河南建业走出河南追求规模增长

随着房地产市场竞争愈发激烈，诸多头部房企已深入全国各能级城市。在这场布局与规模战中，区域性房企生存状况如何？4月12日，建业地产股份有限公司（0832.HK，下称“建业地产”）发布2018年年报及环境、社会及管制资料。2018年，建业地产营业收入147.83亿元，同比增长6.5%，毛利润增长55.2%至50.91亿元，毛利率34.4%。

作为河南老牌房企，建业地产2018年其合同销售金额收入723.66亿元，同比增长97.2%。其中重资产合同销售金额536.75亿元，同比增长76.5%；轻资产合同销售金额186.91亿元，同比增长197.2%。

但将时间轴拉长，就发展速度而言，建业地产近五年合同销售金额复合增长率38.9%。

目前，建业净利润处于上升趋势，2018年增长57%至14.15亿元，但9.6%的净利率依然处于较低水平。究其原因，虽然建业地产毛利率有大幅提升，但较高的销管费率影响其净利率增长。2018年建业地产销售费用为11.88亿，销售费用率为8.04%；管理费用为15.52亿，管理费用率为10.5%；财务费用为2.26亿，财务费用率为1.5%，若将20.75亿的资本化利息记入财务费用，2018年其财务费用率为15.56%。

成本沉滞与区域限制下，建业地产的河南龙头地位正面临行业头部企业的威胁。据观点指数发布的《2018中国房地产销售金额TOP100》，建业地产该年排名第43位。按合同销售金额计算，2018年其在河南省市场占有率仅6.7%。

规模承压，建业地产在2018年业绩会上首次提出“走出河南”。但管理层显然比较谨慎，建业地产走出河南的选址条件有三个，分别是半径要求、轻资产模式与中原文化小镇的产品形态。半径要求即以河南为原点，辐射河南周边两个到两个半小时高铁车程的城市。轻资产模式输出下，公司所持有的项目股份不会超过20%。

内外因素综合作用下，建业地产走出河南成功几率几何？ 从土储看，截止2018年底，建业地产总土储面积为4608万平方米，其中在郑州单城土储占比达29.7%。此外，为扩大河南本土市场占有率，建业地产不断“下沉”，2018年公司新进入了13个县级城市。

然而随着众多房企“出走”三四线，依然深植河南本土至县级城市的建业，突破之路难言轻松。据《河南经济蓝皮书》透露，2018年河南省房地产开发投资增速首次出现负增长。当年，河南省房地产开发投资为7015.47亿元，同比下降1.1%，较2017年（增长14.7%）回落15.8个百分点。

此外，克而瑞研究认为，在目前全国一二线城市竞争形势基本稳定的情况下，建业如何在其他区域争夺市场也是一个需要慎重考虑的问题。

截止2018年末，建业地产短期债务53.46亿，占总借款的27%，拥有货币现金142.02亿，不含受限制资金的现金短债比为2.66，含受限制现金的现金短债比为3.33。从长期偿债能力上看，期末其有息负债总额为198.51亿，同比下降9% ；净负债率55%，较2017年上升5个百分点。

2019年，建业地产将重资产合约销售目标定为635亿元，加上轻资产，接近900亿元。然而，规模渴求下其安全隐患不可忽视。据住建部信息，2019年3月10日，建业地产三门峡一项目发生高处坠落事故，死亡1人。