复盘北京楼市2018:供应井喷交易低迷，市场低温前行

过去一年，北京楼市进入供应井喷时代，但是成交并没有想象那么好。

据合硕机构统计数据，2018年，北京新房市场累计供应44841套商品住宅，成交套数为25020套，供需形势持续供过于求，供需比为1.79：1。

供应井喷，成交量萎缩，导致库存大幅度上涨。当下楼市商品房住宅库存已接近7万套，刷新最近3年的最高点。

商品房成交金额也创近十年次低。2018年，北京商品房成交金额为2507.47亿元，同比2017年减少95.16亿元。自2009年至今的10年时间里，这一数据仅略高于2011年的2305.43亿元。

“遇冷”成为2018年北京房市的基调。

限竞房供应激增

过去几年，北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量主要体现在限竞房。据合硕机构统计，2018年北京共成交52宗住宅地块，其中规划或竞地中保留了商品住宅的地块数量为42宗，商品住宅规划总建面为381.12万平方米，均为限竞房，分布在除东西城、通州、平谷之外的12个行政区。

“供应量过大，主要在于限竞房的集中上市。”合硕机构首席分析师郭毅指出，再加上近两年集中推地，导致市场供应量激增。

据统计，2018年，北京共39个限竞房项目上市，限竞房累计供应24893套，成交4530套，平均销售率为18.20%。其中，仅4个项目签约率超过5成，分别是瀛海府、中海西京里、洺悦苑和瑞悦府。按成交套数计，排名前三位的项目分别是瑞悦府、华润理想国和和悦华锦，签约套数为483套、412套和395套。

中原地产首席分析师张大伟分析，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。

曾有业内人士指出，当下北京市场上存量商品房不多，共有产权房位置均比较偏远，从申购家庭数量看供应量也偏小。此外，高端住宅只占很小一部分，因此限竞房在未来两年内会占据新房市场的主力。

然而，自8月份限竞房入市以来，“开盘即售罄”的期望便屡屡落空。热销楼盘极少，去化率不达预期的滞销盘则相对较多。对于限竞房来说，开盘能去化3-4成就已经是及格，而如果可以卖掉一半，已经属于优秀。

此外，限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。但在全国最严限购政策的加持下，需求端并未得到很好的释放。

从全年商品住宅供需比的走势来看，基本呈现出“U”型特点。年初纯商品住宅集中上市，躲避限竞房冲击；年初新增货量不足，供需比降至低谷；下半年随限竞房大量入市，供需比持续走高。

将时间轴线拉伸至2008年，2018年商品住宅供需形势的恶化更加明了。1.79供需比已经超越2008年的1.74，并创下自2006年北京开始全面网签以来的历史新高。

但喷薄的供应远未停止。郭毅分析，目前已供地未上市的限竞房还有48个项目，再加上已上市限竞房待推出的货量，限竞房潜在库存面积达到428万平方米，约可开发4.5万-5万套限竞房。

目前，限竞房从拿地到上市的最短周期已压缩至4个月，如果2019年出让的部分限竞房地块在当年开盘入市，预计2019年限竞房的总供货量将达到6万-7万套，面临巨大的去化压力。

在张大伟看来，随着后续供应量的继续上升，去化难度加大、区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。

事实上，通过降低售价吸引购房者的限竞房早就出现。“双十一”期间，为加快去化周期，销售一般的限竞房项目均推出降价优惠措施，直接跌破政府批准的“限价”项目越来越多。“未来如果政策不改变，在供应量井喷下，2019年楼市价格将出现明显调整。”张大伟说。

土地成交减少

但低迷不仅体现于此。据中原地产研究中心和诸葛找房统计数据，北京年内土地成交1682.69亿左右，比2017年全年少40%。与此同时，2018年的地块平均溢价率为13.7%，刷新了北京十几年历史最低纪录。

对此，张大伟认为，其原因主要是所有土地全部限价，而限竞房市场非常惨淡，全面进入卖不完时代。克尔瑞地产研究分析，年末供地加速供地，一线城市尤为显著。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展，导致不少城市的供地计划难以完成。

2018年，北京便共有8宗地块流拍，其中住宅用地7宗，商服用地1宗，流拍地块中，丰台区共3宗，朝阳、密云、房山、门头沟、顺义各1宗。

岁末，为完成全年供地计划，北京市规土委集中供应大量地块，仅12月便新增挂牌29宗地块，其中21宗居住类用地，7宗工业用地。新供居住类用地的建设用地面积为157.94万平方米，规划建设面积为282.2万平方米。

久未供地通州区也接连挂出6宗住宅用地，分别位于六环内的通州新城、永顺镇、台湖镇和六环外的马驹桥镇。

然而，低温已经延续到2019。中原地产数据显示，2019年元旦小长假前两日，北京市场网签暂停，30日住宅网签只有4套。张大伟表示，从市场趋势看，2019年一线城市市场将继续低迷。二线城市也将维持平稳降温。“2019年全国房地产市场开门遇冷已成定局。”