深圳控股半年目标达成不足4成 与恒大的重组仍无消息

《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式发布后，不少布局深圳的房企均感叹自身“运气不错”。

作为深圳老牌国资房企，深圳控股（00604.HK）2019年上半年人民币64.35.9亿元的合同销售中，其中有75.9%来自深圳，整体同比增长49.4%，又是一家重仓深圳的房企。

尽管当期销售增速不俗，但深圳控股的结转收入和利润表现并不出色。

2019年中期业绩报告显示，深圳控股总收入为44.04亿港元，同比下滑61.0%。其中，物业销售收入为23.72亿港元。

8月28日，深圳控股举办2019年中期业绩发布会。对于收入和利润的下滑，深圳控股首席营运官朱国强表示，是因为公司已销售项目的竣工节点基本位于下半年，期内入账销售收入有所下降，是结算结构的问题。

截至6月底，深圳控股已售未结款项达151亿港元，计划年内竣工的项目约占70%，预计下半年销售收入会有所上升。

执行董事及副总裁刘崇告诉第一财经，“开发商素来有把推货、结算周期安排在下半年的传统，主要是为了控制相应的税费。如果结算是在上半年，那就要提早交税，不便于资金的应用，但下半年结算的话，就可以最大化使用资金，节省成本。”

同期，股东应占纯利较去年同期上升105.8%至447.1百万港元。但如剔除投资物业的公允价值和金融资产公允价值的净影响，股东应占纯利为5.69亿港元，同比下降55.4%。

值得一提的是，深圳控股持有的恒大股权，在报表中被列为投过损益按公允值计算的金融资产，公允价值波动计入当期损益。

2017年5月31日，深圳控股与恒大两家子公司广州凯隆置业、恒大地产签署投资协议，出资人民币55亿元，收购恒大1.7626%股权。

截至2019年6月底，恒大地产投资的公允价值减少2.393亿港元。

作为恒大股东，恒大回A是深圳控股业绩发布会上无法绕过的问题。恒大重组已近3年，目前仍尚未成功。

对于恒大重组进程，业绩会上，朱国强告诉第一财经，“目前恒大跟证监会保持密切沟通，暂时还没看到有阻碍恒大回A的明显因素，作为股东，我们也希望恒大可以重组成功。”

28日下午，中国恒大（03333.HK）总裁夏海钧业绩发布会上表示，恒大回A正在有序进行，但他并未透露具体时间表。

根据投资协议条款，恒大地产于2017、2018、2019年的净利润将分别不少于人民币243亿元、500亿元和550亿元，并将期间净利润的至少68%以现金方式分配给其他股东，直至恒大与深深房重组成功，实现回A。

假如重组于2020年1月31日前尚未完成，作为股东方，深圳控股有权要求恒大控股股东许家印回购股权，或凯隆置业无偿转让其届时持有的恒大地产股权的50%作为补偿。

至于恒大若无法在2020年1月31日前完成重组，公司将采取何种措施，刘崇表示将按照合同推进。

过去数年，全面撤退三四线城市、聚焦公司总部所在地深圳，并凭借国企优势与深圳多个国企开展合作获取开发用地，避开资金消耗极大的土地招拍挂市场，这是深圳市属国有房企深圳控股原定的规模增长之路。

今年上半年，深圳控股主要有泰然立城、深业东岭、马鞍山深业华府等项目销售，根据区域分布，大湾区项目占已实现合同销售金额的86%，另外5%和9%分別來自二线城市和三四线城市。

也因深圳控股销售结算业务以深圳为主，因此整体物业开发毛利率较高，为37.7%，较去年同期上升1.4个百分点。

截至2019年6月30日，深圳控股净负债率为49.6%，较去年年底下降4.6个百分点；融资成本处于4.2%的低位置，较去年全年平均下降0.6个百分点。

然而即便极具低成本资金优势，但深圳控股在土地市场上的表示并不进取，刘崇对第一财经表示，“新增项目要算得过账，整体保持公司财务状况的稳定。”

截至2019年6月30日，公司的土地储备规划总建筑面积约615万平方米，大湾区土地储备计容建筑面积占比达61%。

国企身份使深圳控股拥有开展片区统筹、与当地国企合作获取土地项目的便利，目前在深圳单个城市有车公庙、八卦岭上林苑等片区统筹和城市更新项目在推进。

深圳控股表明，公司将继续聚焦大湾区的战略布局，深耕深圳，加深与母公司深业集团的合作，加大政府合作。

2019年深圳控股全年合同销售目标为180亿元，然而上半年完成度尚不足40%。朱国强表示，“公司推盘主要在下半年，按照公司以往年度完成状况，今年同样不会‘miss the target’。”