长三角大都市圈内乡村土地价值看涨

《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》（下称“纲要”）今日正式发布，其中提到要建立城乡统一的土地市场，这也引起了不少开发商、业内人士的关注。

《纲要》指出，推动土地要素市场化配置综合改革，提高资源要素配置效能和节约集约利用水平。深化城镇国有土地有偿使用制度改革，扩大土地有偿使用范围，完善城乡建设用地增减挂钩政策，建立健全城镇低效用地再开发激励约束机制和存量建设用地退出机制。建立城乡统一的建设用地市场，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革，依法有序推进集体经营性建设用地入市，开展土地整治机制政策创新试点。用好跨省补充耕地国家统筹机制，支持重点项目建设。按照国家统筹、地方分担的原则，优先保障跨区域重大基础设施项目、生态环境工程项目所涉及新增建设用地和占补平衡指标。

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞告诉第一财经记者，城乡统一的土地市场这一制度的出发点是基于推进乡村的城市化进程，盘活农村用地，但利益最大化机制驱动下的开发商会综合考虑城郊土地的社会成本，实际落地效果未必如制度所期许。

“开发商之前只需要与国土资源、住房城建等国家机关人员进行谈判，可以理解成1对1的谈判模式；但近郊土地所有权属于村集体，这意味着开发商将与村干部、村民等更多利益群体进行斡旋，可以理解成1对多的谈判模式，更高的谈判成本和谈判难度会抬高竞拍土地的交易成本、交易难度等。” 牛凤瑞指出。

此前有数位关注城市化进程的学者都有提及近年国内城市化进程的一个显著特点是大都市圈加快发展。而处在大都市圈内的乡村，最有条件和可能率先振兴。而此次《纲要》提出要建立城乡统一的土地市场，在数位受访人士看来，这长远利好大都市圈内的近郊乡村的城市化进程，加重近郊人群在土地利益上的权重。

同时，基于远郊土地的市场价值小等自然属性，在某种程度上，《纲要》在逐步瓦解城乡二元结构的过程中，或将形成农村近郊与远郊的二元结构这一新的社会局面。

合硕机构分析师郭毅告诉第一财经记者，这类型的土地进入招拍挂市场，是与整体土地市场走同样的程序，属于同一系统的出让政策，而不是分成两类进行拿地，因此运作流程基本一致，后续的开发流程和入市流程也都是一样的。