房企开年密集发债，融资前景仍旧艰难

2019年，房地产“资金饥渴症”依然难解。

在去年年底融资环境有所回暖的情况下，2019年1月，房企境内外发债总量大幅增加，达1095.79亿元，环比上升91.8%。

纵然发债动作频频，但业内专家认为，2019年房企融资形势仍较为严峻，当前融资政策并未放松。第一财经了解到，去年四季度融资审批非常严格，许多房企融资计划均未获批，因此一月份存在对去年积压数据的释放。

融资需求强烈

2019年，被认为是楼市回暖前最难熬的一年。前有销售业绩承压，后有偿债高峰期来临，房企纷纷“借新还旧”，余下的再充当一般运营资金。

15日早间，旭辉控股（00884.HK）发布公告称，该集团拟发行于2023年到期的3亿美元优先票据，发行年息率为7.625%。票据发行估计所得款项净额约为2.925亿美元，旭辉拟将其用于现有债务再融资及一般企业用途。

在此之前，已有多家房企密集公布融资计划。

14日，时代中国（01233.HK)公告称，公司已发行于2022年到期的5亿美元7.625%优先票据。同日，世茂房地产控股有限公司(00813.HK)公告称，发行10亿美元6.125%优先票据。

实际上，进入2019年以来，房企融资之心迫切，发债节奏明显加快。在过去一个月，已公布的融资计划累计超过1000亿元。

据克而瑞数据，1月房企境内外发债总量达1095.79亿元，环比上升91.8%。其中，境外债发行占比67.6%，发行规模为740.4亿元，环比增加141.9%。

境外债发行占比增加，主要是因为中国恒大、碧桂园和禹洲地产等企业均发行大额的境外优先票据。尤其是中国恒大，单月就发行了约合201.5亿元的境外优先票据。

而公司债发行规模则有所下降，相比上个月创两年来新高的220.2亿元，1月公司债发行额为178.4亿元，环比减少19%。

“发债节奏明显加快，无论是内地公司债还是其他美元债和票据等，都成为企业新一轮融资宽松的导向。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似融资动作，充分体现新一轮融资通道的开通。

但在同策咨询研究总监张宏伟看来，一月份融资数据攀升，并不代表大趋势。“当前市场大环境仍是调控，房企融资环境依然紧张。”

五千亿债务压身

从发债成本看，1月房企融资成本总体有所下滑。据克而瑞数据，该月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。但海外渠道成本依然居高不下，尤其是中小房企，主要体现在中期票据上。

同策研究院统计显示，该月共发生11笔中期票据，除去保利集团，其余10笔均为美元中期票据，合计37.5亿美元，折合人民币251.7亿元人民币。当代置业超高利率15.5%，其余利率均在7.13%-9.125%之间。

纵然成本高企，房企仍旧拼命融资。这背后，是即将到来的偿债高峰。

Wind数据显示，今年房企公司债到期规模2640亿元；企业债到期规模183亿元；非金融企业债务融资工具到期规模1037亿元；资产支持证券到期规模628亿元；海外债到期规模846亿元，总计到期规模5334亿元。

“部分观点认为下半年会有加杠杆等做法，从债务兑付的角度看，2022年预计会形成第二波债务兑付高峰期。而第一波债务兑付高峰期就在今年上半年。”严跃进说，2019年将开启融资新高峰。

同时，销售压力加大，万科、恒大、碧桂园等多家龙头房企1月份销售额均同比下滑。这种情况下，房企更加关注资金链安全。“2019年房地产市场进入调整期的预期较强，不少企业抓住这个窗口期加速融资。”中原地产首席分析师张大伟认为。

此外，据张宏伟介绍，去年四季度融资审批非常严格，许多融资计划均未获批，因此一月份存在对去年积压数据的释放。

融资“中止”背后的隐忧

需要注意的是，随着融资案不断披露，部分房企之前的融资计划却频频被中止。

据上海证券交易所昨日消息，上海大名城企业股份有限公司2018年公开发行公司债券最新项目状态更新为“中止”。该笔债券申请发行总规模不超过人民币24亿元（含24亿元），为固定利率债券，期限不超过五年（含五年）。

此前，包括阳光100一笔规模7亿元资产支持专项计划、宝龙地产一笔规模11.8亿元资产支持专项计划、当代节能置业一笔规模7.9亿元资产支持专项计划等均被中止审核。

业内人士指出，当前监管单位对已申报债券项目的审核力度加大。尤其在已有部分企业曝出违约的情况下，对融资案的审核过程会更趋仔细和严格。而一些融资信息披露不全、风险提示不明确的融资计划都可能被中止。

近日，国家发改委发布《关于开展2019年度企业债券存续期监督检查和本息兑付风险排查有关工作的通知》，对2019年企业债券领域风险进行全面排查，并加强企业债券转报和存续期管理。

检查重点包括：存续期债券总体情况；债券募集资金投入领域情况；募投项目运营效益情况；对以资产抵押担保的企业债券，检查债券抵押资产后续跟踪评估和信息披露情况。

对于房地产行业来说，资金面趋紧的情况下隐忧频现。“2018年下半年到2019年前三季度房企债务密集到期，资金压力较大。如果到期未能兑付，个别企业可能面临违约风险。”张宏伟指出。