棚改政策收缩，看万科、恒大如何“过冬”？

2018年中国房企的目光依然只属于头部巨头，恒大投资贾跃亭的FF等事件引发持续的口水诉讼战，以及万科一句“活下去”引发的行业“过冬”贯穿今年的行业始终。

而对于关心自己钱袋的公众来说，地产行业是不是真的“活不下去”了？凛冬来临，房价是涨是跌？作为消费者，我们又该如何选择入市？这些问题的答案更值得期待。

囤粮过冬

现在回过头来看，万科赌的是去杠杆，操作偏稳健，而融创、恒大和碧桂园走的是加杠杆，比较激进。到2017年，万科和融创都得到了巨大的成长，二者均求仁得仁。

从今年的拿地金额来看，万科比其他巨头更有压力。据克尔瑞数据，截至11月，万科累计拿地金额增加至1250亿元，储地2489万平方米，超过碧桂园的1200亿元，跃居行业第一。相比之下，恒大拿地374亿元居第18位，融创拿地319亿元居第24位。

但万科也有自己的苦衷。相比于融创、恒大、碧桂园，万科在加杠杆拿地方面一直表现得很克制。但在地产行业，“得土储者得天下”，在现金流周转顺畅的前提下，房企的竞争基本在于土储量的比拼。而我们看万科的土储，截至11月，万科土地储备总面积为1.43亿平米，在房企中排第四，而前三分别是碧桂园（3.642亿平米）、恒大（3.05亿平米）和融创（1.56亿平米），万科土储不足碧桂园、恒大的一半，甚至被融创赶上。正如地产评论人朱文策所言，如果万科要保持自己在地产领域的第一梯队，它就不能在土储上掉队，否则遇到好的年景，万科将面临无米下锅的窘境。

收敛和聚焦

对行业的艰苦，不应该低估。虽然在前面的系列文章中，笔者坚定地看好中国地产行业未来，但这不代表短期困难可以忽视。眼前还是需要考虑凛冬来临，如何御寒？

12月4日，据媒体报告，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言，对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资。

在2014年开始的这一波楼市行情中，棚改是最大的助力，而棚改专项债正是助推棚改落地的关键。中信证券信用分析师吕品认为，一方面，如果叫停政府购买棚改服务模式，短时间内可能面临棚改整体资金不足的问题，即使通过国开行等政策性银行发放贷款，由于收益能平衡的棚改项目相对较少，最终进入棚改项目的资金总量也会较少；另一方面，2019年房地产周期继续向下的概率较大，对于棚改主力三四线城市而言，新的库存压力已经逐渐形成，地方政府继续推动棚改的动力不足。

地产行业本身就是一个受政策影响巨大的行业，目前政策的收缩对行业的影响决不能低估。

万科的策略是“收敛与聚焦”。某种程度上说，万科早已经不是一家纯粹的地产开发商，万科上海区域很早就探索建设“热带雨林”生态，既有住宅、商业、物业、长租公寓，也有配套的学校、物流、装修、养老服务等，甚至还有乡村建设，触角四处伸出。

当然万科也不是特例，在行业“去地产化”的大潮中，多元化已经是共识，恒大就在地产之外，开拓了体育、大健康、高新科技等众多产业板块，虽然现在恒大仍是一家以地产为主的开发商，但投资FF也是许家印的案头大事。但在行业普遍多元化的情况下，如何“活下去、活得久、活得好”？又如何做到“收敛与聚焦”？

对于吃惯了大鱼大肉的地产行业来说，要他们克制，改吃干粮，有多少能适应？

路向何方？

从更长远的角度来看，地产行业的发展也面临着战略性的调整。

招商证券在最近的一份研报中提出，2014年底以来房市的强劲复苏加大了投资者对未来行业长期发展前景的担忧；一方面，城镇化速度在放缓，拿地就赚钱的年代一去不复返；另一方面，我们离70%的城镇化率饱和区间还有8~10年，任何行业都会经历从成长到纯周期的变迁，而房地产行业正开始蝶变，即将进入“洗牌十年”。洗牌，似乎也是“活下去”的另一种表述。

而无论是“洗牌”还是“吃干粮”，这样的判断都反向推动房企提前布局，让自己用一个更好的状态适应未来的挑战。

原标题：《万科“过冬”，地产行业是不是真的“活不下去”了？》

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