建业地产去年刚冲千亿，今年踩刹车

“虽然公司在两年间增长800亿，但同时也暴露出一些问题，在经营管理上还有很大提升空间。”4月1日，建业地产(00832.HK，简称“建业”)董事长胡葆森于业绩发布会上称。

2019年，建业合同销售额1011.50亿，同比增长约39.8%，三年复合增长率65.9%。从2017年销售额仅372亿，2018年增至724亿，到2019年首次步入千亿阵营，建业的闯关升级路迅速但并不轻松。

2015年，建业提出“轻重并举”发展模式。胡葆森称：“建业将以轻资产为主要模式，用三到五年，实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。”轻资产代建业务，在建业千亿路上起到至关重要的作用。

数据显示，2019年，建业1011.5亿合同销售总额中，重资产部分实现销售额718.01亿元，轻资产部分实现销售额293.49亿，占比近三成。

为配合规模诉求，2019年，建业加快项目开发速度，缩短开发周期，全年房地产交付项目63个，比2018年多25个，期末在建项目151个，比2018年多33个。

因交付及结转项目数量增加，期内建业收益约307.67亿，较2018年增加108.1%；公司权益持有人应占溢利约20.15亿，较2018年增加74.6%；年度每股基本盈利为73.75分，较2018年增加约66.5%。

对于2020年目标，建业提出其重资产业务销售目标为800亿，较上年温和提升。“过去3年实现高速增长，跨上千亿台阶，但也遇到一系列问题，负债增加，盈利能力没有同步增长太多，各方面离行业标杆水平还有不小的距离。”胡葆森坦言。

年报显示，2019年，建业销售成本同比上升134.8%至227.61元；融资成本同比上升74.8%至2019年的3.95亿元；毛利率为26.0%，较2018年下跌8.4个百分点。

与此同时，期末建业总负债1313.65亿，资产负债率91.24%，较2018年上升约1个百分点；总借贷金额314.9亿，较2018年上升58.6%；净借贷比率约64.2%。

胡葆森将建业未来2~3年定为“战略巩固期”，要着力于降低负债率，提高盈利能力，提高成本控制能力。同时，巩固过去3年快速成长的成果，提升管理水平，让建业实现有质量的增长。

不过对建业来说，前路并不轻松。长期以来，建业因固守河南被担忧布局不够完善，抵御风险能力不强。2019年，管理层首提“走出河南”，但管理半径需以河南为原点，辐射周边两到两个半小时高铁车程的城市；轻资产模式下，公司所持项目股份不超过20%。

承接这一任务的为建业子公司中原建业。2019年，中原建业开始拓展省外市场，但集团于年报中称，中原建业“走出河南”尚处于布局探索阶段。

去年，为建业贡献业绩的仍为郑州、洛阳、新乡等河南城市，集团还新布局23个县级城市，实现河南122个县及县级以上城市全覆盖。期末，建业土储占比位于前列的为郑州、洛阳、新乡、商丘、驻马店、周口、许昌，分别为26.9%、7.5%、7.3%、6.3%、6.2%、6.0%、5.5%。

克而瑞认为，在三四线城市选择上，要避免全覆盖和过度下沉，警惕前期地价非理性上涨和人口流失严重的城市。“在棚改进入尾声和肺炎疫情的双重影响下，行业下行压力加大。” 建业也于年报中坦言。