首席评论丨步入“调控”年的中国楼市，有哪些新变化？

导视

今年前7个月，全国楼市调控达260次,一些城市出现一二手房价倒挂，

与此同时，前7个月土地流标796宗，密集调控下，楼市有哪些新变化？

什么是房地产长效机制？如何完善房地产长效机制解决楼市难题？房产税开征前景如何？

嘉宾：

胡景晖 我爱我家集团副总裁、市场研究院院长

范小冲 阳光100集团副董事长

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文字实录

张媛：各位好，这里是《首席评论》，今天我们来关注房地产的话题。今年以来，全国各地房地产市场调控政策密集出台，从1到7月份全国楼市调控政策超过了260次，仅在7月份一个月各地累计发布超过70次调控政策。在7月31日召开的中共中央政治局会议当中明确提出，坚决遏制房价上涨，在政策持续发力之下，看到全国楼市整体表现平稳，但是一二三四线城市分化明显加剧，部分城市出现了新房和二手房房价倒挂，土地出让的流拍情况也再次出现。密集调控之下，下半年楼市究竟会如何发展？长效机制究竟该如何建立？请看小片。

机构统计：前7个月 全国楼市调控达260次

今年以来，我国楼市调控政策密集出台，有机构统计，上半年各地房地产调控政策发布次数达 192 次，比去年同期多出 65%，共有 73 个城市出台调控政策，包含限购政策 135 条、限贷政策 176 条，51 个城市以及海南全域实行限售政策。而就在刚刚过去的7月，全国楼市调控密集程度创下历史新高，超过60个城市发布了70余次房地产调控政策。研究机构报告显示，地方调控的核心在于限制房价涨幅、抑制投机套利、促进公平销售，今年陆续有多个城市加入新房销售摇号政策队伍，一些城市则尽量避免出现地王。而就信贷而言，金融机构控制资金额度、监管机构控制相应融资工具的发行门槛及使用用途。今年6月，全国首套和二套房贷平均利率上涨至5.64%和 6.01%，同比分别增长了15%和 11%。此外，备受市场关注的是，近20天内，住建部围绕住房工作召开了三个工作会议，其中8月7日在沈阳召开的部分城市房地产工作座谈会上，住建部要求，对楼市调控不力的城市坚决问责。

张媛：欢迎两位今天做客我们演播室，看到今年楼市调控政策太密集了，但是市场当中依旧出现了明显的分化，有冷有热。比如热的层面，当一线城市的新房售价受到限制的时候，出现了一二手房房价的倒挂，因此出现了市民排队买房的情况，但是在全国范围内又出现了土地流拍的情况，为什么会出现这样的情况？

一些城市出现一二手房价倒挂，会否持续？

范小冲：一二手倒挂是因为一手房受到政府调控限价的严格控制，二手房的市场价格在这儿（高于一手房——编者注），所以现在买到（一手房）就是赚到。为什么土地会流拍呢？因为他把一手房未来的预期给你压在这儿了。那么开发商现在买地，这个地价已经跟房价差不多了。如果他的期望值不能看到未来上涨，那他现在买地的热情，等于说对未来的预期会大打折扣，所以现在不敢买。当然现在钱也很紧张，现在很多人也没有钱了。

张媛：这两种情况能否持续呢？

胡景晖：我觉得整体是这么一个情况，实际上除了一二手本身倒挂的问题，现在实际上看到市场中的购房还是非常踊跃的。特别在很多一线城市，包括强二线城市，这个改善型的需求，以小换大、以远换近、以旧换新，老百姓对美好生活的这种追求，希望子女享受更好的教育，老人有更好的医疗和养老的空间，居住得更舒适，这个需求还是在市场上是一个主流的。所以我们看到仍然有这么大的购房热情。当然了，现在一二手倒挂，刚才范老师也解释了成因，那么北京市也适时出台了一些政策，比如倒挂一旦超过85%，那么新房就将可能要进入共有产权住房系列。所以这个还是有一些措施的。

前7个月土地流标796宗会否持续？

胡景晖：实际上从土地角度来讲，刚才范老师也说了，一个是预期不明朗，一个是资金比较紧张。我们现在来讲，我觉得开发商必须要改变思路，以前大家都去抢地，说创地王也不怕，面粉比面包贵也不怕，因为他会有一个长期预期房价要涨，而且这个地以前拿在手里一两年、两三年不开发也没问题，只要出了新的地王，老地王就全解套。所以这个思路造成了大家一种原来拿地是很凶猛的这么一个态势，现在在这样一个情况下，又开始出现了土地流拍，但是我觉得流拍是一个暂时现象。因为实际来讲，市场有效需求还在。另外对于很多上市公司来说，大的像万科、中海这样的上市公司，他必须要有一定的储备，这个不可能长期不拿地的。另外一个，在未来新的住房制度设计，今天我们也会谈到长效机制这样一个背景下，开发商未来在很多领域很可能就成为了代建商，而不是像我们说的拿地、盖房、销售、回笼资金，他很可能在很多场景下会成为一个代建商，所以拿不拿地可能就没有这么重要了。所以从这点上讲，我觉得目前可能是市场的一个应激反应，但是随着时间的演进，到了下半年和第四季度，这个情况会慢慢发生变化。

各地市场分化如何更好“因城施策”调控房价？

张媛：谈到整个全国的楼市调控思路，要因城施策，但这毕竟是一盘大棋，怎样才能把这一盘大棋下得特别协同呢？

胡景晖：事实上，中国的房地产问题是一个非常复杂的经济问题，首先有土地问题、财政问题、税收问题、金融问题，仅就房地产本身我们看到房价的交易量和价格的变化，很大情况下受制于目前的城市定位、城市规划、产业布局、人口分布，以教育医疗为核心的公共资源的分布。所以我觉得如果我们要想彻底解决房地产问题，应该是把它上升到一个更高的高度，如同今天我们在深化改革领导小组等，它是要有一个综合性的解决问题。我觉得住建部门只是其中一部分，对于比如说发改委，我们的教育、人口、工信等等这些部门应该广泛地参与进来，包括财税部门要广泛参与进来。包括你看现在行业整顿都是七部委联合发文，一个部委是解决不了问题的。未来如果我们要把长效机制也好，或者未来要想调控真正落地，我觉得我们应该统筹行政资源，建立一个联合的工作小组和机制，统筹规划去设计一些问题，系统地出台一些政策。

加大信贷投放 会否影响楼市？

张媛：正如胡总所说，整个房地产话题当中太过复杂，因此没有一招管所有问题的办法，与此同时，它本身又可能是一个货币的现象。因此人们会关注整个信贷的变化，比如7月23日召开的国务院常务会议中明确了稳健的货币政策要松紧适度，近期看到整个在贷款投放方面其实也有明显加快。因此市场又会解读，这个会不会又传导到楼市上。

胡景晖：货币政策是有所调整，但是我觉得跟我们的精准扶贫一样，它是更精确地引导流动性向良性的方向去发展，这次比如说在涉及房地产领域，流动性第一没有给开发商，第二也没有给多次置业的按揭支持，它会锁定得更精准。

张媛：更加精准把这些资金引流到实际的需求方当中，那提到整个房地产当中的长效机制，怎样的机制算是长期有效，我们再来回顾一下十九大报告当中的内容。

房地产长效机制建设在近来的中央重要会议及文件中被多次提及。2017年10月发布的十九大报告明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。随后12月的中央政治局会议和中央经济工作会议分别明确提出，加快住房制度改革和长效机制建设，以及完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。今年3月的政府工作报告进一步明确提出，继续实行差别化调控，建立健全长效机制。

什么是房地产长效机制？

张媛：目前看来，比方说五限，限购、限贷、限价、限售、限商等等一系列其实都是行政手段，它对房价进行调控，短期可能是控制住了房价有效果，但是似乎没有从根本上改变人们买房的预期。从房价而言，中央已经多次在重大会议当中提到了长效机制，因此提到长效，我们究竟怎么理解？

范小冲：现在这个机制也是必要的，它必须把这个“病情”一定要稳住，而不能让它出大问题，然后争取时间。所以呢，刚才也说真正的长效机制，必须从住房制度、土地制度、金融制度、财税制度以及立法，要变成一个整体，要从本身的房地产的根上，它的整个机制上，变成一个透明的，联动的，然后在这个机制上能够真正更加市场和保障结合的，要改革创新，而不是在原有的大圈圈里，只有这样可能才会有解。

张媛：但是它总有一个分步走、分节奏的过程吧，比方说人们现在讨论最多的就是房产税问题，所有这些都是属于长效机制的一部分吗？

胡景晖：我觉得真正的长效机制，从实际可操作的角度可能有几个方面，第一个方面是房产税，这是最迫近的；第二个，农村集体用地的入市问题；第三个就是租购并举如何执行的问题；第四个就是以REITs为代表的房地产信托投资基金创新的问题；第五个是拓宽老百姓投资渠道问题，而这五个问题又是环环相扣的。

房产税还有多远？

张媛：提到房产税，现在人们又开始重新讨论，它真的离我们很近了吗？

范小冲：看来政府的决心越来越大，因为长期依靠土地财政，那么这个竭泽而渔。未来要靠现有的存量，征收房产税，政府变成一个服务型的政府，给你提供更多的服务，使这个区域的房价能够保值增值，做更多的配套和投资，政府获得更多的持续的收益。那么这条路才是可持续的。所以看来房产税可能越来越近了。当然还要经过比如立法，很多征收的细则，征收过程中实际上还有非常多的坎需要过，但是可以看到房产税已经越来越近了。

胡景晖：要想走出土地财政这样一个怪圈，那必须要替代，这个替代就是说从卖地变为一个长期的可持续的税种，这个税种就是房产税。其实我们的房产税如果套用国际通行的惯例来讲应该叫房地产税或者土地税，因为地上物本身并不值多少钱，事实上它是根据每年房和地的市场评估价，来按一定比例征收，每年都收。所以这个实际上，比如说北京现在一年的财政收入是一年6千亿，其中3千亿来自于土地出让，我基本也帮助有关部门测算过，在剔除掉一半被豁免的情况下，按现有大概450万套左右来征收的话，基本上可以替代掉北京每年3千亿的卖地收益。

张媛：这是北京市的情况。

胡景晖：对，其他城市我觉得更没有问题，所以这样的话，一个是地卖光了怎么办？更重要的是，让我们的地方政府走出土地财政的怪圈。而从房地产税的国际惯例来讲，这个税收上来以后实际上是要投资于当地的基础设施建设、教育、医疗、以及治安等等。所以根本上它是要解决土地财政的问题，与此同时，从税收角度的改革，很大一个进展是我们现在在交易环节有契税、增值税、个人收入的所得税，但是在持有环节是零税的，就是说有一百套房子在名下，持有一分钱税不用交，但是卖一套出来，买的人就要交税。所以一旦房产税推出之后，持有环节的税会增加，但交易环节的税会减少，这样就促进房产的流通，在很大程度上让买房的人有更多的房产可选，而避免现在很多房子，在很多城市大概空置率达到10%—15%也是很正常的，那么就避免很多房子既无自住，又不出租，又不出售，闲置在那里。而另一方面又在不断地拍地，不断地盖。所以，整体上来讲，它是一个能解决很多我们目前困境的一个相对比较有效的一个长效机制。据我了解，从未来的制度设计，就是说以缴纳房产税换取土地的永久使用权，也就是说，当你向国家交了房产税之后，一旦土地70年使用期到期了，就无须向国家去支付未来70年或者下一个70年的租金了。所以呢，我们讲这一次的房产税的推出，整体上来讲叫“两步并做一步走”。实际上既解决了房产税的税种问题，也解决了70年后是不是要续租的问题。

租购并举如何解决房地产长效机制难题？

张媛：提到租购并举，其实很多房地产商都转型做租赁，包括我爱我家、链家等等都在做租赁。看到现在一线城市的售价是在强控制的情况，但是租金在快速上涨。因此，怎么来看租购并举？开发商是否有足够的积极性在租赁市场发力？对于普通的租房者，租金的上涨又会让他们面临什么样的局面呢？

范小冲：现在很多开发商都在转型，实际上都在往长租公寓或者租赁转型。这方面实际上刚才也说，有些地已经拿不到了，有些地它本身是让你拥有，但比如说即使买到这个地也不让你散售。再有一个，金融机构现在对于开发类型的一些是严控的，但是对于长租和这类实际上还是鼓励支持的，而且有很多金融的手段。此外，房地产过去更多是供不应求，实际上开发的是物理空间，现在越来越认识到，实际上空间是被人所用的，也就是说它需要有内容，需要有IP，需要有运营，需要服务于客户，所以现在要开始通过运营等等，才是一个房地产的空间真正的价值所在。现在很多长租公寓也得到了资本市场的加持，增长也很快，现在开发商也很多在转型，我们也在做这个事。

张媛：胡总怎么看？

胡景晖：我觉得租购并举，从国家的战略层面来讲提得非常好，但目前从实际的执行状况来讲，应该说很不理想。第一点，北京的房租到底高还是不高？刚才主持人也说了今年确实房租是大涨的，通州区域等涨了27%，一年涨了27%。这里边现在的问题是什么？从承租人的角度，房租已经很高了，从国际通行惯例来讲，房租不应该超过月收入的50%。即便在纽约，在华尔街，很多金融精英住很顶级的公寓，大概也就30%—40%撑死了。

张媛：占到收入的30%—40%。

胡景晖：对，占收入。但是我们现在很多年轻人在北京、上海，还是处在合租的状态，租金已经超过他月收入的50%了。所以从承租人的角度来讲，租金很高。但是从投资的角度来讲，北京如果你买一套房子，装修配完家具家电，考虑到空置期，出租的话，年化的投资回报率不到1.5%。所以国际通行的来讲，房租的年化净收益率应该是6%—8%左右，而我们只有1.5%，北京有可能比1.5%还低。这带来的一个问题是，如果从投资的角度，我们要让租金的投资回报率达到国际水平，我那天开玩笑，那就是房租翻一番，房价跌一半，我们就变成6%了。但是房租翻一番，承租人就受不了，房价跌一半，银行就出现大量的坏账。

张媛：房屋所有者也没法忍。

胡景晖：对啊，而且今年为什么房租上涨得这么快？刚才范老师也讲了，很多资本涌入长租公寓，都去抢房子，是吧，把租金就哄抬上去，

张媛：他们抢的是小业主的房？

胡景晖：小业主。比如我说好了一个月3000，他下午就去了，说4000，第二天早晨那个人说5000，那这个业主心态马上就失衡了。所以在租购并举的过程中，资本的介入是OK的，开发商的自持也是OK的，但是我们没有REITs这样的退出机制，我们很多法律法规还不健全。大量的资金涌入，缺乏行业规范、缺乏行业经验，未来租购并举可能要走的路会更漫长。国家战略方向没有问题，但是怎么样调动各方的利益机制，通过政策创新、金融创新、制度创新，能够把资金、政策和房源能够很好地组合，实际上最终是要为这个城市的租客创造一个很好的居住环境。就像我们看美剧《老友记》一样，如果北京、上海的租赁市场，年轻人在一起都是那样的氛围和状况，那我觉得这个城市的活力和未来我们的生活品质会有极大的提高。

第一财经《首席评论》出品

本期节目

编导 芮晓煜 制片人 尹淑荣