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买100平米得房70平米,“公摊时代”即将走向终结

第一财经 2019-02-23 20:25:52

作者:孙梦凡    责编:张歆晨

目前只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件或许依然遥远。

长期以来,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易。但开发商借公摊面积牟利、购房者实际利益受损,由此带来的市场沉疴一直争议不断。

如今,“公摊面积伤民”的时代或有望终结。

2月18日,住建部发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,其中《住宅项目规范(征求意见稿)》第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。分析人士表示,此举有望让购房者真正“购即所得”,对于开发商而言减少其灰色利益。但目前这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远。

公摊伤民?争议不断

所谓公摊面积,即由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积,主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域,以及各种为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。

这一销售概念脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花(期房)”的售楼模式。但2013年起,香港也转向以套内面积计价的销售模式。目前,我国只有重庆曾以地方法规的形式将“套内面积”作为计价依据。

随着商品房价格不断提高,“公摊面积伤民”问题一直争议不断。去年,新华社曾发表社论指出,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。

具体来说,公摊面积计算标准模糊,解释权掌握在开发商手里。据媒体报道,山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”,其公摊系数高达52.35%,被称作“史上最牛公摊面积”。面对业主维权,工作人员表示“法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!”

其次,“公摊纳入精装修计价”更是引发业主维权。去年7月份,武汉多名业主抗议某楼盘开发商对公摊面积也按室内精装价收费,一套125平方米的房子,精装修标准是2500元/平方米,公摊比例为27%,这样一算,每套房子通过公摊多收了8万多元。

现实中,还存在大量开发商先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利。这笔本应用于补充物业管理费、住宅维修基金的资金,都被开发商或物业中饱私囊。

进一步规范房地产市场

公摊面积并不是新话题,但长期存在并不代表其必然合理。实际上,早有业内专家呼吁从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以“套内面积”为单位的房屋计价体系。

如今,这一愿景或有望实现。“这一次住建部的规定,具有很大的变革。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经,全国统一套内面积进行交易,发挥房住不炒的导向,从购房者的角度,在买房时少了一个顾虑。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚同样认为,新规对房地产市场而言意义重大。一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到买房的面积,避免出现买100平米得70平米这种尴尬境地。

具体而言,套内面积计价影响最大的是期房销售。如若未来条例实施,一手住宅开发商采取“套内面积”作为唯一计价单位,而新房销售计价方式向二手房市场自然传导,带动整体购房市场计价单位日趋统一、完善。

在合硕机构首席分析师郭毅看来,实际上,公摊系数并不是越小越好。如果公摊面积过小,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。“因此,新规对房地产市场的规范意义主要在于,杜绝开发商在面积上做文章,使购房者获得更加真实的回报和服务。”

此外,“有可能对房产税出台进行一定的铺垫,为未来合理征收房产税,降低大家的房屋使用负担做基础。”江翰说,目前房产税试点城市所采用的计量办法,均以房屋面积进行计算。如果以建筑面积进行计算,对纳税人而言是非常不公平的一件事。

三大争议释疑

以“套内面积”计价,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益,但争议依然存在。开发商是否会忽视公用设施部位建设甚至趁机提价?购房者实际成本是否会有变化?已经买房的人,资产会不会缩水?。

对此,新华社社论曾指出,国外成熟的经验表明,在市场经济中,如果开发商试图在压缩公摊面积后占购房者便宜,购房者肯定不会答应。为了生存和获利,开发商更理性的选择,是根据市场需要造出更好的房子。

“对于开发商而言,房屋总价并没有发生变化,也基本不会影响对房子的销售。”江翰表示,但要严防开发商在进行建筑面积与使用面积切换时,对原先房子进行变相涨价的行为。从原则上来看,应保持房屋总价不变,使用面积与建筑面积切换的思路进行。

但短期内,对房价的市场预期会发生变化。同策咨询研究中心总监张宏伟告诉第一财经,在房屋总价不变的情况下,以套内面积进行计算,房屋单价的市场预期会略有提高。“解决房价问题,最重要的还是增加土地供应,把市场预期调节好,此外,政策调控也要有稳定性与持续性。”

那么,对于购房者来说,实际购房成本会降低吗?“从目前来看,全国很多城市在住宅预售审批时都执行两套价格体系,一套是建筑面积计价,一套是套内面积计价,最终单套房产的总价其实没有差异。”郭毅告诉第一财经,不管按哪种方式来计费,购房者所需承担的成本都是一样的。

而已经买房的人,资产会不会缩水?在江翰看来,新规不会影响已购房者的实际财富。两种计算只是对房地产单价产生影响,总价不会有太大变化。

举例来说,假设原来100平方米的房子售价400万,每平方米单价4万元左右,但是实际上房子使用面积只有70平方米。新规之后,房子总价值不变,但每平方米单价会有一定变化,折合每平方米售价约5.7万元。

但中原地产首席分析师张大伟认为,羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

“这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。”张大伟说,从内容看,包括住宅、商业、工程建设等方方面面,这些政策起码5年内落地可能性非常小。

如若未来新规落地实施,也要考虑在确保房地产市场稳定的前提下,如何实现房屋销售计价体系平稳合理过渡?过去香港的经验表明,可合理设置过渡期、发动力量推广普及、并以法律法规形式厘清关键概念,以保证市场公平透明运转。

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