物管股频繁高位配股“抽水”仍受市场热捧

股价逆市冲高后，在港上市物管企业难抵诱惑，争相配股融资。

进入六月，绿城服务、永升生活服务、佳兆业美好、中奥到家相继宣布配股融资计划，预计总筹资额达47.64亿港元，所得款项多用于收并购扩张、战略投资、一般营运等用途。

港股市场中，配股是非常快速的融资手段，类似国内的定向增发，但与国内不同的是，配售参与机构的股份没有禁售期。因此，当市场上有公司折价配股的消息公布后，投资者往往选择卖出股份，至盘面股价下跌，配股也因此常被市场解读为“抽水”行为。受此影响，上述公司股价均于公告日应声下跌，跌幅处于3%~7%区间。

当投资者已习惯享受物业板块稳定的股价红利，企业接连高位折价配股，难免使投资者信心受到打击，并引发对物业股价见顶信号的担忧。市场情绪波动下，这次物业配股潮是星星之火，还是下波抽水行为的开始？

集体向资本市场伸手

去年以来，上市一直是围绕物管公司的关键词。体会到股价上涨红利后，这批弄潮儿终于向资本市场伸出“收割之手”。

绿城服务(02869.HK)吃到第一只螃蟹。6月10日，该集团宣布，配售事项已完成，扣除相关费用及开支后，所得款项净额约26.93亿港元，拟用于未来潜在的并购、战略投资、营运资金及一般企业用途。

此前6月3日，绿城服务公布配股计划，拟按每股10.18港元的价格配售2.666亿股，折价幅度约7.12%，配售股份相当于公告日期已发行股本约9.04%，及经配发及发行配售股份已发行股本约8.29%。

紧随绿城服务，6月4日，股价刚达到13.3港元历史峰值的永升生活服务（01995.HK），也宣布采用“先旧后新”形式配售1.34亿股，预计融资总额约15.79亿港元，每股11.78港元，折让幅度约6.95%。

这远非结束，当前述公司还处于配股后股价下跌的阴影时，佳兆业美好(02168.HK)不甘其后，于6月9日宣布“先旧后新”配售1400万股，每股配售价32.55元，较上日收市价折让9.96%，拟筹资4.56亿港元。

至此，已有三家上市物管公司祭出配股计划。这让诸多投资者满心疑虑，素来以稳定现金流自居的物业股，为何迫不及待大笔筹措资金，即便公司股价承压仍在所不惜？

在港股市场，配股是一种常见的融资手段，且不会引起负债数据攀升。“从企业角度看，不太愿意直接借贷，因为这容易恶化资产负债数据，进而影响后续其他借贷和经营。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

从配股时机选择看，企业往往选择股价“高点”进行套现。相较于房地产板块，物业股近年涨幅一直较好，2017~2019年，香港物业股累计涨跌幅分别为58.5%、-2%、102.2%；而同期A股房地产开发板块累计涨跌幅为5%、-26.5%、25.2%。

进入2020年，受国际资本市场影响，香港恒生指数年内累计跌幅已达16.7%，房地产板块也仅录得约6%的涨幅，但物业股逆势上扬，近11家公司年内涨幅超50%，银城生活服务、永升生活服务、时代邻里涨幅更是超100%。

不仅如此，多只物业股市值已超地产母公司，估值水平高企，行业平均远期滚动市盈率已由年初约25倍抬升至约35倍。此时配股，即便公司股价短期承压，但无疑利于所筹资金最大化。

扩张反哺各有所图

相较于股价短期表现，投资者更关心所筹资金的用途，这直接关系企业发展前景。

“配股系为战略发展储备资金，主要使用方向为面积拓展和能力补强相关收并购。”中金公司认为，市场上有12万家物业公司，但头部公司市占率不足2%，当前是扩展市场份额的重要时机，收并购则是扩张的重要手段。

绿城服务、永升生活服务、佳兆业美好均坦言，拟将资金用于收并购扩张、营运资金及公司一般用途。不过细看几家公司所图，其实各有不同。

对绿城服务来说，相较于并购扩张，股权投资已先被其提上日程。

6月15日，中奥到家(01538.HK)宣布，拟以每股0.98元发行约3692.8万股新股予绿城服务，集资约3619万元，较6月12日收市价折让约16.24%，集资款项将用于一般营运资金，绿城服务将成为第三大股东。

对中奥到家来说，此举可扩大公司股东基础，增强股份流动性，为集团提供营运资金且无利息负担；对绿城服务来说，则是一次股权投资机会，年初至今，中奥到家股价曾由0.72港元下跌至0.43港元，目前已回升冲高超过1港元。

反观永升生活服务，情况则有所不同。就在宣布配股前，旭辉控股(00884.HK)刚以7.83亿港元收购其股票7682万股，至此，旭辉控股合计持有永升生活服务50.12%投票权，以将其重新并表。

中金公司表示，旭辉并表永升有助于公司结转收入增加、综合毛利率提升，提升现金短债覆盖比，在信贷评级和融资成本改善上也有积极影响；同时，基于物业板块在资本市场的表现，旭辉有望借此提升公司估值溢价。

一直以来，受调控政策及现金流自由的约束，地产股估值普遍被市场压低。若房企可借并表上市物业公司优化财报、修复估值，无疑是一大诱惑。

重重利好下，房企分拆物业公司上市更加激情满满。6月10日，市场消息显示，闽系房企正荣地产旗下物业公司正荣服务将于本周寻求上市聆讯，成功后将开始路演和正式招股，计划募资约1.5亿美元。

即便配股后股价短期承压，但在业内看来，物业仍是门好生意。去年，物管股在管面积平均增长41.6%，基础物管毛利率基本稳定，增值服务占比也逐步提升。目前，短线股价上升空间减少，但长期增长逻辑非常确定。