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融创中国:持续加码, 助力“地产+”长线投资

第一财经 2019-12-24 21:19:11 听新闻

2019是关键性的一年。前11月,融创合约销售额达5005.7亿元,已完成年度销售目标约91.01%

从“黄金时代”到“白银时代”,地产行业几经沉浮,房企规模之争却从未停止。过往周期中,民企阵营异军突起,其中以融创中国(01918.HK,简称“融创”)为典型代表。上市九年,融创从体量尚小的小企业,一跃成为覆盖地产、服务、文旅、文化、会展会议、医疗康养六大板块的中国龙头房企。

2019是关键性的一年。前11月,融创合约销售额达5005.7亿元,已完成年度销售目标约91.01%;在权益金额上,融创首次超过万科,排名行业第三。与此同时,融创于年初定下四大战略版图后,再次拓展会议会展、医疗康养两大领域。

从投资回报维度看,融创股价从年初的每股22.51港元开始上扬,截至12月20收盘已涨至每股44.60港元,总市值高达1981.65亿港元。将时间轴拉长,如果以九年为维度进行衡量,融创自上市初的3.5港元,复权后最高涨至近60港元,涨幅超过16倍。

融创模式难以复制,在于其对购地窗口期的把握、踏准市场周期的城市布局,更在于其理性可控的收并购能力。通过逆周期扩张,融创得以获得大量低价优质土储,增厚地产主业;与此同时,通过收并购直接对文化、文旅、会议会展等新领域完成布局。

可以说,在当下地产环境,融创的扩张与投资战略,是顺应行业周期的合理选择。当开发商不再只做房地产开发,当升级为综合性集团成为行业共识,融创积淀多年的收并购能力将益于“地产+”各链条发展,形成以五年、十年为投资维度的良性生态闭环。

收并购助力规模扩张

不久前,融创以152.69亿元收购云南城投环球世纪、时代环球各51%股权,目标公司主要从事地产项目开发运营,在成都、武汉等城市共开发18个项目。继年初将北京泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目100%权益拿下后,融创再次发起地产圈年内最大收购案。

得益于一系列收并购,融创跻身纳储第一梯队,前11月新增货值6850.8亿元,仅次于碧桂园的6953.6亿元。

百亿级交易屡次搅起市场波澜,但对融创来说,这已是操练多年的理性投资策略。2015年起,融创便开始借并购扩张,当年并购拿地占比64.4%,2016年这一比例继续上升至68%。即使在2018行业收并购小年,融创当年并购项目仍占70%~80%。

并购之下业绩扩张显而易见。2016~2018年,融创三年合同销售金额复合增长率达75%,与此同时,融创三年间并表收入、权益收入和整体收入复合增长率分别达到88%、71%和68%,均处于快速增长通道。2019年公司市场优势仍存,销售额自下半年发力后冲进5000亿规模。

谈及融创为何要逆势“买买买”,公司管理层表示,目前不是逆势,而是顺势,我们坚定地看好中国经济、看好中国房地产。而业内分析人士认为,相较于招拍挂和城市更新,收并购开发较快,是房企快速进入新城市、快速扩充资产的好渠道。

在2019·第一财经中国上市房企价值榜中,融创稳居行业TOP10行列。华创证券研报指出,该集团坚持深耕一二线,成功在2015~2017年逆势加杠杆扩张。并借以并购优势,打造了厚实优质土储及低廉土地成本的强大优势,利于实现快周转及高毛利率,预示后续销售和业绩“量质提升”。

多元协同能力不断升维

更重要的是,通过收并购,融创得以迅速切入新赛道,达到多元协同效应。以收购云南城投相关公司股权为例,此项交易将为融创带来6658.8万平方米土储,其中可售建筑面积约6304.9万平方米,约占总建筑面积的95%。同时,融创商业版图扩容,新入会议会展领域。

从“入主”绿城得以提升产品力,到成功整合万达文旅团队、提升文旅竞争力,再到如今新增的会议会展板块,融创在收并购能力上持续自我生维。除去业绩扩张与品质提升,融创更是借并购直接拓开新领域。通过“高起点、高布局”,将市场上业已成熟的资产纳入麾下,自切入新赛道开始便已有先发优势。

如今,产品与服务品质已是融创的“金字招牌”,多条产品线如壹号院系、桃花源系,正以极高的品质获得市场认可;通过收购万达文旅及云南城投相关资产包,融创一跃成为全球最大的文旅物业持有及运营商,以及全国会议会展领域最大持有及运营商。

持续发力收并购背后,离不开对现金流的把控。当有声音质疑融创并购资金从何而来时,孙宏斌表示:“我们买的东西挺少的,8年加起来(并购)花了2000亿,但卖了2万亿货值。”据悉,仅万达那笔收购,融创耗资436亿,但目前已销售1600亿,还有几千亿待售。

与此同时,该集团行政总裁汪孟德曾于年初表示,融创对于新项目有严格的标准,不管是收并购还是公开市场,达不到要求的话就不会拿项目。

以上述152.69亿元并购案为例,有研究机构称,该项目可售资源达2300亿元,接近融创现时土储的15%,其中七成位于一二线城市,并计划于4~5年内出售。因平均土地成本仅每平方米1900元,而平均销售价可达每平方米1万元,潜在净利润率可达12%,内部回报率则为60%。

与此同时,融创不断优化资本结构,在当下市场环境保证现金流充足。截至2019年中期,融创总资产8703.18亿,较上年末增加21%;所有者权益797亿,较上年末增加9%;现金余额1380亿,较上年末增加15%;现金余额覆盖一年内到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。

“地产+”长线投资逻辑

2019年行将结束,如果没有意外,今年中国房地产销售规模将攀上16亿新高。但这可能是狂欢逝去前的盛宴。业内普遍认为,基于行业当前规模,地产高增长将成为历史。未来,将是存量市场厮杀的时代。仅靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光一去不返。

基于此,房企争相布局多元化,围绕地产主业切入文旅、医疗、养老等细分市场。机构统计显示,2018年,TOP30房企70%发布多元化战略,百强房企有97%布局多元化业务。行至2019年,无论是主动还是被动,房企多元化拓展,已不再是星星之火,而是燎原之势。

今年年初,融创中国实现基于地产、服务、文旅、文化的四大战略板块布局。半年有余,融创便将战略版图再次升级。12月5日,集团推出首个康养品牌——融爱家。至此,融创形成以地产为核心主业,涵盖服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养业务的六大战略板块。

孙宏斌于发布会上表示:“融创投资文旅、文化、会议会展、医疗康养,都是和地产有关的消费升级,是地产+消费升级,是地产+美好生活,这是融创一贯的逻辑。”

在管理层看来,融创布局医疗康养有三个优势。在医疗专业方面,清华医疗与融创医养强强联手,无缝合作;在康养服务方面,融创与日本美邸(MCS)养老服务公司深度合作,快速提升运营能力;规模布局方面,依托遍布全国的文旅和旅居项目,提供高标准候鸟式养老服务。

截至目前,融创已在全国全面布局医疗康养项目,包括山东、四川、云南、浙江、海南等省在内的广大区域。在已规划全国22个医养项目中,投入建设的有14个。其中,山东半岛是融创医养业务的重点布局区域之一,青岛阿朵小镇颐养社区计划于2020年5月投入运营。

可以看到,融创围绕地产+的业务布局,均是基于抢占赛道的长线投资。“3~5年不挣钱也没关系,要把产品做好,一定会起来的。”孙宏斌称,文化、文旅、会展、康养都是大赛道。但现在还需要积累,这是个过程,期望未来能成为头部企业。

而融创文旅业务已在市场检验下,展现出充足的内生力量。目前,融创文旅在全国共布局10座文旅城、4个旅游度假区和24个文旅小镇,涵盖41座主题乐园、26个商业、近100家高端酒店,已成为全球最大的文旅物业持有者以及最大的文旅物业运营商。

未来,几大业务板块间的协同作用将更加凸显。基于“地产+”发展远景,融创已做出符合经济社会发展趋势的理性抉择。

责编:彭海斌

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