土地市场回归理性 成交价部分回到三年前

今年以来，调控政策不断升级，过去两三年火热的土地市场日渐回归理性。

伴随着高溢价、频拿地的阶段过去，低溢价、底价成交乃至流拍开始不断出现。今年8月，包括福州、武汉、广州、杭州等地，多宗曾被市场看好的地块遭遇流拍。

土地价格回归理性

8月27日，杭州主城区的望江地块、四堡七堡单元和城北万达板块，分别推出三宗“宝地”，其中望江地块、四堡七堡单元宅地为望江新城和江湾新城规划后首宗宅地，万达板块则是板块内5年来首宗纯宅地。

最后，在众人期盼中，竞价过程平淡的结束，三宗地块分别由滨江、中宸城建和绿都拿下，最高溢价率为万达板块的3%，而钱江新城2.0首宗宅地溢价率为0%。

而在8月初，杭州申花庆隆宅地出让，最终成交楼面价仅27923元/㎡，溢价13%。这一成交地价，可以说一举将申花地价水平拉回到三年前，2016年8月18日，融创·宜和园当时的拿地价，34028元/㎡。由于该项目须配建公租房，实际地价约3.6万元/㎡。

8月30日，福州出让4宗地块，宗地总体量达255.35亩。最终，4宗地块均在一轮举牌后成功出让。8月28日，广州从化温泉镇温泉村“火界”两宗地块进行网上竞拍，但最终以流拍告终。更早之前的8月13日，广州市出让了5宗住宅用地，总出让面积达19.38万平方米。其中，一宗地块以底价成交，两宗地块溢价均未超过1%，剩余两宗地块溢价也仅为10%左右。

“我们现在对土地价格非常敏感，价格高的都不会拿了。”广州一家大型开发商战略发展部人士告诉第一财经记者，现在在广州拍地，“都是国企报名。”

近日，武汉土地供应出现了小高潮。8月28出让的12宗地块中，出现了两宗流拍、9宗地均底价成交的情况。本轮出让的四环线附近的热门区域成了“香饽饽”。28日的土拍出现了两宗流拍地块，其中位于东西湖的流拍地块，是今年首宗流拍纯住宅用地。

8月15日，四川天府新区仁寿县视高镇公开拍卖3宗商住用地，合计约308亩，位于天府大道西侧、中建大道与兴家路交汇处，属紧邻柴桑河湿地公园的“热门”地块。最终均因未达底价而遭遇流标。

在二线城市房价中房价最高的厦门，今年7月2日，翔安X2018P01地块最终成交总价达15.98亿元，楼面价21182元每平方米，被海晟夺得。翔安X2018P02地块，被特房以总价17.02亿元、楼面价19814元每平方米竞得。

两年前的2016年8月26号，离此处不远的地方，2016XP06地块由融创以30.76亿元、楼面价为37512元每平方米竞得，溢价率142%。翔安2016XP04地块由厦门融侨以42.18亿元的总价竞得，楼面价38345元每平方米，溢价率139.66%。

据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗。其中一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍一共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达到629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，土地流拍，低溢价、底价成交，虽然有部分是土地配建复杂、地块非热门区域地块等因素，但更主要的是，在严厉的调控下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

房企资金压力加大

房企资金链紧张的格局仍将持续。据恒大研究院数据，未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

广东省统计局分析，今年上半年广东房地产企业资金压力加大，资金回流速度延缓，全省延期网签备案商品房屋达5万多套。2015-2016年房地产企业大量发行的5-7年期债券，2019年以后集中到期，房地产企业债务到期兑付压力将逐渐加大。

在资金压力下，近期，阳光城（000671.sz）开启了一轮“豪赌式”的融资手段。6月7日，阳光城公告称发行了10亿元2018年度第一期中期票据(永续中票)，利率为8%，而市场普遍利率为5.5%—7.5%。根据年报显示，截止到2017年末，阳光城共发行40亿永续债，接近10家A股房企发债总额419亿的1/10。

除了对外寻求资金之外，阳光城也对内开启了一场“自救”式的融资手段。目前，阳光城控股股东福建阳光集团持股比例达17.51%，其质押率达100%。而除了控股股东100%股权质押之外，其多个股东的股票质押率均达90%以上。

据上交所8月30日信息显示，富力地产、合生创展发债申请均被终止，发债规模合计91亿元。

张大伟预计，随着楼市的继续降温持续，在企业资金链紧张的情况下，土地流标可能继续增加。“现在土地价格是更便宜了，但是因为资金成本贵了，所以企业也没钱拿地了。” 

此外，部分地块挂牌价格过高，也是出现流标的主要原因之一。专家分析，如果各地的起拍价不大规模下调，估计流拍较普遍的情况会持续一年甚至更长。