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泰禾6折抢收,恒大9折卖楼?债务压顶之下,房企遭遇艰难时刻

2019-03-01 11:56:02

泰禾6折抢收,恒大9折卖楼?债务压顶之下,房企遭遇艰难时刻

春节刚过,泰禾就官宣自己在北京的4个项目创造了单周15亿元的认购数据,迎来了“新年开门红”。

记者致电这个创纪录的“泰禾1号抢收计划”的相关楼盘售楼处,发现泰禾在北京的多个楼盘降价了。

近期,泰禾集团北京公司发起了“泰禾1号抢收计划”,这个计划包括将北京泰禾•金尊府、北京泰禾•金府大院、泰禾•西府大院和泰禾•北京院子二期四个高端项目中的个别房屋降价出售。

以泰禾•金府大院为例,售楼处销售人员称,在300平方米以上叠加的房屋有几套特价房,原价2500万元,现在约1800万元,另加其他优惠,而北京泰禾•金尊府售楼处则告诉第一财经,每平米单价也由此前的15万元降至现在的团购价11万元,这次甚至还推出了两套特价房源,单价在8.8万元。销售人员解释说,特价房源的朝向、户型、装修等都是一致的,只是楼层较低。

不过,无论是泰禾北京的官方微信号还是泰禾集团的官网,似乎都把“热销”、“大卖”、“火了”、“抢收”等作为新闻主标题。不过,2月25日,泰禾官网曾发布一篇题为“泰禾,抢收!”的文章,文章指出“直降千万”的说辞被夸大了,这只是由于楼栋位置、景观效果不同,新推产品进行了合理定价。文章同时指出,“北京泰禾又玩了一次‘跑得快’…泰禾预判到今年楼市,一场低价快跑的营销战迟早会来。而泰禾选择错峰抢收,先人一步。”

泰禾集团证券办公室回复称,“直降千万”不可能,优惠政策对公司影响不大,而且还提早把钱收回来了。

一边是高调宣称楼盘大卖,一边却是暗中降价以价换量,这背后的真正原因也许正是泰禾屡屡被质疑的资金链紧张。

(数据来源:wind,时间:2018年1月25日至2019年1月25日)

泰禾集团三季报显示,截至2018年9月30日,泰禾手握的货币资金为174亿元,而短期借款为188亿,一年内到期非流动负债457亿,短期借款加一年内到期非流动性负债总额高达645亿,为货币资金的3.7倍,短期资金压力可想而知。克而瑞研究中心总经理林波告诉第一财经记者,正常情况下,未来一年内到期债务和现金的比值一般在0.5倍比较合适,如果超过1,就表示企业现金远远不够。

2013年至2015年,泰禾集团以“黑马”的姿态频频高价拿地,一度被称为“地王收割机”。2016年土地价格飞涨的背景下,泰禾集团董事长黄其森曾表示,从2016年开始,公开市场的招拍挂泰禾基本不参加了,90%都是通过合作并购。由此,在地产界,泰禾曾一度被称为“蒙眼狂奔”的并购狂人。

据克而瑞研究中心发布的“2018年上半年中国房企总土储货值TOP100”榜单显示,泰禾集团以7775亿元位列总货值第10,以6609亿元权益货值位列第9,土储排名显著高于其销售排名。

持续大举拿地的代价是巨大的。

据申万分类显示,房地产开发行业共有119家上市公司,以经营活动产生的现金流量来看,2014年至2017年净额为负的上市公司,只有11家,这其中泰禾集团位居榜首。若累计2014年至2017年的经营活动产生的现金流量净额,那么泰禾集团以-416亿元位居流出榜首,截至2019年2月27日,泰禾市值不足200亿元。

东北证券房地产组组长张云凯告诉记者,如果房企经营性现金流长期处于流出的状态,需要重点警惕,这说明公司一直处在加杠杆的状态,土地支出大于销售流入,公司一直处于入不敷出的状态,所以要非常小心。

为了融资,2016年年中,泰禾集团曾经抛出过一次定增方案,可惜无人接盘,转而进行了银行、信托、中期票据、私募债等融资方式,直接导致债务增加了300多亿,如今,大股东和二股东合计持有的61%股份已经全部质押。

泰禾集团披露的2018年度业绩预告显示,公司预计盈利23亿元至29亿元,同比增长10.24%至39.99%。

尽管泰禾表示公司2018年的盈利将会高于2017年,但仍有评估公司认为泰禾存在一定集中兑付的压力。1月18日,联合资信评估公司公告称,鉴于泰禾集团高管人员变动频繁、债务规模较大,存在一定集中兑付压力,决定将泰禾公司列入信用评级观察名单。

短期资金紧张也好,长期债务压顶也罢,实际上,泰禾集团只是冰山一角。

131家上市房企负债增19% “借新还旧”融资超千亿

“稳”当头的房地产市场,对于房企来说依然压力巨大。

进入2019年以来,房企密集发债,融资力度持续加大。Wind数据显示,截至2月18日,房企境内外发债规模已达1546.45亿元。房企四处“找钱”正来自于负债重压,据Wind数据显示,A股上市的131家房企中,2018年第三季报负债合计7.89万亿元,较2017年年底的6.6万亿元,增长19.5%。

第一财经记者对上市房企的资产负债率进行梳理发现,上市房企资产负债率持续上升,创下十年新高,突破80%。

国金证券研究所报告显示,2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3965亿元;2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点,为12456亿元,同比增长214.15%。2016年融资规模9824亿元,2017年因严监管下调至3286亿元。

按照wind行业标准分类,数据显示,2018年全年,房地产行业共发行了806只债券,规模高达6835亿元。2019年1月至今两个月不到,房企合计发行163只债券,融资金额高达1092亿元,融资节奏大幅加快。

在连续几年大量融资后,房企迎来了负债集中还款期,机构报告显示,2018年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期。

据恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿。数据表明,未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

(截图来源:恒大研究院报告)

值得注意的是,自2018年底开始,已有个别房企出现债券违约现象。2018年12月24日,银亿股份发布公告称,公司因短期内资金周转困难,未能按时足额支付“15银亿01”2018年已登记回售债券的本金约2.99亿元,发生实质性违约。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭透露,2019年1月数据显示,前十大房企销售下滑了超过20%,2018年很可能会成为中国新房销量的历史最高峰,接下去新房销售的总规模将会持续萎缩。

开年后,除了泰禾暗中促销大量楼盘之外,2月27日下午,许家印主持恒大销售大会指出,全国所有在售项目住宅(含公寓及写字楼)可打9折,商铺8折优惠。此外,为冲刺2019年第一季度销售业绩,恒大还启动了“全员营销月”计划。

也许,2019年,很可能会如泰禾官网的“泰禾,抢收”这篇文章所述:“今年楼市,一场低价快跑的营销战迟早会来。”

2019年,债务压顶之下,一场地产商们的夺命狂奔,也许会成为最精彩的年度商业大戏。

责编:富罗娜

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