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中梁通过港交所聆讯,背后资金池浮出水面

第一财经 2019-06-26 12:11:13

优化融资结构,将是中梁登陆港股后的首要任务。

一波三折的中梁上市路终于迎来些许确定性。6月26日,据港交所显示,中梁控股集团有限公司(简称“中梁”)通过港股上市聆讯。

去年十一月,中梁正式在港交所递交招股书,最后一家未上市千亿房企开始抢滩资本市场。2019年5月14日,中梁上市资料被港交所判定为没有进展,显示“失效”状态。仅三天后,中梁火速更新材料继续排队上市。

此次通过聆讯,中梁控股集团董事长杨剑离他的资本梦只差最后一步。如果翻开杨剑流传最广的个人图,黑色眼镜、黑色西装,其个人气质与中梁“黑马”风格不谋而合。

2017年10月30日,杨剑第一次登上胡润房地产企业家榜,财富达185亿元,排名第24。同年,中梁销售额开始飙升,从2016年190亿扩张到2017年649亿。

时间流淌一年,在2018胡润房地产企业家榜中,杨剑再升3名,以260亿财富居排行榜第21位。也是在这年,中梁完成令人诧异的跨越,销售额大幅升至1015亿。

在中国房地产界,用几年时间完成千亿跨越不算个例。但大举扩张的同时,其净负债比率却从2016年、2017年的1790.2%、339.5%,大幅降至2018年的58.1%。

这背后,2016~2018年末,中梁应付关联公司款项分别约44亿元、98亿元、74亿元,2019年3月末再升至92亿元。规模扩张下,是中梁调动各类上下游资源以支撑自身发展。

非常规,由此成为贴在中梁身上的标签。

资金来源是中梁所有谜团中最关键的一环。据招股书官方口径,其主要通过内部所得现金流量(预售╱出售物业所得款项)及外部融资(商业银行、信托融资、资产管理、其他融资安排的借款及来自非控股股东的资本供款)为经营提供资金。

由于中梁属于未上市公司,项目层面的信托融资占比较高。截至2018年末,中梁共合计有109个信托或资产管理计划,未偿还本金总额占借款总额的58.0%。

据招股书,其信托产品可分为三类:与银行借款具有相似条款,不涉及股权质押或转让;与银行借款具有相似条款,涉及质押股权;涉及向信托融资提供商转让股权,或金融机构认购注册资本,期限届满时购回股权。截至2018年末,中梁前两类信托方式占比超八成。

早在2015年,中梁便与中信银行杭州分行签署籨和协议,中信银行杭州分行为中梁提供房地产项目开发贷款、结构化融资、融资性理财、前端土地款融资、现金管理等全面综合金融服务。

2017年11月13日,中梁再与中信信托达成战略合作,涉并购基金、资产证券化等领域。中信信托将围绕中梁集团地产主业,推动其地产基金、并购基金等融资体系落地,为中梁未来长期战略发展提供融资保障。

这是中梁对自身资金链公开展示的部分。但若细细挖掘,会发现其资金池远非如此简单。抛却传统融资渠道,上海忠信徐企业管理公司(下称“忠信资本”)这个隐蔽的资金运作平台浮出水面。

忠信资本创立于2015年,总部位于上海,是一家专业型资产管理公司。原创始人徐亮琼,是中梁控股执行董事兼高级副总裁。目前,忠信资本已成立9家专业资产管理公司,累计发行基金34支,投资项目137个,累计资产管理规模超300亿。

实际上,在急速扩张这几年,中梁一直通过忠信资本助力自身发展。

2019年5月16日,忠信资本基金经理王猛在“走进忠信,了解中梁,房地产投资形势交流会”上称,忠信资本与中梁地产建立了长期稳定的合作伙伴关系。此外,忠信资本官方列出的投资项目,均系中梁旗下苏州独墅御湖、首府壹号院项目等楼盘。

“忠信资本一开始是针对公司高层、核心社会关系进行内部融资,后来因为知名度上升和收益率有保障,开始面向普通员工、供应商,继而面向全社会进行融资。”一位知情人士告诉第一财经。

而据中梁内部人士透露,在中梁“456”高周转模式下,其投资的时候年化收益接近100%,100万就可以投。

早于20世纪60年代出现于美国的地产基金,是专门投资房地产行业的产业投资基金,通过参与房地产项目的收购、开发、经营管理等环节获取投资收益。

对房企来说,地产基金运用金融杠杆来撬动民间资本参与房地产行业,拓宽房企融资渠道,使其资本运作更加灵活。由于目前地产基金对房企的投资多数为股权投资,可削弱房企对银行贷款的依赖性,从而降低房企债务负担和财务费用。

此外,一些物业持有型地产基金还可以通过资产证券化帮助房企加速资金周转,减少房企资金占用,为房企多元化经营提供资金支持。

对私募基金的运用,便是中梁过去几年规模翻倍而总借款较为平衡的原因。2016至2018年,中梁银行及其他借款总额分别为202.26亿、244.76亿以及270.05亿,整体保持平衡,并没有因为市场规模翻10倍而大幅度增加。

责编:张歆晨

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