证监会前主席肖钢：当前发展公募REITs势在必行

“发展公募REITs市场势在必行，不但可为金融供给侧结构改革提供重要抓手，为经济持续发展提供新动能，也有助于降低不动产市场波动性，提升金融市场稳定性。”全国政协委员、中国证监会原主席肖钢于6月27日在由北京大学光华管理学院主办的中国REITs论坛2019年年会上发表了“发展公募REITs市场势在必行——REITs视角下的房地产投资”主旨演讲。

肖钢表示，REITs推出后将从五个方面推动金融市场稳定。

一是拓宽不动产投融资渠道，丰富了物业退出渠道，让开发过程形成了“投融管退”的闭环，对于商业地产企业快速回笼资金、实现项目融资有着重要作用。

二是“增强包括房地产企业在内的非金融企业财务稳定性，强化重资产企业资本形成机制，降低负债率。

三是培育专业化不动产运营机构发展，提升管理品质，也有助于形成职业经理人市场。

四是疏解居民储蓄投资渠道，增强抗通货膨胀能力。REITs有效降低不动产投资门槛，能够成为有效投资替代品，疏解住宅市场的储蓄资金，减少住宅市场的资金囤积。同时丰富公众投资理财选择，提升居民财产性收入。

五是有助于促进消费升级，进而带动相关产业转型升级。

肖钢重点针对当下发展REITs是否会推高住宅及房地产价格的疑问进行了多维度分析。其中，他特别提出了REITs主要投资于能够产生稳定租金的酒店、办公、商业、基础设施等持有型不动产，对于不动产二级市场具有“价格稳定器”和“价值发现”功能。境外市场经验表明推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性，不会助推住宅价格非理性上涨。

肖钢首先回顾了各国及地区REITs推出时点所处的经济发展周期和经济发展阶段。“历史经验表明，REITs市场建设对于经济的发展有着重要作用，一定程度上有利于引领经济摆脱困境，为经济持续发展提供新动能。”他称。

据肖钢介绍，REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会，而稳定现金流收益来源于“双重稳定性”，即物业成熟稳定性和分配比例稳定性。与此同时，他提出“REITs具有被动投资属性，不依赖于频繁交易来获取主动投资收益，而强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。”

在肖钢看来，与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同，REITs更具备长期价值发现能力：“当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化，在内部治理与投资驱动下，REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用，从而稳定‘不动产价格’”。

结合美国、日本等国家REITs市场的典型案例，从微观视角分析，肖钢认为，REITs同时具备四方面特性。首先是，资产处置规律性。REITs资产处置速度较为平稳，未出现快进快出的投机性交易行为。”

其次是，增长可持续性。REITs资产规模稳中有升，逐步增长实现规模效应。”

此外，肖钢认为REITs还具有资产持有长期性，“REITs是持有型不动产的长期投资者，其平均持有期限远远长于投机型投资者。”他称。

最后，肖钢提出REITs具有价值投资合理性。他认为，REITs资产处置的主要目的并非低买高抛的价差，而是更关心租金合理性以及未来增长性，且其增值幅度处在合理范围内。

与此同时，肖钢针对推出REITs时的加强风险防范方面提出了五方面的建议。“第一，制定REITs法律和规则体系。其次，要建立规范REITs内部治理要求，完善REITs管理人的激励约束机制。第三，强化REITs分红机制和杠杆率约束。第四，制定扩募机制，明确REITs扩募标准，形成严格的市场化扩募约束。最后，坚持做好投资者教育，让投资人更好理解REITs本身特性。

（实习生李晓萌对此文亦有贡献）