两基金获批投资海外REITs 类似固定收益产品

当我国内地的REITs(房地产投资信托基金)尚在胎中纠结时，公募基金已开始借道Q DII投资境外成熟市场的REITs。

记者获悉，8月9日，证监会同时批准了鹏华美国房地产证券投资基金和诺安收益不动产基金等两只以海外REITs为投资标的的基金，而嘉实基金也于不久之前申报了类似的产品。此前国内的证券投资基金的投资标的以股票、基金以及挂钩于大宗商品的衍生品等为主，此次该两只Q DII将投资方向定位于房地产市场当属创举。

投资海外REITs不等同于在海外“炒房”，海外REITs多从事的是不动产经营、管理业务，较少从事房地产开发，此类理财产品属于类固定收益产品，年均收益率在10%- 15%。

两只创新QDII“插队”获批

这两只投资海外REITs的QDII基金如同一对孪生兄弟。证监会公开信息显示，诺安全球收益不动产基金和鹏华美国房地产基金都在2011年5月19日上报、5月27日获得证监会受理、7月18日反馈意见，并于8月9日批准发行。

前者投资标的为海外商业地产及收益型不动产，主要投资美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及香港等发达国家及地区的R EIT s(房地产信托基金)，盈利模式为“固定租金+地产溢价”;后者将主要投资于美国上市的REITs。

这两只基金获批是公募基金在QDII产品创新上的一项重大推进。REITs在国外已经发展了30多年，而国内两个交易所均没有此类产品上市。

除此以外，嘉实基金也于7月22日上报了一只投资R EITs的QDII———嘉实境外房地产投资信托基金，并于8月1日获得受理。

值得关注的是，这两只可谓“插队”获批，可见监管层对这类基金的重视。记者留意到，排在这两只QDII前面的还有三只QDII，包括某亚洲机会股票基金、某油气能源基金、某全球商品主题基金，前者于去年就受理了，但到现在还没获批;另外两只也于今年较早的时候获批。

不同于“海外炒房”

“顾名”不“思义”，REITs虽然名为房地产信托基金，但并非国内投资者所熟悉的“炒房”。

“与国内理解的房地产信托主要发挥开发融资功能不同，国外大多数REITs主要从事商业地产后期的运营，很多是开发商通过物业转型而来，多从事的是不动产经营、管理业务，较少从事房地产开发。”据鹏华国际业务负责人介绍，REITs涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等等，基本上都属于商业地产;重要的一点是，REITs在税收上享有上市公司没有的优势，不用支付企业所得税和资本利得税。

同样，诺安基金内部人士表示，该基金以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者资金的信托基金。由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并和商户签订长期稳定增长的租约，以租金等固定收入形式回报投资者的信托基金，可以投资于如医院、养老院、写字楼、购物中心、租赁式公寓等各不动产业态类型。

据悉，目前世界上有600多只REITs产品，最大的市场为欧美市场，亚洲则主要集中在日本、新加坡和中国香港。美国市场共有REITs约153只，市值3900亿美元左右，占到了全球R EITs总市值的40%以上。“REITs相当于股票，美国上市交易的REITs都在美国三大交易所挂牌，其实，在美国标普500指数中有14只成分股是REITs，而目前美国房地产行业上市公司的绝大部分证券都是REITs。”

类似于固定收益产品

实际上，这两只基金属于“类固定收益产品”，主要功能为抗通胀，并不如投资房地产般大涨大跌。一般而言，REITs的风险与报酬约居于股票与公债之间。

鹏华上述人士表示，REITs最大的属性是股息分红，一般情况下REITs的分红比例超过90%，目前美国REITs能获得的股息率为6%-8%，这样的定期分红收益是能够战胜通胀的;另外，投资R EITs还能获得资本利得即R EITs持有不动产物业的长期资本增值，这则取决于GDP增长、就业率、利率水平等宏观经济情况以及物业所处地段、物业管理水平等。“通过分析历史数据可以看到，持有商业地产和住宅地产是最好的抗通胀投资品种之一，其收益远远超过美国的通胀率，过去35年，新华富时美国房地产协会发的权益性R EITs指数的年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数的11.17%。”

诺安基金内部人士表示，根据法律规定，REITs至少90%的当期净收益需分红给投资者，这一规定确保了投资者可以获得稳定的回报。从历史数据看，假如投资者1970年投入100万全部买入富时美国R E IT s指数标的(选择红利再投资)，则截至2010年，总资产将涨为566万元，年化收益率11 .64%;而假如投资者1990年做同样投资，至2010年也可获得11.01%的年化收益率。这意味着，诺安收益不动产基金乃是一款安全性较高的类固定收益产品。

值得注意的是，海外投资R E IT s收益率并不稳定。一份报告显示，中国香港去年的投资回报率64 .5%，而澳大利亚过去三年的总投资回报率为-25%。从长期投资来看，全球各地R EIT s的年化回报率主要集中在8%左右，法国的年化投资回报率为0 .2%，为统计市场中最低，而澳大利亚的年化回报率最高，为9 .7%，中国香港R EIT s的回报率为8.1%。

此外，这类Q D II的较大风险可能来自于汇率。业内人士担忧，如果人民币对美元每年有5%的升值幅度，意味着将蚕食掉一部分REITs收益。不过，如何对冲汇兑风险，是Q D II基金们的共同命题。

小知识

什么是REITs?

REITs的英文全名为Rea lEstate InvestmentTrust，中文翻译为“房地产投资信托基金或不动产投资信托基金”。房地产开发商将不动产或是房贷分割为数个小单位，再将各个单位以有价证券的形式于股票交易所上公开买卖，提供小额投资人参与不动产市场的机会。

REITs主要有三种类型：权益型REITs：占REITs投资的大部分，募集的资金以直接投资房地产为主，回报主要来自于固定的租金收入，或是买卖不动产的资本利得。

按揭型REITs：将集合的资金以贷款方式借给房地产开发商与房地产投资人等，或是买入已存在的房贷与住房抵押贷款证券(M ortgage-backedSecurities)，利息收入为按揭型REITs的主要回报来源。

混合型REITs：集合权益型REITs与按揭型REITs两者的特色，投资标的包含房地产以及房贷，报酬也因此来自于租金与利息收入。