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三四线城市强推购房补贴背后:卖地收入远高于当地税收

第一财经 2020-01-15 10:57:34 听新闻

作者:刘展超    责编:秦新安

在经济发展内外压力加大之际,维护楼市稳定正成为地方政府的一项重要任务,楼市相关措施“升级”也在预料之中。

一个地方本级财政“收不抵支”、上级补助和卖地收入占财力大头的县城,还要对当地购房行为进行财政补贴,目的是什么?

2019年12月31日,四川省自贡市富顺县发布《富顺县购买商品住房财政补贴实施细则》,对在2020年1月1日至2020年6月30日期间,在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民,将给予一次性200元/平方米的财政补贴。

按照上述文件,补贴资金来源由富顺县本级财政承担。此项补贴政策只针对新建商品房,购买二手房的购房户,不享受购房财政补贴。

购房补贴并非新鲜事物,过去多年间,每当楼市下行之际,一些地方政府就会采取财政补贴、甚至卖房送户口的办法来稳定房地产市场交易。

此外,这类购房补贴基本上都是只适用于新建商品房,意在促进新房交易,加快去存速度,进而促进房地产开发企业进一步投资。

但过去两年,“房住不炒”成为中国楼市发展的基本原则,购房补贴虽然能在一定程度上刺激楼市交易,但一旦操作失误,也会引发当地楼市交易和房价的大幅波动,进而受到上级关注甚至问责,所以此间这类政策鲜有出台。

这种背景下,富顺的开年新政,如同在一汪池水中扔了一块石头,势必引起涟漪阵阵。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,富顺类似政策的出台,信号意义非常强,这对于预判2020年的楼市政策和市场走势等都有积极的作用。这也容易对全国其他城市后续的政策制定带来影响。

有必要,又必然

为何要出台购房补贴政策?富顺县的相关部门并未给出解释。而从当地房地产业的发展来看,新政出台似有一定的必要性和必然性。

富顺县统计局数据显示,房地产业对当地经济发展贡献较多。2019年1-10月,全县全社会固定资产投资(含农户)完成130.98亿元,同比增长8.4%,低于全市平均增速4.9个百分点。

而同期,富顺全县房地产开发投资53.5亿元,较2018年同期增长19.9%,高于全市平均增速13.9个百分点。

由此可见,在固定资产投资中,富顺县的房地产开发投资约占四成,且房地产开发投资增幅远高于固定资产投资的整体增幅。

从商品房销售来看,2019年前10个月,富顺县实现商品房销售面积113.36万平方米,同比增长6%。商品房实现销售额69.32亿元,同比增长19.5%。

销售额增幅远高于销售面积,也显示当地商品房销售价格还在稳步上涨之中。既然楼市走势从数据上看较为平稳,富顺为何还要出台购房补贴政策?

正因房地产业在整体经济中占比较大,所以地方会格外关注其前景趋势。同样是来自富顺县统计局的《2019年三季度固定资产投资分析》称,富顺县未来房地产项目储备缺乏,投资下滑风险大。

“2019年前三季度房地产在库项目18个,较2018年同期减少26个,四季度拟入统房地产项目仅公园华府、瑞尊华府,较2018年同期减少2个项目,计划总投资减少15.35亿元。其他投资项目的增量若不能弥补房地产项目的差距,投资将面临下滑的风险。”上述分析称。

严跃进认为,富顺政策出发点是为全面落实因城施策的内容,可以认为,在当前房屋交易市场略显疲态的情况下,富顺的政策代表了一些库存重新高企、交易行情萧条的城市心态。

换个角度看,既然此次购房补贴将由地方财政出资,那么当地财政收支状况如何?

富顺县统计局《1至10月经济运行情况》显示,2019年1-10月,全县共实现一般公共预算收入159578万元,下降1.33%。其中,地方一般预算收入84563万元,同比下降2.03%。地方一般预算收入中税收收入完成57501万元,同比下降12.58%,税收收入占68%。

支出方面,2019年1-10月,全县一般公共预算支出完成422292万元,下降1.91%。

以此可见,富顺县2019年前10月财政支出(42亿元)要远远高于财政收入(近16亿元),同时,当地税收(5.75亿元)还处于同比下降的阶段。

此次购房补贴政策出台后,是否会对当地财政收支产生进一步的影响,也令外界关注。

既然已经“收不抵支”,当地财政如何能够延续?上级补助和土地收入成为主要的帮扶因素。

富顺县财政局《关于富顺县2018年财政预算执行情况和 2019年财政预算草案的报告》显示,2018年全县地方一般公共预算收入完成106,011万元,加上省财政各项补助309,483万元、上年结转结余24,129万元、地方政府债券转贷收入(含新增债券40,110万元)72,670万元、调入资金97,888万元,动用稳定调节基金2,000万元,全年总收入为612,181万元。

由此可见,富顺县2018年获得的省财政各项补助金额是其本级一般公共预算收入的三倍左右。

此外,2018年富顺全县国有土地使用权出让收入230,289万元,这也是其本级一般公共预算收入的两倍多。

维稳楼市地方频出大招

在经济发展内外压力加大之际,维护楼市稳定正成为地方政府的一项重要任务,楼市相关措施“升级”也在预料之中。

2019年12月17日,国务院副总理韩正在住房和城乡建设部召开座谈会时强调,要坚持因城施策,落实城市政府主体责任,紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的目标,完善长效管理调控机制,做好重点区域房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展。

过去的2019年,因棚户区改造政策变化等因素,三四线城市房地产市场变数增大,楼市销售渐趋低迷。房地产开发企业逐渐回归一二线城市,也影响到三四线城市的房地产投资和相关税收。

近期,推出购房补助政策的城市在不断增加,这或许会在三四线城市中形成一定风潮。

1月10日,四川省达州市印发《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》(下称“十二条”),在供地市场、商品房预售许可、商品房监管资金、城市建设配套费、购房补贴、商业及车库政策、货币化安置、配套基础设施建设、房地产市场监管等12个方面出台了新的政策措施。

其中,购房补贴一项措施明确:从2020年1月1日起,凡购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房,按房屋产权证登记的建筑面积,由市、区财政对各自供应土地的开发楼盘给予100元/平方米的补助。

达州市住建局相关负责人表示,针对我市房地产面临的新形势,为落实中央经济工作会议精神,市政府出台了这“十二条”,因城施策,稳地价、稳房价、稳预期,确保我市房地产业平稳健康发展。

这不是达州第一次推行购房补助政策。早在2015年7月,达州市住建局、市财政局联合印发通知,明确对2015年6月10日至2016年6月9日购买的建筑面积低于140平方米的普通住房,按房屋所有权证登记的建筑面积80元/平方米予以补助。

2017年11月该补助政策停止执行。

达州市住建局有关负责人表示,“十二条”明确恢复住房补助,并将补助标准提高到100元/平方米,能够适当缓解购房者的经济压力,“这是市委市委政府践行以人民为中心的发展思想的重要体现”。

除了像富顺县和达州市这样直接按住房面积提供购房补贴,近段时间,一些地方也纷纷出台减免契税等优惠政策来促进楼市交易,这些也应视为财政补贴的范畴。

严跃进表示,财政补贴的做法,在过去楼市低迷的时候也被应用过,客观上都可以认为政府鼓励购房的信号。2019年有一些城市楼市调控政策一日游,但是财政补贴的做法其实相对来说阻力小,预计会很好地推进下去,其他城市尤其是高库存的城市,或也会开启“以财政补贴来刺激楼市”的窗口。

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