九月销售金额同比下跌，保利发展或将年底“攻坚”

规模房企九月业绩小幅升温之时，保利发展（600048.SH）却走出一条低温曲线。9月单月，保利实现签约面积271.91万平方米，同比增长14.61%；实现签约金额368.14亿元，同比下降0.18%。

放眼整个行业，在推案量上升、促销力度加大之下，房企9月业绩较前两月提升明显。同比来看，多数规模房企该月销售额同比正增长，招商蛇口（001979）、融信（03301.HK）、龙湖（00960.HK）、碧桂园（02007.HK）同比增长幅度分别为82%、83.3%、55%、40.4%。保利九月业绩同比下降，在规模房企中实属少见。

回望保利今年销售表现，7月份是其至今的低谷时刻，当月销售额仅录得270.37亿元。此后八月、九月业绩小幅回升，但仍分别仅录得302.98亿元、368.14亿元。2019年至今，保利六月份单月业绩最高，销售额达636.62亿元，此后便高潮退去。

第三季度“不温不火”的表现让保利暂失行业第四位。据行业销售榜单，保利在前八月仍以3095亿元的销售额微超融创中国（01918.HK），居行业第四位。但九月结束，融创以3696亿销售将保利挤下第四，超出后者226亿元。如果以权益口径衡量，保利前九月销售额为2290.2亿元，行业排名后撤至第六。

实际上，融创、保利的排位之争由来已久。2018年，保利同样在上半场领先，优势一直保持至8月份。九月份开始，情况逆转，融创以160亿元优势反超保利。此后行业排名保持稳定，年末融创、保利分别以4608.3亿和4048亿元销售额位居行业第四、第五位。

2019年，相似的剧情再次上演。保利在奋战六月高峰后，度过其一贯的第三季度销售淡季。行业排位也随着九月的逝去而光芒减弱。

与销售节奏相反，保利上半年在土拍市场较为安静。下半场尤其是九月份，保利拿地极为活跃。中指研究院称，九月份，保利拿地范围涉及北京、广州、杭州等9座城市，凭借192.67亿元、164.44万平米的拿地规模领跑行业。

上述所拿宗地中，一线城市2宗，位于北京、广州，建筑面积25.68万平米，成交金额68.55亿元；二线城市4宗，位于苏州、杭州、长春和重庆，建筑面积55.32万平米，成交金额67.99亿元；三四线城市3宗，位于包头、佛山和江门，建筑面积83.44万平米，成交金额56.14亿元。

而反观行业，龙头房企均于九月暂缓拿地。据中指研究院数据，碧桂园9月拿地金额16.11亿元，在拿地金额排行榜中跌出前20；万科（000002.SZ）9月拿地金额56.27亿元，金额榜中排名第8；恒大（03333.HK）拿地金额9.14亿元，排名跌出前20。

土地市场降温，保利却能逆市发力，与其央企身份下的融资优势关系密切。上半年，保利中期平均融资成本为4.99%，较2018年略有下降，低于主流上市房企平均融资成本均值6.44%。

截至2019年中期，保利资产负债率79.27%，较年初提高1.30个百分点；净负债率76.64%，较年初降低3.92个百分点；有息负债总额2710亿元，有息负债综合成本4.99%，其中短期借款为29.74亿元，一年内到期的非流动负债437.03亿元。

与此同时，监管层面对房地产资金的把控仍在收紧。10月12日，北京银保监局印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》，明确表示加强资金用途合规性审查，要求银行按照穿透原则，严查资金用途合规性，严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。

房企银根收紧时，保利的央企身份能更好地平滑周期波动。而眼前，最紧迫的任务仍是冲刺全年销售目标。2017年，保利提出“345”战略，即2018年、2019年，保利要分别实现4000亿元、5000亿元销售额。

以此计算，若想达到年度目标，保利今年后三个月业绩均值需达510.7亿元。而前九月，保利月均销售仅385.3亿元。