苏州主城区二手房市场何以突然火爆？

房企近期积极加码苏州土地市场，战略布局意义更甚于利润提升。

随着年初以来房企蜂拥苏州土地市场，苏州土拍持续火爆，而配套资源完善的苏州园区、高新区、姑苏区等主城区一手房市场供不应求，二手房进入全面爆发阶段。

4月上半月，苏州二手房成交5280套，环比3月下半月大涨159.2%。来自上海链家的数据显示，苏州二手房均价从2019年1月第一周，到4月15日-4月21日这一周，涨幅约5%。

对此，上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，近期苏州市场成交较为活跃，尤其3月后新房认筹率一直保持在90%以上，说明交易意愿强烈。一方面近期土地市场活跃，出现了高溢价现象，提振市场信心。另一方面，政策利于预期向好发展，比如近期再次提及长三角一体化，苏州吴中对于人才买房有7折优惠，不断提升区域竞争力和人口吸纳力。在这样的背景下，苏州成交稳步释放，并且带动存量市场继续放量。

同策研究院首席分析师张宏伟指出，苏州一手市场供应不足；土地市场近期表现也助推二手房成交。苏州在去年有一段时间也出现同样情况，主要是限价导致新房供应减少。

据中介人士反映，苏州相城区、吴江新城，购房者仍然存在观望情绪，即便是投资客也受制于套现时间长、配套不好而不愿意去这些区域看房。

21世纪经济报道记者综合对多家房企、业内人士的采访发现，苏州土地市场开年之后持续火爆是二手房市场爆发的主因。“加上主城区配套齐全、一手房供不应求，二手房今年年初就开始量价齐涨了。”

一名中介人士说，目前苏州主城区二手房价格基本接近上海中环地区的房价。以苏州园区为例，该片区二手房均价在6万元/平方米左右。甚至出现了购房者在业主群里看到有小区业主酝酿联手涨价的情况，据其透露，业主酝酿涨价幅度在5000-1万/平方米左右。

在北京工作多年的苏州人张涛（化名），最近正在把手中苏州园区的房子放卖，大约6万元/平方米。张涛在北京工作机会较多，因此打算在北京扎根。他觉得目前苏州房价上涨到一定峰值，计划出售之后再加点积蓄，购买北京郊区的房子。

一手房市场缩量

一个事实是，来自中指院等第三方机构数据显示，苏州市区商品住宅市场2019年一季度新增供应79.23万平方米，成交185.25万平方米，供求比为0.43，整体呈现供不应求态势;成交均价21214元/平方米，同比上涨13.1%，环比微降3.82%。

由于2018年底房源集中放量，2019年1季度入市项目明显减少。成交方面，受地市强势回暖，带动楼市热度提升。2018年四季度多个高端项目集中入市，拉升整体市场成交均价，一季度成交均价有所回落，但依然处于高位水平。

2019年一季度苏州各区域均呈供不应求态势，吴江区供求为首，成交量占近半壁江山，占比高达47.47%;其次为吴中区，占比为17.77%。其中吴江太湖新城、南部新城、盛泽镇、运东开发区1季度成交均超千套，成交均价均在2万以下。

苏州一手房成交缩量的一个信号是：随着低地价楼盘售罄、更多高地价楼盘的入市，精装盘比例也在大幅增加，推动房价出现结构性上涨。成交均价以1.5~2万元/平方米为主，均价在2万元/平方米以下的占比有缩减趋势：成交面积段主要集中在90-120平方米之间,占总成交的43%，成交总价主要集中在200万以下，值得关注的是，总价段在300-400万的占比增幅明显，较去年同期扩大6个百分点。

一个事实是，苏州一季度商品住宅供不应求，库存量及出清周期月度节节下降。截止至3月底，整体库存597.35万平方米，出清周期7.7个月。按区域来看，吴江区库存量最大，其次是吴中区，姑苏、园区库存依然紧缺;而新区、相城去化周期约11个月，库存略有积压。

在新房新增供应不足、高价地楼盘售价高企的背景下，苏州市区二手住房市场从2018年下半年以来便一直保持着活跃的成交态势，呈现量价齐升的局面。

面对如此市场态势，苏州也展开行动。3月21日，苏州召开2019年度市土地储备和招标拍卖领导小组会议上，确认未来将加大住宅用地的供应。2019年，吴中区、相城区、苏州高新（600736.SH）区、苏州工业园区、姑苏区的住宅用地供应计划总计为6000亩，适当配置动迁安置商品房、公租房等政策性住房用地。这个土地供应量与2018年供地计划相持平。

从土地出让结构来看，一季度苏州市区合计出让21宗经营性用地，其中涉宅用地17宗，商办用地4宗，以住宅用地为主。价格方面，一季度住宅用地成交楼面价及溢价率同环比均上涨，土地市场回温态势明显。

全年来看，苏州城市价值在提升，购房者在市场及政策趋稳下，购买预期逐步升温，推动了市场阶段性回暖。上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾指出，房企购置土地依然比较谨慎，今年以来处于明显的负增长区间，但土地购置面积负增长有所收窄，随着基本面改善以及房企资金宽裕，土地购置增速有望逐步改善，叠加新开工和施工韧性，将有助于支撑本年度房地产开发投资增速。

购房者转战二手房

一名关注苏州房地产市场多年的房企人士认为，苏州主城区二手房爆发有三个方面原因：政策环境利好；客户信心普遍上来，对未来房地产市场非常看好；一手房供应倒逼二手房，现在整个园区、姑苏区、新区等的新房供应量非常少，但这三个区域也是苏州最为看好的区域，大量为改善型需求、学区需求、投资需求大量涌入，一手房供应不足的情况下，直接推高了二手房的量价齐升。

4月22日，吴中经济技术开发区发布官微挂出一则优购房管理实施办法（试行）。办法规定，每年提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售；符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。首批房源位于太湖新城版块，预计于2019年下半年正式推出。在开发区新出让的部分宅地中，按一定比例配建优购房。业内人士认为，这一政策出台尽管短期内对楼市成交影响不大，但对购房者心理会有一定提振作用。

易居房地产研究院二手房市场研究报告显示，苏州二手房市场存在增长动力。从4月1日-15日的数据来看，易居研究院监测的10个城市二手房成交量为36,949套，较3月下半月(3月17日至31日)增长14.5%，较2018年同时期增长36.6%。按目前成交量来看，4月上半月延续了3月“小阳春”的行情。在易居研究院监测的多个城市中，排名第一的苏州4月上半月二手房成交环比3月下半月，大涨159.2%。其次为南京142.2%，无锡为21%。

购房者开始转向二手房市场。观察历史数据可见，苏州2018年二手房市场较为火热，成交量处于历史高位。2019年一季度，苏州二手房成交量同比增长25.7%。因楼盘严格限价，2018年至今，园区、姑苏区等核心区域新房供应不足，甚至好几个月出现零供应。最近，科技城金茂府开盘基本售罄，345套房子去化率超95%；吴江运东三千邑开盘，千人现场线上开盘抢光；同在吴江的四季春晓，500多组客户抢购198套房子。

对于苏州二手房量价齐升，业内人士指出，目前苏州政策环境趋稳定，加上供地、房贷利率等利好因素，加强了房企与购房人的信心。

与此同时，苏州房贷利率也出现松动，多家银行出现利率小幅回调情况。其中民生银行（600016.SH；01988.HK）、邮政银行首套房贷利率由之前上浮20%下调为18%；中国银行（601988.SH；03988.HK）首套房贷利率由之前上浮25%下调为20-23%；工商银行（601398.SH；01398.HK）首套房贷利率由之前上浮25%下调为22%。

由于可售房源紧缺，苏州园区目前地块出让较为抢手，溢价率高达49.69%；其次是吴中区，所出让7宗地块全部溢价成交，平均溢价率为25%。此外，房企主要热衷于纯住宅地块，多宗商住地块依然是底价成交。

无论土地市场还是一二手房热度，房企、投资者、购房人聚焦都在苏州主城区。首先，投资客仍然紧咬一手房市场，这导致一手房和二手房成交量出现倒挂；其次，由于苏州教育资源还是以主城区为主，不少苏州白领受制于核心板块的一手房，转而购买主城区二手房。值得一提的是，相城区的一手房、二手房去化还是缓慢。这也是相城区库存加大的主要原因。

一名业内人士指出，土地热导致主城区的二手房在往上涨，苏州园区二手房比去年涨幅有20%。他认为，尽管4月24日吴江区的地价又出现了新高，但是不代表一手房将会热卖。

上述业内人士指出，从一二手成交比来看，苏州已经进入存量房成交主导的市场，二手房成交活跃度高于新房市场，自2018年8月以来，连续7个月一二手成交比均小于1。

房企土拍野心：换仓二线城市

4月24日，苏州出让5幅涉宅土地，5幅地块分别位于姑苏市中心、吴中太湖新城、尹山湖、相城望亭和新区狮山板块。此次土拍，苏州总共吸金135.7亿元，现场有34家房企参与其中，包括正荣、碧桂园（02007.HK）、新城、中海、融创、景瑞、华润、保利、中梁、中南、阳光城（000671.SZ）、弘阳、金科、九龙仓（00004.HK）、金地（600383.SH）、招商等。房企转战二线城市趋势明显。

从中指院苏州分院4月份一份研究报告可见，2019年一季度苏州土地出让平均楼面价14337.88元/平方米，平均溢价率19.27%，诸多地块溢价成交，整体平均楼面价明显上扬。

今年一季度，苏州整体住宅用地成交楼面均价15082元/平方米，同比上涨25%，处于近4年次高位，仅低于2016年四季度成交楼面价，溢价率为19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点，房企拿地热情明显升温。

不少在苏州深耕多年的房企，如旭辉、首开、阳光城、中梁等均积极补仓。其中旭辉拿地势头迅猛，1月连拿3幅吴中地块；首开斩获2幅地块，其中1幅与龙湖（00960.HK）联合拿下;佳兆业时隔许久，也在一季度成功补仓苏州主城。

不少房企首进苏州，比如融信以13.1亿竞得平江新城45号地；大华集团以40.7亿竞得狮山美罗旁49号地块;首创以25.01亿斩获37号宅地，溢价率高达49.69%，该地块后期将与招商蛇口（001979.SZ）+华宇联合开发。

在苏州今年一季度拿地面积前十房企排行中，旭辉以27.8万平方米排名第二，仅次于首开的31.36万平方米。

刚完成IPO上市的中梁地产，在今年2月底以14.3亿元联手新力地产在相城区拿地，预计11月份会产生货值。实际上，这幅地块测算下来利润率只有5%左右，“但中梁拿这个地块，还是换仓为主，同时聚焦二线城市。”知情人士指出，中梁在2018年完成了销售千亿的跨越，这类房企在今年战略布局上会更花心思，宁愿牺牲一点利润。又比如招商、大华集团等都在苏州高价拿地，这些地块在调控周期内利润堪忧。据多家房企反映，现在进入二线城市的考量主要是：换仓，想办法规避三、四线城市的市场风险。

据21世纪经济报道不完全统计，中梁在去年年底、今年年初，已在南昌、武汉、西安、天津、青岛等地实现布局了，换仓意识明显。旭辉、世茂、正荣、新力等，同样是出于对二线城市市场发展的看好，通过各种手段实现布局。

从苏州、杭州、南京等地土拍情况来看，由于地块溢价开始上涨，房企大多联手拿地，以降低经营风险。但也有例外，比如大华集团2月以40.7亿元首进苏州高新区拿地，目前仍没有传出引入合作方消息，彼时地块溢价率达到了50%；佳兆业今年2月在苏州木渎所拿的地块，溢价率达到80%多。

对于还没有规模的房企来讲，现阶段拿地是为了规模扩张，而行业内前30的房企更多则是为了降低经营风险，换仓二线城市土储，以平滑3、4线城市的风险。事实上，因应二线城市地块货值贡献较大，房企换仓到二线城市对于企业融资也会提供一定便利性。