尖子生龙湖规模与经营效率的平衡

龙湖不是拔尖的，却一定是稳定的。连续多年克而瑞排行榜前十位，销售增速与经营效率共生，既没有激进扩张带来的负面影响，也没有止步保守带来的发展倒退，龙湖多年发展堪称稳定。

3月25日龙湖发布2018年度业绩报告，报告显示龙湖在业绩期内实现合同销售金额2006.4亿元，同比增长28.5%；营收1158亿元，同比大增60.7%，其中物业投资收入同比增长57.7%至40.9亿元；毛利同比增长61.8%至395.3亿元，毛利率34.1%，处于行业高位。

业绩会上，龙湖CEO邵明晓表示，多年来龙湖一直坚持稳健增长态势，不论市场如何波动，龙湖每年都保持均速增长，通过土储和运营节奏来适度把控。对于尖子生龙湖来讲，规模与经营效率要兼顾。

2000亿门槛

龙湖作为生力军，多年来一直保持稳定的增速，2018年龙湖在合同销售额方面再度跃进迈进2000亿梯队，同比上一年增长28.5%。受益于85%的较高回款率，龙湖当年营收1158亿元，同比上一年增长60.7%，物业投资方面有更显著进步，营收同比增长57.7%至40.9亿元。销售建面为1236.3万平米，较上一年度增长21.6%，销售单价为16229元/平米，较上年增长5.7%，较高的销售单价说明龙湖仍然以发展前景明朗的一二线布局为主。

在区域布局方面，环渤海、长三角、西部为龙湖贡献了较大规模的业绩，除此外，龙湖兼顾布局华南、华中区域，全国布局形态完整，其中重庆、北京、济南为销售前三甲区域。从龙湖进驻区域来看，其覆盖一二线大多数城市，同时兼顾城市群周边较有潜力二三线城市。

在销售规模提速同时，龙湖兼顾经营效率。2018年龙湖归属于股东溢利162.4亿元，除去少数股东权益、评估增值等影响后核心溢利同比增长31.5%至128.5亿元；毛利率同比增长61.8%至395.3亿元，毛利率34.1%；其中核心税后利润率为14.7%，核心权益利润率11.1%。

2018年龙湖每股基本盈利2.78元，除去评估增值等影响后每股核心盈利2.2元，建议派末期股息每股0.69元，计入中期股息每股0.3元，全年合计派息每股0.99元，同比增长30.6%。龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上表示，龙湖上市来到第十年，龙湖把基本分红比例从40%提高到45%，已经考虑上市十周年给广大投资人的红利，45%的分红处于行业不低的位置。

对于龙湖来说，上市十周年也给了龙湖人更多思考。邵明晓表示，十年来，伴随着资本市场的不断加持，公司走得越来越稳健，在这十年间，市场和政策不断变化，但龙湖的管理团队却不断加强经营管理能力，对于客户、投资、环境、竞争和市场的理解越来越成熟，未来更有信心继续交付好成绩。

加强大湾区投入

在适度规模的促动下，龙湖2018年在土地市场表现可圈可点，总体投资逻辑仍然围绕都市圈和城市群协同发展的前景，全年新增91个项目，在重庆、成都、杭州、青岛等都市圈热点二线城市频繁发力，同时也新开拓南昌、郑州、贵阳、东莞等11个新城，在区域纵深方面有了更进一步夯实，为接下来两到三年的业绩增长做出有效保障。2018年新房市场成交显著降温，土地市场也从上半年的高歌猛进转变至下半年的迅速放缓，部分城市更出现急转直下，土地流拍频现，在这样的局面之下，龙湖坚守投资纪律，不盲目追求大手笔拿地，也不随市场萎缩而止步。

截止期末，龙湖土储合计6636万平米，权益面积4559万平米，土储平均成本为5218元，处于行业合理区间，其中环渤海、西部、长三角为龙湖的重仓区域。全年新增建面为258万平米，权益面积180万平米。邵明晓表示，目前的土储足够龙湖4年开发。截止目前，龙湖覆盖全国48个城市，均围绕都市圈及周边周边城市群布局。

在业绩会上，针对土储问题，邵明晓表示，在土地方面龙湖会坚持积极但谨慎、精准的投资逻辑，去年买地共花费约727亿元，2019年还会量入为出，保持资产负债表的健康，今年在土储方面希望能够实现全国五大区更加均衡，在西部、环渤海、长三角比较充足的情况下，下一步要在大湾区、华中等地加大力度拿地。“大湾区是龙湖看中的战略区域，目前我们已进入7个城市，有15个项目，大概有150多万方土地储备，权益储备超过100万方，整个货值超过530亿。”龙湖目前已经在大湾区把骨架铺开，其预计大湾区将成为中国经济的火车头，因此未来会加大在此布局。

财务稳健

龙湖在规模扩张的同时更注重财务端稳健发展，2018年龙湖更关注公司现金流情况，在资本市场选准窗口实现境内外债券的最优发行，同时受益于经营情况的不断提升，资本市场授信额度较高，在2018年实现总行级授信额超过2000亿元，全年平均融资成本保持4.55%的地位，平均借贷年限为5.88年。

龙湖依然严控负债，2018年龙湖净负债率为52.9%，综合借贷总额为1198.2亿元，其中短期借款117.4亿元，占整体债务比例为9.8%，在手现金450亿元，现金4倍覆盖于短债，资金情况安全。期内，龙湖发行8亿美元优先票据，票息介于3.9%-4.5%，于境内发行50亿元住房租赁专项公司债券及50亿元公司债券，票息介于4.8%-5.6%之间。

规模不断攀升的同时，龙湖始终保持财务的稳健，有息负债及成本均控制在行业低位，因此公司得到国内外评级机构较高评级，标普为BBB-、穆迪为Baa3、惠誉为BBB、大公国际、中诚信证评、新世纪为AAA，其中标普为正面，其他展望均为稳定。

多元布局

龙湖在主航道上的稳步进展是2018年度业绩最大亮点，而同时持有型物业运营模式的日渐成熟，更加速了其业绩的增速。

2018年龙湖商业逆市达成42%的租金增长至36亿元，同店增长亦达17%，期内北京房山天街、常州龙城天街、成都西宸天街均以近100%出租率亮相城市交通枢纽。其长租公寓品牌冠寓已累计开业5万多间，成为长租公寓领域影响力TOP3品牌，这同时也是龙湖践行租购并举、丰富住房供应结构的排头兵。

业绩会上邵明晓表示，商业的毛利率期内达到75%，同比上一年度有所上升，加上冠寓，两者整体毛利率60%左右。同时，预期2019年商业地产租金可以达到60亿元，目前在手商业项目超过70个，2019年还会新开业9个，到2020年预计共开业50个商业项目，“今明两年开业量都比较大，且都是高能级城市的地铁上盖商业项目。”

基于城市综合体、地铁上盖的商业项目，龙湖一直在稳步推进，邵明晓表示这得益于2011年确定的“持商业”战略，从2011年到2015年龙湖抓住了这一波高潮入手较多地铁上盖项目，“目前来看当初的决策是正确的。”

2019年龙湖预期业绩依然稳步提升，预计实现2200亿元，而邵明晓对于2019年的判断也谨慎乐观，他表示，目前政策可以总结为三个稳：稳地价、稳房价、稳预期，同时还有一城一策的实施，很多城市系统性地调控方案都在出台中，龙湖认为2019年的市场挑战较大，不确定性依然会很大，城市间不同板块的分化会非常明显，其判断市场会出现一定的窗口期，但是在不同的城市，是什么时候出现，包括这个市场窗口期能持续多长时间，不确定性都很强。

在集团层面，龙湖会加强对于小周期或者是市场时机的研判，同时会做一些价格策略的强管控，包括进一步强化运营的弹性供货，主要目的是抓住市场窗口期。做到有回款的签约，有利润的回款。2019年预计龙湖在售主力项目将达到207个，其中71个为全新项目，计划竣工物业总面积1500万平米，其中大部分将于下半年推出。

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