泰禾6折抢收，恒大9折卖楼？债务压顶之下，房企遭遇艰难时刻

春节刚过，泰禾就官宣自己在北京的4个项目创造了单周15亿元的认购数据，迎来了“新年开门红”。

记者致电这个创纪录的“泰禾1号抢收计划”的相关楼盘售楼处，发现泰禾在北京的多个楼盘降价了。

近期，泰禾集团北京公司发起了“泰禾1号抢收计划”，这个计划包括将北京泰禾•金尊府、北京泰禾•金府大院、泰禾•西府大院和泰禾•北京院子二期四个高端项目中的个别房屋降价出售。

以泰禾•金府大院为例，售楼处销售人员称，在300平方米以上叠加的房屋有几套特价房，原价2500万元，现在约1800万元，另加其他优惠，而北京泰禾•金尊府售楼处则告诉第一财经，每平米单价也由此前的15万元降至现在的团购价11万元，这次甚至还推出了两套特价房源，单价在8.8万元。销售人员解释说，特价房源的朝向、户型、装修等都是一致的，只是楼层较低。

不过，无论是泰禾北京的官方微信号还是泰禾集团的官网，似乎都把“热销”、“大卖”、“火了”、“抢收”等作为新闻主标题。不过，2月25日，泰禾官网曾发布一篇题为“泰禾，抢收！”的文章，文章指出“直降千万”的说辞被夸大了，这只是由于楼栋位置、景观效果不同，新推产品进行了合理定价。文章同时指出，“北京泰禾又玩了一次‘跑得快’…泰禾预判到今年楼市，一场低价快跑的营销战迟早会来。而泰禾选择错峰抢收，先人一步。”

泰禾集团证券办公室回复称，“直降千万”不可能，优惠政策对公司影响不大，而且还提早把钱收回来了。

一边是高调宣称楼盘大卖，一边却是暗中降价以价换量，这背后的真正原因也许正是泰禾屡屡被质疑的资金链紧张。

（数据来源：wind，时间：2018年1月25日至2019年1月25日）

泰禾集团三季报显示，截至2018年9月30日，泰禾手握的货币资金为174亿元，而短期借款为188亿，一年内到期非流动负债457亿，短期借款加一年内到期非流动性负债总额高达645亿，为货币资金的3.7倍，短期资金压力可想而知。克而瑞研究中心总经理林波告诉第一财经记者，正常情况下，未来一年内到期债务和现金的比值一般在0.5倍比较合适，如果超过1，就表示企业现金远远不够。

2013年至2015年，泰禾集团以“黑马”的姿态频频高价拿地，一度被称为“地王收割机”。2016年土地价格飞涨的背景下，泰禾集团董事长黄其森曾表示，从2016年开始，公开市场的招拍挂泰禾基本不参加了，90%都是通过合作并购。由此，在地产界，泰禾曾一度被称为“蒙眼狂奔”的并购狂人。

据克而瑞研究中心发布的“2018年上半年中国房企总土储货值TOP100”榜单显示，泰禾集团以7775亿元位列总货值第10，以6609亿元权益货值位列第9，土储排名显著高于其销售排名。

持续大举拿地的代价是巨大的。

据申万分类显示，房地产开发行业共有119家上市公司，以经营活动产生的现金流量来看，2014年至2017年净额为负的上市公司，只有11家，这其中泰禾集团位居榜首。若累计2014年至2017年的经营活动产生的现金流量净额，那么泰禾集团以-416亿元位居流出榜首，截至2019年2月27日，泰禾市值不足200亿元。

东北证券房地产组组长张云凯告诉记者，如果房企经营性现金流长期处于流出的状态，需要重点警惕，这说明公司一直处在加杠杆的状态，土地支出大于销售流入，公司一直处于入不敷出的状态，所以要非常小心。

为了融资，2016年年中，泰禾集团曾经抛出过一次定增方案，可惜无人接盘，转而进行了银行、信托、中期票据、私募债等融资方式，直接导致债务增加了300多亿，如今，大股东和二股东合计持有的61%股份已经全部质押。

泰禾集团披露的2018年度业绩预告显示，公司预计盈利23亿元至29亿元，同比增长10.24%至39.99%。

尽管泰禾表示公司2018年的盈利将会高于2017年，但仍有评估公司认为泰禾存在一定集中兑付的压力。1月18日，联合资信评估公司公告称，鉴于泰禾集团高管人员变动频繁、债务规模较大，存在一定集中兑付压力，决定将泰禾公司列入信用评级观察名单。

短期资金紧张也好，长期债务压顶也罢，实际上，泰禾集团只是冰山一角。

131家上市房企负债增19% “借新还旧”融资超千亿

“稳”当头的房地产市场，对于房企来说依然压力巨大。

进入2019年以来，房企密集发债，融资力度持续加大。Wind数据显示，截至2月18日，房企境内外发债规模已达1546.45亿元。房企四处“找钱”正来自于负债重压，据Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报负债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。

第一财经记者对上市房企的资产负债率进行梳理发现，上市房企资产负债率持续上升，创下十年新高，突破80%。

国金证券研究所报告显示，2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元；2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点，为12456亿元，同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元，2017年因严监管下调至3286亿元。

按照wind行业标准分类，数据显示，2018年全年，房地产行业共发行了806只债券，规模高达6835亿元。2019年1月至今两个月不到，房企合计发行163只债券，融资金额高达1092亿元，融资节奏大幅加快。

在连续几年大量融资后，房企迎来了负债集中还款期，机构报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。

据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。数据表明，未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

（截图来源：恒大研究院报告）

值得注意的是，自2018年底开始，已有个别房企出现债券违约现象。2018年12月24日，银亿股份发布公告称，公司因短期内资金周转困难，未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元，发生实质性违约。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭透露，2019年1月数据显示，前十大房企销售下滑了超过20%，2018年很可能会成为中国新房销量的历史最高峰，接下去新房销售的总规模将会持续萎缩。

开年后，除了泰禾暗中促销大量楼盘之外，2月27日下午，许家印主持恒大销售大会指出，全国所有在售项目住宅（含公寓及写字楼）可打9折，商铺8折优惠。此外，为冲刺2019年第一季度销售业绩，恒大还启动了“全员营销月”计划。

也许，2019年，很可能会如泰禾官网的“泰禾，抢收”这篇文章所述：“今年楼市，一场低价快跑的营销战迟早会来。”

2019年，债务压顶之下，一场地产商们的夺命狂奔，也许会成为最精彩的年度商业大戏。