率一直接近于零。
- 从公司、银行到政府和家庭：连锁反应如何发生？在日本央行工作过的中祖博（Hiroshi Nakaso），在2001年为国际清算银行写的分析报告认为，这归因于没有人明白损失的严重程度，因为有大量的资产重组。野村证券首席经济学家辜朝明（Richard Koo）称之为"资产负债表的通缩"。
  
  房地产泡沫就像房间里的大象——没有单独的政府机构监管，分离的货币政策和监管措施严重低估了房地产的重要性：公司和银行贷款的抵押品，以及地方政府的收入和家庭的财富。所以，当房地产泡沫破灭时，对家庭、公司、政府和银行带来的损失是巨大的，但是在会计上确认还需要一段时间。
  
  小关广洋2008年发现，日本政府在很长时间后才意识到资产通缩，因为大多数人认为利率降低之后房价会回升。日本的银行通过持有公司股份，而具有大量潜在利润，因此大家认为他们能够承受资产损失。但是银行卖出的股票越多，股市价格就越低，这造成公众信心急剧下降，公司增长放缓。银行累计的坏账高达GDP的25％－30％，这还不包括已注销的占GDP20％的坏账。
- 辜朝明是野村证券旗下的研究机构野村综合研究所的首席经济学家，《大衰退》的作者。

中国地产业泡沫和日本惊人相似

- 共同点：经济增长、资本积累、资产货币化令房价上涨在20世纪50年代到70年代，日本经济高速增长，资本迅速积累，资产高度货币化，房价也不断上涨，和中国现在的情形很相似。
  
  很多国外分析人士认为，中国的银行系统最近一年新增信贷接近GDP的40％，由于乘数效应使货币供应量的增加达到GDP的180％，所以中国现在也面临类似日本的泡沫破灭的危机。太平洋投资管理公司的日本分析员小关广洋（Koyo Ozeki）发现，在1985年至1990年间，占GDP近40％的银行贷款进入了日本房地产市场。其中，大部分贷款进入了商业地产，个人住房贷款只占贷款总额的20％。
- 日本前金融高官：问题在流动性进入地产市场和股市日本前大藏省事务次官、货币金融政策主管榊原英资认为，中国目前房地产市场和股市泡沫的情况和日本当年非常相似。在中国，流动性非常高，很大程度都流入了房地产市场和股市。但这不是中央银行提供的。在中国，各个地方政府出租国有土地，形成新的资金流，从而产生泡沫。
  
  日本在上个世纪90年代，为维持经济发展实施了大规模的公共事业投资。很多效率低下的公共投资导致了财政恶化，时至今日，日本的财政状况都非常糟糕。反观中国的"4万亿"的政策，榊原英资认为，对策本身没有问题，但是有效利用可能很难。另外，他非常担心中国的通货膨胀问题。
- 榊原英资1997年任大藏省事务次官，主管利率、汇率等货币金融政策，被称为"日元先生"，当年在国际金融界的影响力不亚于格林斯潘。

房地产调控成经济危机导火索

- 紧缩政策打击地产业银行无法独善其身日本前大藏省金融司司长和日本金融厅长官五味广文认为，日本泡沫破灭的导火索之一，是1990年原大藏省（现财务省）采取的针对不动产融资的总量控制政策。这要求银行将不动产融资的增长率控制在贷款总体增长率以下，并对特定行业实施融资控制。
  该政策导致了不动产交易规模急速萎缩；不动产价格随之下跌；然后是单纯"炒地"的不动产企业大规模破产。这种状况持续的直接结果，是接受不动产担保进行融资的银行的担保价值下跌，同时向银行贷款的不动产企业经营恶化，银行不得不大量增加准备金。银行的借贷能力因此下降，经济迅速恶化。
  
  1994年，一个重大问题逐步浮出水面。这就是住宅金融专业公司（住专）的倒闭。住专的相关损失必须由提供融资的银行和农林系统金融机构承担。可是，由于有的农林系统金融机构提供的贷款远远超过其自有资产，如果按商业习惯，即按贷款额比例承担损失，该农林系统金融机构将会倒闭。日本国会经过长达数月的讨论后，决定部分通过税金来填补，总额为6850亿日元。这是为了避免金融机构的破产而动用税金的第一例，也是金融危机即将发生的先兆。
- 五味广文为曾任大藏省金融司司长和日本金融厅长官，现任普华永道日本研究中心理事长。

第一财经

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房价下跌50%绝非幻想

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中国地产业泡沫和日本惊人相似

房地产调控成经济危机导火索

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