融资成本高居TOP20之首，中梁控股发行3亿美元优先票据

不久前登录资本市场的中梁控股（02772.HK，下称“中梁”）进行了上市后第一笔公开融资。

9月20日早间，中梁发布公告，将发行3亿美元优先票据进行融资，期限2年，利率11.5%，发售价格为票面额的99.134%，所得款项净额用以再融资在岸债务。

该票据自2019年9月26日（包括该日）起计息，须每半年于期末支付，即由2020年3月26日开始每年于3月26日及9月26日支付。

由于发售价格为票面额的99.134%，折算之后，中梁实际融资利率为11.6%。其中，不包括券商承销等融资产生的费用。

作为全口径销售规模位列TOP20的中梁，过去几年一直是行业最大的一匹黑马。不过，过度依赖财务杠杆的中梁，也有着TOP20中最高的融资成本。

根据中梁2019年中报，中梁加权平均债务成本为10%，较去年末（成本9.9%）进一步提高。

克而瑞研究统计，从2019年上半年70家重点房企的平均融资成本来看，约有70%的企业融资成本相比2018年底有所提高，整体平均融资成本由2018年底的6.68%增至7.04%。

而刚刚上市的中梁，并未因规模优势而使得融资成本下降。居高不下的融资成本背后，是中梁大量依赖高成本信托融资。

从中梁的融资渠道看，银行贷款145.6亿，其他借款142.2亿。其中其他借款大量来源于信托通道。2018年末，中梁共合计有109个信托或资产管理计划，未偿还本金总额占借款总额的58.0%。截至2019年3月末，中梁信托多数项目融资成本在10%-12%之间。大部分项目均有股权质押、土地抵押和担保。

不久前，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

因此，境外融资成为中梁的选择之一，纵然融资成本高于同行，但对资金有着极大需求的中梁仍具备极大吸引力。

较高的融资成本，成为制约中梁发展和利润的不利因素。中梁控股执行董事兼首席执行官黄春雷表示，今年中梁的销售目标为1300亿元，较此前的发展速度大幅放缓。

截至前8月，中梁控股累计合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约859亿元，合约销售面积约831.5万平方米，合约销售均价约10300元/平方米，完成预计销售目标的66%。今年留给中梁的时间，还剩下4个月。