上半年一线及部分二线城市楼市或率先止跌企稳

（本文作者马泓，广开首席产业研究院资深研究员）

1.房地产

“春江水暖鸭先知”，楼市除了观察政策走向之外，也可以观察房地产销售和土地市场的运行状况，通常房产销售改善、土地拍卖回暖是具有先行性的。

当前国内住房销售市场边际改善。高频数据显示，截止到2025年3月中下旬，当月30大中城市商品房成交日均面积为24.26万平方米，较2月环比增长27.7%；年化销售面积同比下跌10.6%，跌幅较2024年12月底收窄10个百分点。其中，一线城市销售面积从2024年10月以来连续多个月同比出现正增长，房价环比也止跌，显示出一线城市楼市在一系列住房支持政策推动下，恢复情况较为良好，购房需求正在不断释放中。相较之下，二、三线城市住宅市场相对平稳，尽管并未像一线城市那般强劲，但进一步快速下跌的态势得到遏制。

重点城市土地成交溢价率显著回升。土地拍卖活性改善表明房企对未来房地产市场前景看好，反之亦然。2025年以来，一线和二线城市土地成交溢价率在过去三个月显著提高，平均溢价率为10%左右，均高于2024年3.3%-3.6%的平均水平。不少实力较强的央国企开发商加大优质土地的购置力度，土地市场在大城市的逐步回暖也吸引力部分民营房企。以杭州3月18日土拍结果为例，绿城（国企）和兴耀（民企）分别拍得住宅地块，平均溢价率11%，反映出房企投资对核心地块的兴趣正在提升。

央行在一季度例会中表达了未来“降息降准”的可能性，这有助于房地产市场从低谷中逐渐走出来。适度宽松的住房信贷政策将帮助购房者降低购房成本，改善房企流动性，推动住宅“保交楼”建设工程有序完工，从供需两端支持房地产市场向止跌走稳迈进。当然，考虑到我国房地产市场正处于长期深度调整阶段，地区差异化特征明显，想要实现全面回暖尚需时间。结合现房库存及其去库进程来看，上半年一线及部分重点二线城市楼市可能率先止跌企稳，并带动整体边际改善。

2.股市

回顾过去三年中国股市运行状况来看，如果降息降准能够同步实施，可能对资本市场运行提供较为持续的帮助。央行曾在2024年2月和9月底两次推出“降息降准”政策，以上证综指为例，在2700点附近获得强有力支撑；配合基本面改善，投资者信心得以转强，资本市场出现了两次较为明显的回升。

2025年政府工作报告中将“稳住楼市股市”写入其中，体现了中央及监管部门对资本市场未来的期许，将努力提升资本市场纳入重要考察范围，对改善投资者投资效益和支持经济发展意义重大。从2024年四季度以来，央行创新设立的支持股市发展的结构性工具正在顺利落地显效，为提振资本市场增强了流动性支持。三大交易所日均成交金额从6000亿-8000亿元水平提升至1.2-2万亿元水平，资本市场活跃度显著提升，并仍有进一步提升的可能。

考虑到当前资本市场估值水平相对合理，政策支持姿态明确，随着保险资金在内的长期耐心资本正逐步加大股市资产配置力度，监管部门进一步规范市场运行环境，相信今年A股市场提质增效可期。

（本文仅代表作者个人观点）