一财朋友圈·黄耀东 | 如何低成本把握全球地产机遇

房子，常常会讲到它的投资价值。投资房地产，许多人想到的都是买房收租，以及等着房价上升，房产增值。

还有一种方法，和人们买基金、股票类似，只用一点钱就可以享受到房地产的福利——REITs（Real Estate Investment Trusts），中文名为“房地产投资信托基金”。

什么是REITs？

将募集的资金，交由一个专业的团队管理，去投资各种类型的房地产。赚到的钱再拿回来当做投资收益分给大家，这就是REITs产品的基本逻辑。

简单来说，就是组团买房收租。

但是，比投资实物地产更好的是，你可以当全世界任意地产的包租婆/包租公，但不用买下一个实物物业。它主要有四个特点：

1、交易门槛低。REITs类似于股票、ETF，能在二级市场自由购买，并且与实物物业需要大量资金不同，前期投入低。

2、投资范围广。REITs产品由分散的物业组成，从而分散了风险。全球各类房地产都可以投资，包括商场、写字楼、住宅等。

3、股息分配高。REITs的收入主要来自于租金，美国、香港等都有法令规定要将收入的90%发放给股东，才可以享受股息免税待遇。

4、优异的回报率。这也是REITs具有股性的吸引力，它具有长期投资的价值。

除此之外，我们还应该看到，相比目前市面上的投资产品，它还有这样的特色：REITs与其他资产相关性低；面对集体市场下跌后，REITs的反弹力度更大。

REITs自美国最开始发行，后来很多国家和地区也效仿美国采用类似的框架在本国推行起来。目前，全世界共有46个国家和地区发行了1492种不同的REITs，其中美国是最大的市场，而中国香港的REITs市场也非常成熟。

港股有12个上市的REITs，其中很多持有中国大陆的资产，包括越秀房产基金（广州IFC）、招商局房产信托（持有5个深圳蛇口的物业）和春泉产业信托（持有北京华贸中心）。

但严格意义上来说，中国大陆并没有一个REITs的市场。有一些“类REITs”产品更像房地产债，比较强调发行人主体的信用风险，且投资人买“类REITs”没有税收优惠，法律框架也不完善，因而并不是国际范围内认可的REITs。

去年年底，资产支持证券被写入了中国证券法，深圳也提出在深交所开展公募REITs的试点工作。这两大利好事件发生，沉寂多年的REITs再次成为热门话题。

如果相关的法律框架，尤其是股息税收相关政策确定了的话，公募REITs的出台也指日可待。

会不会有“中国特色REITs”？

随着5G在中国不断发展壮大，很多业内人士也在猜测，当中国大陆出台公募REITs之后，很多新基建项目可以发行REITs，可以通过上市从广大投资者手里募集资金，从而支持中国的5G网络建设。

如果这个想法能够成真，不仅能服务国家政策，也能解决很多新基建项目的融资问题。当然，除了新基建项目之外，REITs还可通过资产证券化帮助缓解其他高负债或重资产的传统行业 (如能源、电信、公用事业和工业) ，有助于降低中国整体的债务负担。

最后，推出REITs这个工具也可以为广大中国大陆投资者提供一个全新的参与资本市场的工具，解决普通老百姓在低利率环境下投资难的问题。

除地区外，REITs也分为不同行业，详见下图。

什么因素会影响REITs的价格？

最简单来看，影响房价的因素跟影响REITs价格的因素是非常相似的，但也有所不同。主要可以分为以下几点：

首先，看宏观经济因素。简单来说，经济增速越快，REITs的表现就越好，但是不同行业的REITs对不同经济指标的敏感度不一样。比如说Office REITs（持有写字楼）主要受就业率影响，Retail REITs（持有购物中心）主要受零售销售增速影响，相比之下工业大楼就不那么受就业或者零售销售增速影响。

一般来说，房地产资产被视为能抵抗通货膨胀的资产，并且它的需求会随着通货膨胀的增加而增加。然而，高通货膨胀也会导致高利率和不健康的经济状况，同时高利率增加了抵押贷款的负担，减少了房地产的需求，因此，通货膨胀是REITs表现的负向指标。

市场平均租售比是衡量在该地区拥有房产的盈利能力（简单来说就是出租房产获得的收益率），较高的市场平均租售比通常预示该地区REITs回报也较高。

很多人说香港房屋均价已经名列全球第一，十分畸形，但如果按照平均租售比衡量的话并不畸形。比如在香港的核心地段湾仔花1500万港币买一个小户型50平米住宅楼租给上班族，年租大约40万，收益率大约2.67%；如果在上海核心地段静安寺花1000万人民币买一个100平米的住宅租给上班族，年租金假设15万，租金收益率就只有1.5%，和1年期存款利率持平。因此单看租售比，香港地产市场其实是合理的。

其次，关注基本面。和上市公司一样，REITs的股价也受盈利增长、盈利能力、现金流、估值等这些因素驱动，只是使用的变量有所不同。

例如衡量盈利增长的主要指标是净营业收入（NOI）增速。净营业收入即营业收入减去运营资金与税收成本，相当于会计中的其他行业的息税前收益（EBIT）。但是，如果REITs将它90%以上的净营收收入支付给股东，就不需要缴纳公司税，因此逻辑上讲，净营收收入（NOI）相当于一般公司的净收入（NI）。

衡量REITs现金流的指标主要有营运现金流（FFO），相当于一般公司的经营现金流。

另外，AFFO（调整后营运现金流）也是一个常用的指标，AFFO进一步从FFO中减去资本支出，相当于自由现金流。虽然资本支出对现金流影响不好，但通常用于并购、购买新物业、翻修已有物业，这个会给REITs带来外部增长潜力。

估值层面，P/NOI（相当于P/E），P/NAV（相当于P/B），和P/FFO是常用的一些指标。

除了宏观经济、基本面因素外，过往表现、流动性和价格波动率等量价因素也影响REITs的价格。

现在是不是投资REITs的好时机？

关注市场的朋友可能会看到，最近REITs价格下跌了很多，现在是否适合入场呢？对于这个问题，我们可以从历史中找到一些答案。

2008年金融危机期间，REITs虽然回撤比标普500大，但是1年后价格翻倍，而标普500只涨了50%。REITs反弹力度更大，恢复时间更短。

在2011年的大跌中，同样的情况再次发生。回撤后，在股市反弹不到30%的同时，REITs反弹了34.71%。

对于2020年REITs再次大跌的情况，也可以看到一些正面的信号：

首先，新冠疫情已经有所好转，西方国家的疫情增速开始放缓，亚洲地区的疫情状况已经稳定，市场情绪逐渐乐观，这点也体现在股票市场中；

其次，无论是从跌幅、股息率和估值哪个角度看，REITs目前已经处于低估值。

如果2008、2011年的历史对未来有借鉴意义的话，那么最坏的时刻可能已经过去了，现在应该是布局这个市场的好时机。

马克吐温曾经说过，“Historydoesn’trepeat itself,butit oftenrhymes”。历史不会重演，但是会惊人地相似。

应用到金融市场上，笔者的理解是：每一次金融危机都不完全一样， 但是本质和原理都是一样的，人性没有变，市场运作的基本原理也没有变。

市场到达极端之后，必然会均值回归，价格也会恢复正常，这也是金融市场的内在运行机制。