限购逼退海外投资者，澳洲房价持续下滑15个月，是时候抄底了吗？

根据国际清算银行的统计，在过去50多年里，澳大利亚房地产都是全球投资回报最佳的资产之一，平均价格上涨了60多倍，并且一直处于上涨周期，没有出现过连续三年的下跌。

但自2018年以来，情况发生了明显的变化，根据不同机构的估算，去年澳大利亚房产均价下跌约了5~6%，悉尼和墨尔本的跌幅甚至超过了10%。据海外房产中文平台居外网提供的数据显示，2018年澳大利亚的询盘量同比下降了20%。居外网董事总经理兼CEO罗雪欣（Carrie Law）在接受第一财经记者采访时表示，由于受到一系列的政策限制，购房人士对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。

澳大利亚房地产市场正在经历罕见的回调期，那么当地房产还值得投资吗？

购房政策收紧导致房价跳水

2008年金融危机之后，大量海外热钱流入推动了澳大利亚房价不断飙升，2011年～2017年，每年平均涨幅约8～9%。以房价最高的悉尼为例，当地房屋价格中位数曾一度接近100万澳元（最新汇率：1澳元=4.87元人民币）。相比之下，澳大利亚统计局数据显示，悉尼平均年薪还不到9万澳元。

为了抑制失控的房价，减少高家庭债务带来的信贷风险，澳大利亚近几年来实行了多项调控政策，比如提高首付标准和贷款审批门槛。此外，由于20%的购房者来自海外，海外买家因此也成了调控政策首当其冲的对象。

据澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，新南威尔士州的悉尼和维多利亚州的墨尔本最受海外购房人士欢迎，与此同时，这两个州针对海外投资者的限制也最多。

在新南威尔士州，外国买家的印花税是当地买家的一倍，达到了8%。另外，外国业主的年度土地税附加费从0.75％提高被到了2％。维多利亚州的情况也类似，外国买家的印花税为7%，当地买家只有3%。不仅如此，2017年5月澳大利亚政府还向外国投资者推出了所谓的“幽灵税”，即如果投资的物业空置、或每年出租不满6个月，则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。

一系列针对外国投资者的“限购”政策，的确起到了立竿见影的效果。FIRB数据显示，2017年，住宅市场的外国投资者申请数量下降了三分之二，仅有13198例，2016年同期为40149例。同时，2017年外国人住宅房地产投资总额同比下降了超过65％。

外来资金流入的减少，虽然有效地减少了房市泡沫，但也令投资者澳大利亚房地产市场信心降至谷底。澳大利亚房地产行业协会与澳新银行1月公布的一份调查结果显示，2019年一季度房地产行业整体信心指数同比下降15.5点，为2013年9月以来的最低水平。

同时，澳大利亚房产价格也出现下跌。根据不同机构的估算，2018年澳大利亚房产价格平均下跌约了5~6%，而房产价值加起来超过该国所有其他城市总和的悉尼与墨尔本，去年的跌幅甚至超过了10%。从成交量看，据房屋产业协会（HIA）的数据，去年12月澳大利亚新建住宅成交量也环比下降6.7％，仅为4622套，创下2001年以来最低值。

2019年：抄底？还是观望？

惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在其1月中旬发布的2019全球房地产展望报告中称，2019年澳大利亚房产将进一步下跌，不过跌幅较2018年会略有减缓，约为5%；而悉尼与墨尔本的房价也将延续去年以来的跌势，最大跌幅或达到两位数。不过，考虑到澳大利亚依旧稳定的GDP增速和强劲的移民净流入量，该国房市的萎靡状况将在2020有所好转。

今年1月份的实际情况完全符合惠誉的预测。2月1日，澳大利亚房地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示，澳大利亚房市持续低迷，全国住宅均价环比下跌1.0%，较2017年10月最高时回调了6.1%。

持同样观点的还有AMP资本投资公司首席经济师奥利弗（Shane Oliver）。他认为房价还会进一步下跌，直至2020年，比房价最高时或回落20%。不过他并不认为房地产会发生全面崩盘，因为这波回调主要是因为监管机构的调控政策，并非加息或经济衰退所引发，而调控政策可能会随着政府的更迭而改变。

事实上，面对持续下降的房价，澳大利亚政府相关部门并非完全无动于衷。去年12月，澳大利亚审慎监管局（APRA）宣布2019年1月1日起，取消对提高贷款标准的银行发放只计息住房抵押贷款的限制，并表示该政策作为一项2017年的临时限制措施“已经达到了目的”。澳洲联储副主席德贝尔（Guy Debelle）也曾发出警告称，在房地产市场低迷期间，大银行不应过度限制贷款，否则可能吓退借款人，对经济造成负面影响。

此外，尽管当地房价暂时没有回暖的迹象，但租金收益率却不降反升，即租售比仍在上涨，这也从一个侧面反映了当地房市并非表面看上去的那么“冷”。根据CoreLogic的数据，2018年9月澳大利亚平均租金收益率为3.75%，与2017年的3.6%相比有所上涨。悉尼和墨尔本的租金收益率分别为3.2%和3.1%，同比都在上升。

其他的利好因素还包括，根据澳洲联储预计，2018年、2019年的经济增长率都在3％以上，高于2017年的2.2％。同时，住房贷款利率仍旧维持在低位，2018年9月的住房贷款平均标准浮动利率为5.3％，平均折现浮动利率为4.55％，基本与2017年同期持平。

罗雪欣对第一财经记者表示，澳大利亚房地产的海外买家中约有22%来自中国，尽管2018年中国买家对澳大利亚的询盘量同比有所下降，但澳大利亚依然是中国买家进行海外房产投资最热门的国家之一，尤其在2018年第四季度，中国买家的询盘量已开始明显回升。

她认为，由于受到一系列的政策限制，购房者对澳大利亚房地产的投资低于实际的市场需求。她表示：“中国买家的巨大需求就像被大坝阻挡的水一样”，一旦澳洲针对海外投资者的购房限制有所松动，积累已久的需求就会迅速爆发。