北京写字楼市场“冰火两重天”：出租不易，买卖增多

出租不易，买卖增多，这是今年以来北京写字楼市场的一个直观表现。

房地产服务商——第一太平戴维斯近日发布2019年第三季度北京房地产市场研究报告显示，由于新增供应增加但需求放缓，北京写字楼市场竞争激烈，空置率有所提升。

报告显示，2019年三季度，CBD核心区中服地块迎来第二个交付项目——正大中心，北京甲级写字楼市场继续迎来供应放量，市场存量达到1148.6万平方米。新供应直接推动全市的平均空置率环比上升了0.5个百分点至9.2%，同比也上升2.4个百分点。

“受新项目入市，市场需求疲软等因素的影响，大部分商圈空置率环比出现上涨。”第一太平戴维斯市场研究部助理董事李想称。

他表示，北京全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米367.6元，平均租金指数环比下降0.4%，连续第三个季度出现环比下滑。大部分商务区的平均租金水平环比出现下调。随着新项目持续交付，北京写字楼整体市场竞争愈发激烈，业主方承压也随之加大。

对于第四季度，李想预测，CBD核心区与丽泽金融商务区开始持续放量，北京写字楼市场仍将面临重大调整。

在18日举行的“澜湾2035经济沙龙”——“万有引力 新开放新经济”论坛上，中信资本房地产部执行董事、国际金融地产联盟常务理事张平表示，北京写字楼整体租金水平，大概是甲级380元/平方米，如果是顶级写字楼要450到500元/平方米左右，如果是乙级的是280元/平方米左右，整体空置率差不多在10%左右。

张平表示，经济增速因素以及中美贸易因素等，确实会反映到写字楼市场，在需求端表现出了一些疲软，租金出现了下降。但平均租金同比环比下降的数据都在个位数，是相对可控的范围内。

“有一些外资公司可搬可不搬的时候，他会尽量不搬。个别公司为了应对贸易摩擦问题会缩减租赁面积，这种情况下对于面积需求的增速有一些影响。”张平说。

虽然在租赁方面竞争加剧，但北京写字楼市场的买卖需求似乎更旺了。

上述第一太平戴维斯报告显示，2019年三季度，北京大宗投资市场继续保持活跃态势，三季度内共录得9宗成交，成交金额合计达人民币184亿元，环比大涨158%。 2019年前三季度，北京大宗投资市场合计录得22宗成交，成交金额合计达人民币416.74亿元 ，同比大涨78.8%。 其中，写字楼交易11宗，占了一半。

李想表示，大宗投资市场成交的资产类型主要聚焦于写字楼、购物中心及二手土地等不同类别。由于具备稳定的投资回报、良好的资产价值升值空间等特征，写字楼仍是最受欢迎的物业资产，无论是开发商还是机构投资者均看好北京的写字楼类资产的未来发展。

张平也表示，从整体来看，北京市场毕竟新增供应有限，长期处于供不应求的状态，虽然现在有一定振荡，但从机构投资者的角度，还是很看好北京写字楼市场。

此外，随着新零售业态的发展，北京一些传统的商业百货类物业出现了改造潮，并多数进行了“商改办”，即把原有商业业态改造成办公业态。

“我们看到有些城市存量改造的机会出来，就是X改，X可能是酒店，商场，最后都改成了写字楼，写字楼的租金要好于它原来的业态，这就给投资者带来了很多机会。”张平说。