受线上购物挤压，美国零售业关店潮冲击低端商业房地产市场

线上购物的快速扩张以及受负债拖累的连锁商店相继破产现象，已经开始打击美国商业地产市场。

数据显示，美国零售商在今年第二季度以近十年来最快的速度退出实体购物中心：已有超过7400家店面宣布关张，其中包括维多利亚的秘密、Charlotte Russe等在美国家喻户晓的快消品牌。同时根据美国商务部数据，线上购物已经成为美零售市场第二大支柱。

线上购物挤压实体零售店

根据美国商务部数据，线上购物超过了杂货店和餐馆，在美国规模高达5200亿美元的零售市场大盘中占据第二大份额。

6月，美国民众在非实体店零售商（包括亚马逊等在线供应商）的花销增长了1.7%，推动了整体销售增长。线上销售占全国总份额的比例达到12.45%，总销售额高达647亿美元，超过了杂货店的12.44%，以及餐馆和酒吧的12.41%。

这是线上零售商第一次在美国商务部数据的13个类别中攀升至第二的位置，汽车和汽车配件商店依然是美国人开支最大的地方，平均每花出5美元就有1美元贡献给汽车店。

红红火火的线上经济与凋敝的实体零售业形成鲜明对比。根据咨询机构Coresight Research的追踪数据显示，今年已有7426家商店宣布关闭，同时开张的仅有3000余家，仅今年前四个月关闭的商店数量就超过2018年的总和（5864家）。据该机构预测，到2019年底，美国实体零售业关店总数将达到1.2万家左右。

根据标准普尔全球市场情报部门的数据，今年申请破产保护的零售商（不包括汽车商）已经超过20家，包括美国儿童服装连锁店金宝贝（Gymboree）以及最近两周才提交了重组破产保护的珠宝商Charming Charlie等。

大美集团（Great American Group）零售清算部门主管卡彭特（Scott Carpenter）甚至说：“我们正在经历我们历史上最忙碌的时期。”

此外，折扣零售商弗雷德（Fred’s）宣布了关闭129家门店的计划。拥有117年历史的潘尼百货（JC Penney）负债近40亿美元，市场信心不足导致其股价在上周收盘时暴跌17%。

低端商业房地产市场受到冲击

此前美国充足的消费实力帮助美国经济走上了有史以来最长的扩张期，也为连锁商店的出色业绩做出了贡献。

同时，即使出现关店浪潮，美国零售商场的整体空置率仍然很低。据房地产公司世邦魏理仕（CBRE）数据显示，第二季度可供出租的购物中心空间比例为5.3%。分析师称，这得益于商场业主找到了创新方式弥补撤店后的空间，比如改造成酒店或者储物柜。

不过，分析师们表示，整体空置率等总数据掩盖了低端商场的动荡。咨询公司Green Street Advisors测算，最高级的“A++”等级商场入驻率平均为97%，但等级最低的D级商场，仅仅入驻了67%左右。

此外，由于租赁条款允许一些零售商提前撤店或要求业主在租户离开时减少租金，这些不受青睐的低级房产也能会继续面临下行风险。

从关键数据来说，商业房地产市场已经亮起了转风向的红灯。此前，商场净吸纳量（可用与被占用空间之差）在过去22个月中有16个月出现上升，但4月至6月商场净吸纳量下降330万平方英尺，创下九年来最大下降幅度。

评级机构惠誉（Fitch）的美国商业抵押贷款部主管萨默维尔（Huxley Somerville）表示，商场净吸纳量的下降预示着一些业主正在努力为空置的地盘寻找替代租户。

他称：“每次商店关闭并且无法找到下家入驻的时候，业主偿还债务的能力都进一步受到压缩。”

“零售业没有消亡，只是在变化”

帮助关闭的商店进行清算业务的大美集团见证了二十年来零售业的繁荣与萧条。

随着近年来的实体店关门的热潮，该公司一直处于繁忙状态。但据其执行副总裁马尔库里（Ryan Mulcunry）称，今年的情况和以往本质并不相同。“在以前的商业周期中，很多人会在关店时进来购买货架，等到有人重新开店再转手卖给他们，现在这种情况不见了”，他称，“人们并不认为实体零售业将再次增长。”

同时，马尔库里认为：“过去几年持续的关店潮几乎已经把没有生存能力的商家都淘汰了，现在关店的零售商大多只是在调整战略，旨在提高门店质量。”

另一家主要清算公司老虎资本集团（Tiger Capital Group）的首席运营官（Michael McGrail）称，零售业正在发生演变，进行“缓慢而稳定”的权力转移。

他表示：“我们现在看到迅疾的关店潮，但它会慢下来，然后我们会见到另一波。但总体上，零售店面积会继续缩小，高级商场和低级商场之间的差距会越来越大。”

Coresight高级分析师默瑟（John Mercer）称：“没有关店的商店倾向于为消费者提供更具吸引力的体验，并以在线购物的选择作为更好的补充。”

同时，电子商务的运行模式也在发生变化，比如通过在脸谱网（Facebook）和照片墙（Instagram）上投放广告以及在亚马逊上提供优惠来实现销售额最大化。

马尔库里称：“这种变化本质并不是衰退驱动的，也不是管理层面的原因导致的，这就是因为人们的购买方式发生了变化。零售业并没有消亡，它只是在变化，我们只是这种变化的一部分。”