金融周期拐点将至？全球高端住宅涨幅创10年新低

5月16日，国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）公布了2019年第一季度全球城市豪宅指数（The Prime Global Cities Index）报告，该指数追踪的是全球45个城市的高端住宅价格。

莱坊的报告显示，今年第一季度，全球主要城市的高端住宅价格整体仍处于上升轨道，但环比一季度仅增长了1.3%，增速创下自2009年第一季度以来的新低，甚至就在两年前，平均每季度的涨幅还是4.3%。

报告表明，全球局势不确定性日益增加，金融环境动荡，即便是相对较为稳定的房地产市场也并非是万无一失的避难所。

欧亚城市包揽涨幅前10名

从大环境看，2019年初国际货币基金组织（IMF）预测2019年全球70%经济体的增长将放缓，保护主义日趋严重的问题并未得到实质性的解决，加上英国脱欧遥遥无期，这一切给房地产市场带了阴影。

此外，尽管2019年美联储暂未继续加息，但自2015年12月启动本轮加息周期以来，美联储已加息9次，这不仅影响美国当地市场，也会直接增加那些货币汇率与美元直接挂钩的国家或地区的购房成本。

相对而言，目前依旧保持低利率的地区，其房价或许仍有不少上升空间。

这从莱坊的榜单里也有明显体现，涨幅排名前10的城市中，有7个位于零利率（欧元区）甚至负利率的国家（瑞士、日本），英国（爱丁堡）的基准利率也仅0.75%。

报告称，（最近12个月）涨幅最快的德国柏林（14.1%）、法兰克福（9.6%）、爱丁堡（7.6%）和巴黎（7.5%）这四个城市的房价上涨有三个共同因素：租户需求强劲；市场供应有限；房价相对不高（可负担性较强）。

对于德国房市的火热情况，全球房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣（Carrie Law）女士在接受第一财经记者采访时表示：“我们看到买家通过居外网咨询德国房产数量2018年全年比上年增长73.1%，今年一季度继续保持在高位。根据居外网数据，目前德国在最受买家欢迎的看房目的地中排在第13位。”

她还提到：“中国买家询盘的房价中位数在41.4万美元（每套），最关注的德国购房d城市依次为柏林，法兰克福和慕尼黑。居外网的买家数据显示65.3%的买家表示在德国购房是自用，高于所有其他购房需求如投资、教育、度假等。这说明德国是很有吸引力的就业、移居目的地。”

此外，俄罗斯首都莫斯科（12%）房价涨幅排在第二，主要得益于最近一年当地房地产开发公司推出了不少豪宅项目，推涨了高端住宅市场的房价。

加拿大、新西兰成重灾区

莱坊调研的45个城市中，高端住宅价格出现下跌的有11个，其中跌幅超过5%的分别是纽约（-5%）、伦敦（-5.1%）、首尔（-5.8%）、肯尼亚首都奈洛比（-6.5%）、奥克兰（-7.5%）、伊斯坦布尔（-9.9%）和温哥华（-14.5%）。

加拿大温哥华以双位数的跌幅排在榜末，该市的房价已连续下跌了近12个月，与此同时成交量也同步下降，这主要是受到政府调控政策的影响。温哥华所在的卑诗省政府不但将外国买家税提至了20%，还增加了征收投机空置税等新规， 另投资者望而却步。

奥克兰的情况也类似，自去年8月限制外国买家购买二手房之后，房价与成交量均接连下滑。

而伦敦，由于受脱欧的负面影响，加上政府计划对海外买家征收额外印花税，房价仍处于下跌周期。不过在莱坊看来，伦敦房市很快就将迎来复苏。

美国方面，纽约房市疲软与联邦税改有较大关联，新税法限制了当地购买、持有住宅的可低税程度，再加上抵押贷款利率持续上升，令市场承压。而此前，亚马逊意外宣布放弃在纽约的扩张计划更是增加了恐慌情绪。

相反，迈阿密（+3%）的房价表现在美国城市中排名第一，因为该市所在的弗罗里达州不但不征收个人所得税，还免征遗产税，因此吸引了不少税务移民。

最后，榜单上其他值得注意的城市还有马尼拉（+4.4%）、新加坡（+3.6%）、悉尼（+2.4%）、曼谷（+1.3%）等。

莱坊合伙人兼澳大利亚住宅部负责人哈丁（Sarah Harding）表示，悉尼的豪宅市场继续保持良好增长势头，“由于高端住宅的市场库存有限，但需求旺盛，我们预计豪宅价格将稳定上涨。”