管清友：别再固执京沪深的房子了，这些城市是你新的“挖矿点”

房价一直都是全民关注的问题，这一点毋庸置疑。

2019年两会上，房地产行业的调控目标已经从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”， 房地产税的立法工作也已经箭在弦上，发出去只是时间的问题。房地产政策的变化对房价会有什么影响？2019年房价还会持续上升吗？

很多人都记得马云曾经说过“未来房价如葱”，也曾神预测过2020年房价将迎来高位解体。但近日，对于未来的房价走势，马云发表了与以往不同的新预言——二三线城市的房价上涨迅速，十年后房价将上涨七倍。作为商业大佬，马云对未来房价的预测是否准确？中国房价到底有没有泡沫？我们又该如何判断未来中国房价的趋势？如何做出正确的投资决定？

回答以上问题，我们需要了解影响中国房价涨跌的因素，在京沪深房市仍保持紧张的情况下，结合城市发展寻找自己投资房地产的新机会。

预测未来房价的关键因素是什么？

其实每种商品都一样，价格的走势最后都要落脚到“供需”两个字上来，但房价未来的趋势预测不是简单地按供给和需求来分析，而是按时间周期来综合分析，不同周期内房价的关注点是不一样的，总结起来是：短期看政策，中期看库存，长期看人口。

短期看政策，主要指的是货币政策和房地产调控政策。房地产的建设周期一般长达数年，短期的市场真实需求和供给很难出现明显改变，最容易改变的是市场的预期和资金环境，而这些都受到短期政策的巨大影响。目前来看，我国仍处于2016 年末开始的这轮政策紧缩周期，要预测短期房价反弹的拐点很简单，就是等待政策放松的信号。而目前宏观环境下行压力是存在的，但还没有出现超预期下行，所以短期来看，政策只会微调，不会出现像2009 年、2012 年和2015 年那样大力度的宽松。

中期看库存，包括待售的既有库存和尚未建成的潜在库存。房地产的需求可以在短期内发生很大的变化，但供给不可以，因为供给受到房地产建设周期的限制，从拿地到开工，从开工到完成，都需要时间。需求的快速变化和供给的反应时滞导致供需经常会出现缺口，但供给大于需求的时候，库存就会快速增加，这会直接影响中期内的房地产市场供求平衡，进而影响房价。库存越低，房价弹性越大，反之亦然。库存主要看两方面的指标：既有库存看商品住宅待售面积，潜在库存看房屋施工面积。

从狭义库存来看，全国商品住宅待售面积自2011 年以来不断走高，之后由于房地产去库存以及三四线城市棚户区改造等一系列政策，商品住宅待售面积大幅下降，但截至今年4月末，仍有5.1万平方米，依然不低。从广义库存来看，潜在的房地产供给更高，这些潜在库存主要在三四线城市，对全国整体的房价还是有比较大的压力，当然，一二线城市的库存大多比较低，需求比较旺盛。

长期看人口。从根本上说，房子是用来住的，不是用来炒的。从劳动力人口上看，中国的劳动力人口红利已经开始消失，人口老龄化的趋势越来越明显。从城镇人口看，情况要稍微乐观一些，根据十三五规划，每年城镇仍将新增1600 万常住人口。在城镇化率达到80% 之前，城镇化人口依然是支撑城市尤其是大城市房价的重要动力。

奋斗与选择：京沪深的房子还要不要买？

“一线城市容不下肉体，三四线城市容不下灵魂”，究竟是选择在一线城市打拼还是回家乡发展，是很多人纠结的问题，纠结的一个最重要原因就是房价。一线城市的高房价的确让年轻人难以承受，很多人在等房价下跌，但结果等来的却是更激烈的上涨。往后看，京沪深的房价究竟还会不会涨？对于年轻人来说，是不是能等来更好的入手机会？

要判断未来京沪深的房价趋势，还是要分短期、中期、长期来看，短期看政策因素，中期看土地和库存因素，长期看人口因素。

短期看政策，一是地产调控政策，二是货币政策，这两个政策都基本处于紧缩的状态。

从地产调控来看，目前京沪深均实行较为严格的房地产调控政策，还完全没有放松的迹象。北京2017 年出台“317 新政”，认房又认贷，非京籍需要连续5 年缴纳个税，并提高首付比例，首套房普通住宅35% 维持不变。上海2016 年出台“沪九条”和“沪六条”，规定非沪籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5 年，首套房首付款比例不低于35%，二套自住房首付款比例不低于50%，承诺首付款为自有资金，开征个人住房房产税。深圳2016 年出台“深八条”，规定非深籍居民购房需连续缴纳社保或个税满5 年，首套房首付款比例不低于30%，二套自住房首付款比例不低于50%。

从货币政策来看，短期内京沪深房地产调控政策不会松动，货币政策出现微调，但稳健中性的基调尚未发生变化，所以房价反弹的可能性不大。但考虑到过去一年房价的调整幅度已经比较大，继续下跌的可能性不大，房价将逐步趋稳，伴随着政策的微调会略有反弹。

中期看土地与库存。房价变动取决于土地，主要包括土地供应和房屋库存等。京沪深的土地可谓是寸土寸金，土地资源越来越稀缺，住房库存均处于低位，尤其是几乎没有新增土地而且库存极低的深圳。当短期政策紧缩逐步转向边际宽松的时候，中期内京沪深的房价还会有一波反弹。

长期看人口。房价变动取决于人口，主要是常住人口数量等。常住人口产生了真实的居住需求，是长期房价变动的根本因素。京沪深的人口吸引力毋庸置疑，北京是政治中心，上海是金融中心，深圳是创新中心，如果不考虑政策因素，这三个城市的人口可能会持续地扩张，成为超级城市。

总结一下，和国际一线城市相比，京沪深房价位居前列，但并不是最高的。短期来看，房地产调控政策没有松动迹象，货币政策只是微调，房价难有实质起色。中期来看，京沪深可售住宅用地稀缺，供不应求，当政策略有放松时，房价可能会出现比较大的上涨压力。长期来看，京沪深人口还有增长空间，高房价最后可能成为常态。

掘金指南：下一个新一线城市在哪儿？

在京沪深高房价可能成为常态的情况下，我们可以将投资目光更多的投向新一线城市的房地产市场，新一线城市在经济、金融、创新方面都保持较为高涨的活力，或许能够成为房地产投资的新的“矿点”。

以苏州和重庆为例看一下新一线城市的未来房价趋势。苏州是一个被很多人低估的城市。从区位上看，苏州毗邻上海，处于长三角和沪宁杭、沪苏杭的中心位置，具有得天独厚的区位优势，交通十分便利。从经济上看，苏州2017 年GDP达到1.7 万亿元，位居全国第七，人均GDP为16.3 万元，全国第二。从金融上看，金融机构存款余额为2.85 万亿元，上市公司105 家，在新一线城市中仅次于杭州。另外，作为苏南模式的起源地，苏州开发区经济模式独具特色。2018 年11 月，苏州二手房成交均价为22941元/平方米，绝对房价并不高，处于中等水平；去化周期为1年，库存较为合理；2017 年常住人口净增3.66 万人，变动不大，预计房价未来比较平稳。

重庆是一个经常被忽略的直辖市，但实际上实力很强。重庆是“一带一路”和长江经济带的重要联结点，战略地位突出，在新一线城市中经济实力最强，重庆市2017 年GDP达到1.95 万亿元，仅次于北上广深。重庆的金融机构存款余额高达3.49万亿元，仅次于杭州和成都，上市公司51 家，相对偏低，金融化有待提高。同时，它也是面积最大、人口最多的一个新一线城市，人才聚集效应明显，储备人才留存率高达70%。2015~2018 年，重庆新建商品住宅涨幅约30%，2018 年12 月均价为12862元/平方米，相对较低；去化周期仅2个月，供给非常紧张；2017 年常住人口剧增27万人，产生了大量的住房需求，房价有上涨潜力。

如何避险：这几类城市的房子不能买

过去的黄金时代各地房价都在涨，但未来的白银时代房价一定会越来越分化，有的城市房价会再创新高，但也有很多城市的房价会面临巨大风险。从历史经验来看，有风险的城市大概有以下几类：

1. 政策风险型。

房地产的价格和政策息息相关，利好政策会导致一些城市成为热点，但一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度，便很容易受到政策的精准打击，进而导致局部性的房地产危机，这是在投资中一定要避开的陷阱。

1993 年的海南房地产泡沫就是一次典型的由于政策冲击导致的局部崩盘。1988 年海南独立建省，房地产投资快速增长，最高的时候增速达到225%，这种疯狂的乱局最终引来了中央的政策大棒，1993年下半年房价应声下跌至1400元/平方米，跌幅高达80%，烂尾楼随处可见，海南2万多家房地产公司95% 倒闭。海南的例子告诉我们，房价炒作要有限度，否则会有很大的政策风险。

2. 金融风险型。

纵观全球，每一次房地产危机都源自杠杆，当房地产杠杆比较高，大量的人是靠借债买房，房地产市场有风吹草动的时候，很容易引发房价的连锁反应，升级为房地产危机。

温州就是典型的例子。2009 年，货币政策极度宽松，投机需求在杠杆的助推下急速膨胀，温州房价疯狂上涨。随着2011 年末银根收紧，温州房价也迎来了灭顶之灾。90% 以上的中小企业无法续贷，民间贷款利率涨至25%，最高竟达180%，房地产开始出现整体性崩盘。

3. 产业衰落型。

一个城市房价上涨依靠居民财富的增长和当地经济的发展，而一个城市的经济发展主要靠实体产业，尤其是主要的支柱产业，如果一个城市的支柱产业进入衰落周期，那么对这个城市的经济和房价都会造成不利影响。

典型的就是鄂尔多斯，鄂尔多斯是全国第一产煤大市，但2012 年之后，煤炭价格一路暴跌，跌幅近60%，整个煤炭产业陷入产能过剩的衰退周期，鄂尔多斯的煤炭红利终结，民间借贷风险爆发，资金链断裂，鄂尔多斯房价也随之崩盘。

4. 人口流失型。

房地产的需求最终来自人口的增长，一般人口流入的城市房价更有潜力，反之，如果人口持续净流出，说明这个城市的经济、自然和社会环境没有吸引力，房价很难有上行空间。以乌鲁木齐为例，虽然它是省会城市，但近些年房价几乎没有涨幅，对单纯以投资为目的的购房者来说，人口流失的城市显然投资价值比较低。

5. 投机炒作型。

虽然房地产具有一定的金融属性，但不动产流动性不佳，无法及时变现，需要经过复杂的交易过程，这就决定了房地产投资不能像股票一样炒短线。但是近年来依靠短期热点进行房地产投机的现象时常出现，比如2018 年备受关注的丹东。在中央定调“房住不炒”的大背景下，短期话题炒作风险太大，千万不要逆势而为。

以上，我们介绍了对于判断未来房价的关键要素，即短期看政策，中期看土地与库存，长期看人口，基本上对于城市的房价都可以从这些基本面进行判断。除了继续追逐京沪深的房地产市场，新一线城市也值得我们更多的关注，但是要注意避开具有一定风险性的城市。

（作者系如是金融研究院院长、如是资本创始人，民生证券原副总裁、研究院院）

本文经中信出版社授权发布，摘自《精准投资：管清友的投资思维课》,仅代表作者本人观点，第一财经获授权转载自“陆家嘴杂志”微信公众号，有删节