成都土拍再现高溢价，本月还有近1100亩住宅用地入市

成都土地市场进入热销季。

4月9日，成都中心城区今年第二场住宅用地拍卖举行，此次共拍卖4宗地合计约130亩。其中，桂溪街道16亩地块最终成交楼面价约23200元/平方米，打破所在大源西区域之前最高成交记录，另一宗“连襟地”成交楼面价也达到22800元/平方米。

在此次拍卖之后，成都土地市场本月将集中上市。根据成都市规划和自然资源局日前发布的公告，4月19日到25日，成都还将举行4场住宅用地的拍卖，共有21宗地约1083.7亩住宅用地入市。

土地市场分化

此次拍卖的4宗地分别位于成都高新区桂溪街道铜牌村和青白江区大同街道：前者包括两宗相邻的约16.2亩和约12.7亩的地块；后者也包括两宗相邻的地块，占地面积分别约67.77亩和33亩。

桂溪街道16亩地块经过53轮竞价，由新绿色置业以楼面价23200元/平方米竞得，溢价率28.89%；另外12.7亩地块也经过多轮竞价，由新绿色置业以楼面价22800元/平方米竞得，溢价率26.67%。青白江区两宗地则以起拍价由青白江国投和青白江经开拍得。

桂溪街道16亩地的成交楼面价打破了2022年该区域最高成交价22500元/平方米的记录，仅次于去年12月锦江区43亩地23500元/平方米的成都目前最高成交楼面价。

从去年二季度以来，成都土地市场随着楼市回暖后就持续升温。今年3月6日，成都中心城区首场宅地拍卖，3宗地中1宗溢价成交，2宗底价成交，成交面积110.66亩。其中，位于锦江区的潘家沟31.18亩，由中国铁建以楼面价22400元平方米成交，成交溢价率31.76%。

中指研究院四川分公司研究总监苏宇向第一财经表示，成都土拍市场会进一步分化，核心区域优质地块热度仍会升高。特别是在2023年“9·26新政”以后，地价、房价已经全面放开，后续如果还有优质地块供应，仍有机会刷新区域楼面价，进而刷新区域售价。

不过，苏宇也表示，另一方面，企业以销定投逻辑愈发明显，对于外围高库存区域的土地，企业仍会保持足够克制的观望态度，这一点与去年也是一样。

从去年成都土地市场的情况来看，回归主城明显，“5+2”中心城区溢价率高，而郊区多以底价成交。克尔瑞的报告显示，从结构上看，一圈层热度最高，溢价及触顶地块多位于核心优质地块，二圈层仅不到3成地块有溢价，三圈层均底价成交，投资优中选优，热度分化明显。

事实上，克尔瑞的报告还显示，2023年，成都供应涉宅地可建面积不及2022年的7成，环比下降36%，整体供地节奏明显放缓，成交规模不足1300万平方米，处于近5年最低。不过，土拍新政导致溢价率高于2021年和2022年，流拍率也处于次低位。

根据成都市规划和自然资源局日前发布的公告，4月19日到25日，成都还将举行4场土地拍卖，共有21宗1083.7亩入市。

4月1日，成都市规划和自然资源局发布《成都市各区2024年度国有建设用地供应计划》，供应计划总量为4800公顷。其中，商服用地200公顷，占比4.2%；工矿仓储用地800公顷，占比16.7%；住宅用地710公顷，占比14.8%。2024年成都住宅用地供应10650 亩。

楼市“小阳春”成色不足

与土地市场相联系的成都楼市在3月份上演带有争议的“小阳春”，即成交量环比大涨，同比大跌。

3月，成都全市累计成交住房27698套。其中，新建商品房成交8925套，环比上涨67.6%；二手房成交18773套，环比涨幅高达101.4%。不过，相比去年3月，成都新房成交量下减少6525套，下降41.9%；二手房成交量减少9415套，下降33.4%。

苏宇表示，今年一季度成都的市场数据需要客观的看待，2023年的一季度存在特殊性，疫情解封，叠加2022年5月两次新政的刺激，压抑的需求集中爆发使得成都市场异常火热。在2023年一季度的高基数下，今年的数据同比确实有了大幅下降，但如果把时间拉长，就会发现，2024年一季度的成交量级也仍在正常区间。并且，3月以来成交数据已经出现了比较明显的回暖，月度商品住宅成交面积回升至108万平方米环比上升71%。横向对比其他核心城市，成都一季度的市场成交量仍位于第一梯队。

不过，在成都楼市成交量走高的情况，整个市场却出现了二手房挂牌量“越卖越多”的现象。从去年6月初二手房挂牌量突破20万套之后，成都二手房挂牌量一直持续在22万套以上。这成为悬在成都楼市顶上的堰塞湖，而且二手房的降价幅度也越来越大。

4月2日，成都市住建局发布通告称，成都市住建局指导涉房互联网平台升级改造，通过成都住房租赁交易服务平台与涉房互联网平台数据共享、互联互通，开展经纪机构、从业人员、挂牌房源信息在线核验。

实际上，去年12月，成都市住建局就发布通知要求规范房地产经纪服务行为，明确涉房地产互联网信息平台和APP客户端应当做好房源发布信息的审核和管理工作，确保同一网站、APP客户端上同一房源不得由同一机构重复发布，及时撤销发布超过180日的房源信息。

苏宇表示，总量出现一定程度虚高，是正常现象，这是二手房销售模式决定的。整治完有所下降，也属正常。但从绝对量上看，成都二手房的挂牌量也仍处于高位。

他表示，这一现象的背后，体现的是成都2022年“5·12新政”和“5·31新政”，2023年“9·26新政”的政策效果正在发挥深远影响。通过打通“卖旧买新”链条，刺激了成都新房、二手房市场的同步繁荣。在总价门槛的驱使下，使成都的刚需客群大量流入二手房市场，解决刚需居住问题，再通过“卖旧买新”链条，给新房市场的改善性需求注入了足够资金。

苏宇认为，成都“先租后买、先旧后新”的梯级住房消费体系正在加速形成。这是成都市场火爆的根本原因，也是二手房市场挂牌、成交量年度走高的核心原因。

苏宇表示，在挂牌量高企的情况下，供大于求，二手房价格下降符合市场客观规律。这样的降价不会是无休止的，平衡点在是否能打平当初的购房和持有成本。未来二手房的价格也会随着新房市场价格的上升逐步修复。