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银行正从伦敦办公楼“出逃”,疫情永久改变办公生态?

第一财经 2020-07-07 18:32:17

作者:高雅    责编:戚德志

泰晤士河、金丝雀码头和伦敦老金融城已经不比往日喧嚣。

华尔街和欧洲的银行业巨头们,正在抛弃他们的伦敦据点。

据外媒报道,早在新冠肺炎疫情暴发之前,巴克莱银行等金融机构已计划放弃其在伦敦金丝雀码头的办公楼。而随着新冠肺炎疫情的蔓延,在家办公预计会变得更加普遍,更多打算重新部署业务的银行将削减其位于伦敦金融城的办公空间,以节省预算。

房地产基金管理公司科恩斯泰尔(Cohen & Steers Inc.)的欧洲房地产主管库瑞提斯(Rogier Quirijns)称,对房地产业主来说,大型银行已经成为风险较高的租户。“就伦敦而言,经济衰退的威胁和潜在的无协议脱欧将会升级这些风险。”

独立智库“变革欧洲中的英国”研究员萨尔特(John-Paul Salter)告诉第一财经记者,当前欧盟范围内的护照制度允许英国的金融机构在单一市场中的任何国家经营,但过渡期内若英欧未达成协议,希望维持现有活动水平的公司将需要在欧盟27国建立分支办公室,以获得监管授权,这也是为什么有大量银行正从伦敦向欧盟转移的原因。

华尔街和欧洲的银行业巨头们,正在抛弃他们的伦敦据点。

疫情给了银行“出逃”的理由

据报道,未来几个月内,巴克莱银行(Barclays)可能会放弃其在伦敦的投资银行总部大楼;瑞士信贷集团(Credit Suisse Group AG)正试图转租9个楼层的办公空间;摩根士丹利(Morgan Stanley)也正在重新考量其在伦敦的办公室面积。

事实上,随着2008年金融危机后就业岗位开始流失,各银行在过去十年中已经悄然清退了不小面积的办公空间。根据房产经纪公司世邦魏理仕集团(CBRE)的数据,在过去的9年内,伦敦各大银行的办公室面积已经减少了大约600万平方英尺(约合55.7万平方米),相当于十几座伦敦地标性建筑“小黄瓜”(Gherkin)大楼的面积。

而新冠肺炎疫情的暴发不仅拖累了经济,也加速了这一趋势。根据研究机构联盟发展(Coalition Development)的数据,第一季度银行业的裁员加速,12家最大的投资银行的员工人数下降了5%,是至少六年以来的同期最大降幅。该机构研究主管沙哈尼(Amrit Shahani)称,这很大程度上是因为不少银行机构在疫情前就陷入了困境。沙哈尼还预测,到今年年底,位于欧洲大陆的银行的员工可能比2019年初减少20%。

近年来在伦敦金融城占据了十几栋建筑的德意志银行(Deutsche Bank AG),已经决定离开其中的大部分物业。这家银行去年宣布了一项战略,要减掉数千亿美元的无用资产,并削减多达1.8万个工作岗位。此外,野村证券和汇丰控股集团都在推销转租位于泰晤士河对岸的办公空间。欧洲最大的银行汇丰银行6月表示,在疫情迫使其推迟了期待已久的整顿计划后,它正在重启一项削减多达3.5万个工作岗位的计划。

除了缩减的工作岗位,办公室本身的发展趋势也是银行业的考虑因素。在新冠大流行期间,大量交易员和分析师被迫居家办公,但这也让老板们认识到,在家办公能够兼具成效与便利。深陷花销问题的银行业也因此有了一个减少成本的绝佳机会。

巴克莱银行首席执行官斯塔利(Jes Staley)4月底时表示,让数千名银行员工在大型、昂贵的城中心办公室工作“可能会成为过去”,该银行长期的“选址策略”将发生调整。彼时,由于新冠肺炎疫情导致的封锁措施,巴克莱银行在全球有约7万名员工在家办公,并可能因客户无法偿还贷款而损失21亿英镑。

摩根士丹利CEO戈尔曼(James Gorman)也认为,该银行在未来将拥有“更少的房地产”,因为疫情期间的远程办公已被证明可行。瑞银集团(UBS Group AG)甚至表示,多达三分之一的员工可以长期远程工作。

房地产服务商第一太平戴维斯集团(Savills)商业研究主管奥克利(Mat Oakley)称:“在疫情前,许多银行的五年计划中就包括削减20%的办公使用面积,也就是说这一计划与新冠大流行无关。只是因为疫情,他们找到了实现这一计划的途径。”

根据该集团的最新数据,自伦敦在3月中旬开始实行封禁措施以来,伦敦市中心的企业已经寻求清退近100万平方英尺(约合9.3万平方米)的办公空间,其中约16%的需求来自银行。截至6月中旬,仅有超过三分之一的清退原因与新冠肺炎疫情直接相关。

对商业地产的信心

“一些公司正在审视他们已经租下但尚未入住的空间,并考虑是否要转租一两层楼。”奥克利说,“已经没有人认为银行业会在未来5年成为租赁写字楼的主力军。”

的确,房地产服务商戴德梁行(Cushman & Wakefield)的数据显示,截至2019年的5年里,在整个伦敦中心地区新签的写字楼租赁合同中,银行和金融公司的占比约为19%,低于2010年至2014年的平均数据23%。但与此同时,媒体、科技公司以及服务型办公室公司所签的合同占比,则从同期的27%上升到41%。

此外,外汇经纪商迈肯司(Markets.com)的首席市场分析师威尔逊(Neil Wilson)称,远程办公将帮助巴克莱等银行削减成本,但如果大型的城中办公室、客服中心和分支机构关闭,会对周边企业产生连锁反应。“每天靠这些办公室里的白领买午餐存活的小店或者酒馆该怎么办呢?这对经济的影响将是永久性的。” 威尔逊说。

数据公司Trepp在3月底对美国各银行持有的1.25万笔商业房地产(CRE)贷款进行了分析,认为行业损失率可能从2019年的不到1%跃升至从今起5年后的2.5%。该公司执行总经理安德森(Matthew Anderson)称,大部分的冲击将在今年和2021年到来,最大的担忧是租金下降和空置率上升,这将压缩业主的收入和他们支付贷款的能力。

不过,尽管全球各地的经济封禁措施威胁到了写字楼的价值,也可能导致租金拖欠,但房地产老板们依然冷静,他们仍认为全球企业会对地标性的总部大厦青睐有加。换言之,房地产业也在赌一种可能性,即宅在家里会让人们更珍视人际交往与互动。

在伦敦拥有两栋写字楼的房地产商大波特兰不动产(Great Portland Estates)的CEO科陶德(Toby Courtauld)称:“房地产是一种长期规划。伦敦仍然是全球极其重要的中心,我们认为将短期问题推断为长期趋势的做法有些言过其实。”

由于伦敦的大多数银行员工目前仍在家中工作,最终将有多少办公空间被清退仍不得而知。但全球房地产顾问莱坊(Knight Frank)的业主服务与商业代理部门全球主管比尔莫-格雷(William Beardmore-Gray)表示:“我确信的是,全球主要的办公中心地区不会因此而变小,因为我们的互动方式是无法动摇的。”

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