万科商业平台印力类REITs、CMBS产品同日挂牌 融资金额超40亿元

中国真正的REITs产品还没落地，专业运营商为盘活资产，利用外部资金力量，正在资产证券化的探索路上行走。

2019年第一单成功发行的类REITs产品出自印力之手。4月9日，“中信金石 — 深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”（下称：龙岗万科广场类REITs）、“中金印力 — 印象1号资产支持专项计划”（下称：印象1号CMBS）同时在交易所挂牌，融资总额达42.33亿元。

其中，印象1号CMBS设立于2019年1月17日，发行规模为21.06亿元，期限为12年，标的物南京江北印象汇及天津印象城总估值为33.8亿元。

南京江北印象汇于2014年4月开业，可租赁面积约为4万平方米，定位为全客层，集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的适度领先的品质型一站式购物中心；天津印象城一期为购物中心部分于2013年12月开业，二期包含购物中心及写字楼，于2016年12月开业，年租金及租户销售额复合增长率分别为44.6%及30.9%。

CMBS，即Commercial Mortgage Backed Securities，底层资产通常为商业地产的未来收益权，性质类似于ABS，其特点是发行价格相对较低、流动性强。

目前商业地产领域，国内已有多单CMBS产品发行，包括2017年12月，印力首单CMBS（以深国投广场为标的资产）挂牌。这是印力商业物业资产证券化的第一单，也是万科收购印力商业平台后的第一次资本市场融资。

印象1号CMBS是印力继深国投CMBS以来又一次商业物业资产证券化尝试。21.06亿元发行规模中，优先级为20亿元，次级1.06亿元，发行利率为5.4%，处于较低区间。

相比CMBS，印力首次探索类REITs产品。今年3月1日，龙岗万科广场类REITs发起设立，计划期限为3+2年，标的物深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元，发行资产支持证券总规模达21.16亿元，其中优先A级证券信用评级AAA，发行规模11亿元；优先B级证券信用评级AA+，发行规模5.5亿元；次级证券发行规模4.66亿元。

2018年，龙岗万科广场销售额为16亿元，能覆盖优先级证券的期间收益。

值得注意的是，龙岗万科广场类REITs的原始权益人是珠海市懋德诚投商业发展有限公司，而印力则是运营管理人。

懋德诚投成立于2017年4月，股东分别是持股99%的招银成长壹号基金和持股1%的珠海瑬幜资管公司。招银成长壹号是万科在2017年与招银共同发起设立的商业地产投资基金，万科把42项商业地产项目装进其中，包括龙岗万科广场，以实现轻资产化运作。

REITs的精神在于税务激励、全民参与、长期共赢，但截至目前，税务等方面还没出台突破性政策，投资回报率的限制也未有良好的解决之道，企业的探索仍局限在类REITs产品上，与公募REITs尚有一定距离。

万科集团高级副总裁、印力集团董事长兼总裁丁力业今日在挂牌现场表示，2017年12月印力首单CMBS挂牌，如今一年零三个月过去了，印力持续梳理资产，与各合作方不断开拓创新产品模式，本次类REITs发行，是创新尝试，结构设计中引入第三方投后管理，提供了更安全的保障。

龙岗万科广场类REITs是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益型类REITs，印力的打算，是待时机成熟，和公募市场实现对接，实现权益资产的上市和流通。

丁力业此前表示，资本对商业地产非常重要，商业地产给予资本市场的价值是基于真实的现金流，而非基于资产的评估。

商业地产存量大，融资渠道有限，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构，降低资金成本，是运营商必须思考、解决的命题。显然，资产证券化已成为印力重要的资产盘活通道。

2016年10月，股权交割完成后，万科持有印力62.07%权益，印力变身万科的商业地产平台。尽管万科是印力的第一大股东，但印力一直相对独立，万科并未将其并表。因此目前，印力的财务数据并未对外界公布。

此前印力高级副总裁付凯曾告诉第一财经，印力的目标是至2021年，管理总建筑面积达到2000万平方米。

据印力最新数据，截至2019年1月16日，印力管理资产项目125个，遍布全国21个省、55个城市，总建筑面积约1000万平方米。