如何稳定房地产市场、有序化解地方政府债务风险？

（本文作者刘功润为中欧陆家嘴国际金融研究院副院长）

中央经济工作会议确定了明年经济工作的八项重点任务，其中第八项指出要“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”。这项任务明确要求：着力稳定房地产市场，积极有序化解地方政府债务风险，优化债务重组和置换办法。金融活水需精准滴灌，既要化解旧风险，又要培育新动能，直接关乎经济社会的稳定性和可持续发展。

房地产风险治理：从“控增量”到“优供给”

中央经济工作会议对房地产市场的部署呈现出鲜明的层次感和系统性，不再局限于短期救助，而是着眼于长效机制的构建。尤其将“因城施策控增量、去库存、优供给”​确立为主要思路，意味着政策将更加精准化、本地化，不同城市将根据自身市场状况采取差异化措施。对于库存压力大的城市，将重点推动存量商品房收购用于保障性住房；对于市场活跃的城市，则可能侧重于“好房子”建设和质量提升。

在金融支持方面，城市房地产融资协调机制已发挥重要作用。目前（截至2025年9月），该机制已审批通过贷款超7万亿元，支持近2000万套住房建设交付。下一步，这一机制将“扩围增效”，扩大“白名单”覆盖范围，推动合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”。

会议特别提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。这一政策创新既能快速去库存，又能拓宽保障房供给渠道，有望成为明年房地产市场的重要看点。与此同时，“深化住房公积金制度改革”将提升资金使用效率，而“有序推动‘好房子’建设”则标志着行业从规模扩张向质量提升的战略转型。

地方债务化解：从应急应对到长效机制

针对地方政府债务风险，会议部署凸显了“积极有序”“主动化债”和“多措并举”三大关键词。督促各地主动化债意味着化债责任主体进一步明确，地方政府的主动性和责任感将被充分调动。会议明确要求“不得违规新增隐性债务”，体现了遏制增量风险的决心。在化债手段上，会议提出“优化债务重组和置换办法”，为下一步债务化解提供了政策工具。

从实践来看，地方债务化解已取得阶段性成效。2025年上半年数据与2023年初相比，我国融资平台数量下降超过60%，金融债务规模下降超过50%。2024年11月，国务院批准增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务，为风险化解提供了流动性支持。在法治化框架下，未来地方债务化解将更加注重权责清晰。比如，进一步明确地方政府隐性债务的定义、认定标准和处置办法，规范地方政府的举债行为。

金融机构面临的风险挑战与应对之策

在推进“主动化债”和稳定房地产市场过程中，金融机构主要面临三大挑战：

一是风险识别与定价难题。​不同地区、不同项目的风险特征各异，如何准确识别和定价风险是首要挑战。解决方案在于建立更精细化的风险评估体系，利用大数据、人工智能等手段提高风险识别的准确性和效率。

二是资金投入与收益平衡难题。​风险化解需要大量资金投入，但很多项目商业回报率不高。这就需要创新公共-private合作模式，一方面通过政府引导基金、财政贴息等方式降低融资成本；另一方面设计合理的收益分享机制，吸引社会资本参与。

三是短期维稳与长期转型的平衡。​过度关注短期风险化解可能延缓长期结构转型，解决方案在于坚持 “化解存量”与“遏制增量”并举，在化解风险的同时，大力推进房地产发展新模式构建和地方投融资机制改革。

通过金融创新，未来金融工具将更加多元化。在房地产领域，绿色债券、住房租赁私募REITs可能提速，与“好房子”标准挂钩；在地方债领域，特殊再融资债券额度有望扩容，并叠加资产证券化，如现金流稳定的基建项目收益权打包发行；金融法治方面，通过立法完善市场化机制，明确债务重组中金融机构尽职免责细则，并调动中小银行参与，有望突破当前金融化债多依赖个案政策的障碍。

金融领域风险化解趋势

房地产金融加速创新转型。与房地产发展新模式相适配的融资制度将加快出台。一方面，绿色金融将成为重要方向。通过绿色金融、绿色建造、绿色地产的深度协同，为房地产发展新模式注入资金动力。这意味着符合绿色标准的房地产项目将获得更多融资支持。另一方面，租赁住房和城市更新领域的金融创新提速。金融机构将开发长期、低息的租赁住房专项贷款，探索房地产投资信托基金在租赁住房领域的应用；城市更新项目也将迎来创新性专项债、中长期国债等金融工具支持。

债务化解将更多运用 “债务重组+资产盘活”组合拳。一方面，通过债务重组降低流动性风险和利息负担；另一方面，通过盘活地方国有资产、基础设施等存量资源，提高偿债能力。同时，市场化债转股、资产证券化等工具可能扩大应用范围，引导社会资本参与地方优质项目建设，实现债务化解与经济增长的良性互动。

金融监管协同性增强。会议释放的信号表明，2026年将更加强调监管协同与风险隔离。金融监管总局的“四级垂管”架构将进一步延伸监管触角，提升区域性风险防控能力。同时，机构监管、行为监管、功能监管、穿透式监管、持续监管“五大监管”将全面强化，防止风险跨市场、跨领域传染。

金融是现代经济的核心，金融稳则经济稳。只有消除重点领域风险隐患，才能为中国式现代化提供稳定的金融环境。题中要义在于，金融创新工具务必兼顾市场化激励与政策目标，并通过强化监管防风险为经济转型赢得空间，这将是“金融强国”建设中从规模扩张转向质量提升的关键一跃。

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