全球资产普跌，德国房价却逆市上扬，2019年这股涨势还能持续吗？

自2008年金融危机至今，德国房地产市场经历了连续10年之久的繁荣期，房价数十年不涨的神话早已破灭，当地的公寓和房屋价格正变得让普通民众越来越难以承受。即使是在市场动荡不安的2018年，全球大多数资产类别普遍出现负收益的背景下，德国房价，尤其是大城市房价仍保持了10%以上强劲增长。

据汉堡城市、区域住宅研究所（GEWOS）2018年12月底公布的最新数据，2018年第三季度德国前七大城市每平米均价（含新房及二手房）同比增长11.3%，达到了4410欧元（约合34400元人民币），且增幅未有明显放缓的趋势。

德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨对第一财经记者表示，因为当地政策的关系，德国房地产开发规划时间长，可开发用地储备不足，尽管开发商拿地很激进，但开发速度还远跟不上市场需求的增长。

而据海外房产中文平台居外网向第一财经记者独家提供的询盘数据显示，2018年第四季度，居外网录得中国买家对德国房产咨询量与上年同期相比增长149%，年度咨询总量排在全球第十一位，在欧洲仅次于希腊，其中德国首都柏林的年度咨询量排在中国买家全球最热购房城市第20名。

大城市房价涨上天

2007年以前，德国房价曾连续几十年保持相对稳定，未有明显的波动。但2008年金融危机之后，德国的房地产市场异军突起，开启了长达10年的快速上涨期，每年平均增幅稳定在8-10%之间，成为近十年来收益表现最佳资产之一。

汉堡GEWOS研究所公布的2018年第三季度数据显示，德国整体房价同比增长了7.6%，而前七大城市的涨幅更为强势，达到了11.3%。同期汉堡房价上涨了9.3%，至每平米5690欧元（约合44380元人民币）。

GEWOS的负责人万德兹科（Carolin Wandzik）表示，“我们仍未看到房价上涨有放缓的趋势。”

2018年11月初全球知名会计师事务所普华永道（PwC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，2019年欧洲房地产投资前景最佳的十大城市，德国占了四席，分别是柏林（第二）、法兰克福（第五）、汉堡（第七）和慕尼黑（第十）。

据德国调研机构Empirica公司的数据，慕尼黑的房价高居德国大城市第一，当地公寓每平米均价已达8158欧元，其次是法兰克福（5889欧元）和斯图加特（5886欧元），然后是柏林与汉堡。

2018年初，Empirica公司的分析师曾悲观地预测德国大城市的房价将在未来四年内下跌30%，然而市场似乎并不买账，去年仍有大量热钱流入，继续推涨着房价。

供不应求是核心因素

归根结底，任何一种资产上涨的最核心原因都是供不应求，德国房价也不例外。根据德国建筑行业数据，每年需要新建35万-40万套住房，才能满足市场需求，但2018年，完工的住房仅30万套。

德国地产及住房行业协会数据显示，德国住房市场的缺口目前已达85万套。随着大城市房价不断上涨，人们开始转向一线城市周边的中小城市，同时也带动了这些城市的房价上扬。

德国Helaba银行分析师米特罗普洛斯（Stefan Mitropoulos）表示，在20世纪90年代中期，德国每年建造超过60万套住宅，之后很长一段时间，房价几乎没有上涨。2008年全球金融危机爆发后，新建住宅跌到了谷底，每年仅16万套，这使得房市供不应求的情况极为严重，房价也是从那时起一飞冲天。

德昇地产有限公司总经理孙杨对第一财经记者表示，因为当地政策的关系，德国房地产开发规划时间长，可开发用地储备不足，尽管开发商拿地很激进，但开发速度还远跟不上市场需求的增长。

除此之外，德国经济近年来增速稳定，吸引了大量外来移民和难民的涌入，也进一步助推了当地房价。

孙杨认为，随着德国出升率的上升和移民政策的放宽，近年来德国人口均保持每年小幅上涨。受新一轮城市化的影响，人口有向法兰克福、柏林等大城市集中的趋势。人口因素将会进一步支撑德国大城市房价的上扬。另一方面，脱欧的不确定性让部分投资者把目光从英国转向了经济局势更加稳定的德国，这也推动了外来资金的流入。2018年12月中旬，德国内阁通过了该国历史上首部移民法草案，鼓励专业人才来赴德就业，并对获得长期工作签证的条件给予了放宽。这加强了德国对全球人才市场的吸引力，对于未来的房价也是一个长期的利好因素。

2019年房价还会涨吗？

对于高企的房价德国联邦银行曾发出过多次警告，认为德国房价被高估了30%，但大多数市场专业人士并不认为德国房价在2019年会突然发生转向。

米特罗普洛斯认为，推动德国房价上涨的驱动因素完好无损，持续的低利率让融资成本维持在低位，虽然明年欧洲央行有可能加息，但加息幅度料将有限，大量人口会继续涌入大城市，“我没有看到德国经济要发生衰退的迹象，房价也没有下跌的理由。”

孙杨在接受第一财经记者采访时表示，从机构投资人的角度看，2018年全球股市整体下跌，持有股票的基金损失惨重，债市也一蹶不振，而房地产的表现却一直优秀，回报相对较高并且非常稳定，如果这一趋势持续下去，2019年各大金融机构势必会继续增加对房地产的持有比例，继续加重市场上优秀资产难求的现象，导致价格继续上涨 。从个人角度看，德国经济和政治环境稳定，德国的教育体系与国际接轨，各高校均推出英文授课课程，吸引了大量国际生源，加之良好的就业机会将继续吸引大量人才涌入，对房地产的需求还是会进一步增长。即使欧洲央行宣布终止持续近四年的债券购买计划，并且有可能在2019年进行加息，但大城市几乎为零的空置率以及持续不断的的住房缺口，可能仍将继续推动大城市地产价格上涨。

德国Pfandbrief银行协会认为，2019年柏林或慕尼黑等大城市的房价涨幅将有所减弱，与周边地区的房价差距将会减少。该协会的主要负责人托克米特（Jens Tolckmitt）表示，今年的房价增速将放缓，但我们不认为会出现严重的调整。

德意志银行房地产基金经理阿兰多夫（Georg Allendorf）表示，德国房地产市场的繁荣将持续相当长的一段时间，“在未来一两年内，房地产市场将保持当前的上涨趋势。”但他也承认，“许多地区的房价已经到了很高的水平，对我们而言，这意味着投资选择变得更加困难。”

德国房地产协会会长马特纳（Andreas Mattner）则发出了警告，他认为政治家的监管措施可能会对房价上涨产生抑制效果，比如更严厉的租赁法、更高的土地税、甚至禁止租金上涨，都可能会给房价较大的负面影响。