深圳楼市里的灰色地带：农民回迁房乘风而起

一边是趋于收紧的商品房、公寓调控政策，一边是正在加快的城市更新进程。本来就不缺乏追捧者的回迁房市场成了时下深圳楼市一道亮丽的风景线。
所谓回迁房，是指已与开发商或投资商确定要进行改造的农民房。鉴于城市更新的加速，以及各大房企的跑马圈地，散落在深圳许多区域的农民房很多都属于这种情形。
自《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称“深八条”）出台近一个月以来，“房票”丢失的不少购房者及对深圳楼市抱以乐观期待的投资者，迅速转向了没有政策限制的回迁房。
第一财经记者了解到，深圳龙岗区、龙华区等不少回迁房密集的区域，每平方米单价近一个月持续上行至少1000元，一些回迁房项目出现无货可卖的状况。
但是，回迁房交易的违法性质、漫长的旧改周期，令这个市场成为风险聚集的区域。高风险兑换为高收益之前，人们有必要对回迁房市场保持更理智的认识。

回迁房成新宠
“我手头这个册子上的名单，都是交了定金，还在等回迁房面积释放出来的客户。”从事回迁房代理近五年的肖姓人士指着A4纸上，从上到下一列近十人的名单直言道，深圳回迁房近一个月来升温显著，不少买房人士四处打听回迁房，每平方米价格也随之上行。
回迁房市场持续回暖与近期深圳楼市持续收紧的调控基调有着直接的关联。
7月15日，深八条出台。其中，涉及买房社保年限提高、二手房交易税费提高等，深圳楼市氛围随即转向压抑，市场反响持续发酵。
乐有家研究中心数据显示，最新一周（8月3日至9日），深圳一手住宅网签1036套，环比上涨24.4%；二手住宅过户2705套，环比下滑13.6%，预计接下来二手过户量整体仍会呈现下滑态势。
7月31日，《关于停止商务公寓审批的通知》在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓审批。“政策月”的帽子压实之后，不少丢失“房票”的购房者及对深圳楼市有期待的投资者开始寻求其他路径。
相比购买条件严苛的商品房，不限购、不限售、不限国籍的回迁房成了时下的“投资新宠”。
目前，深圳列入旧改的城中村，基本上都属于无产权登记的历史遗留违法建筑，售价仅是同区商品房价格的二分之一左右。但只要迎来财主进行城市更新，这些项目就摇身一变为红本商品房，俗称回迁房。
多位购房者和房产中介人士向第一财经记者表示，近一个月来回迁房市场热度持续趋于上行。
洪姓人士与几个朋友在深圳合开了一家中介公司，专门做城中村回迁指标房的买卖。在他看来，“回迁房跟一般小产权房不一样。”回迁房虽然也是无产权登记的小产权房，但已经有开发商进驻洽谈城市更新或者说政府主导统筹推进项目旧改，一些原村民可能急需资金，拿出一定的回迁面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。
据介绍，同一个片区的小产权房价格只有回迁房的三分之一左右。“我们卖的是回迁权，买下来要跟村委确权，然后就跟开发商签约。小产权房相当于购房者与村民签约，村民随时都可以反悔。买回迁房的话，你除了能回迁至红本商品房，还可以每月领取过渡租金至商品房交付。”

投资利益链
回迁房市场此轮升温与收紧的楼市政策虽然有一定关系，但可观的投资利润是驱动市场活跃并持续热度升高的根本性因素。
第一财经记者了解到深圳龙岗区、龙华区多个大型旧改项目均有回迁房出售。圈内认定所谓好的回迁房，通常赖以两大要素——品牌开发商和好地段。由于旧改周期长达数年，对于资金链的要求高，央企、国企、上市公司等品牌开发商意味着项目资金链紧张及烂尾的风险小，好地段则意味着回迁房变为商品房的升值空间大。
“一旦项目确定旧改，就可以开始买了。” 多位从事回迁房生意的人士告诉第一财经记者，旧改项目的开发商为了能加快旧改进度，对这类炒回迁房行为持默许态度。
“哪户村民手上的回迁房要出货，旧改项目涉及的开发商、村委、村民会告诉我们中介，我们会立刻联系日常老客户，先询问他们的意愿。”洪姓人士直言。
这也是好的回迁房等有购买意向的客户来询问时，往往已经没有货的原因。
据悉，旧改项目通常分为意愿征集、签协议、拆迁、打地基、封顶以及交楼等6个阶段，走完整个流程一般是四年时间，每个阶段的旧改项目售价均呈上升之势。
长线投资者从意愿征集入手到交楼出货能够获取三倍左右的收益。短线投资客在每个阶段出货基本都能获利。有投资客在旧改意愿征集阶段买入，获得旧改指标后就立刻出货；还有的投资客是旧改指标拿到后就找准时机出货。前者通常是回迁房市场上赌性大、眼光老到的老江湖，偏好风险型投资，获利也更为丰厚。
“一些回迁房‘老炮儿’，市场历练得久，消息灵通，眼光也好，对于好的旧改项目，一有风吹草动就开始买。”洪姓人士告诉第一财经记者，他的一位老客户5月底买了招商蛇口三联的一栋农民房，大概400平方米，不到一个月就抛出去给买100平方米的小客户了，获利近40%。
值得关注的是，相比于商品房面积不容许切割，深圳的不少回迁房面积还可以自由组合，以满足投资客扫货的需求。
一位代理龙华鸿荣源牛湖旧改城市更新项目的陈姓中介人士告诉第一财经记者，每平方米单价2.85万元，130平方米的回迁指标房可以自由组合。“我手头好几套龙华鸿荣源牛湖旧改货源，你可以随意拼选，凑够130平方米就可以。”

违法交易警惕踩雷
深圳回迁房密集的区域，基本都很容易找到回迁房中介，还有各类专门从事回迁房交易的微信群、网站。
回迁房买主如果透过中介来买房，会有个固定的交易流程，需要向中介付5万到20万元的诚意金，转定金签合同，买方资金监管银行批款，卖方赎楼红本过户，最后三至七天内交房。
以第一财经记者进入的多个回迁房交易微信群为例，被问及诚意金等涉及资金交易的环节是否有法律保障，中介基本都会表示：“你转定金给我，万一业主违约不卖，我双倍赔偿你。”“只有小产权房才需要请律师见证，那纯属寻求心理安慰，回迁房不需要律师等第三方独立机构见证。”
不管是通过中介还是通过村民、开发商来购买回迁房，最终的交易现场都会涉及村委股份公司、村长、开发商、作为卖方的村民、购房者。
“村委股份公司、开发商、村民都属于买卖双方的见证方，现场确权回迁房指标。”肖姓人士拿出一摞已经签约的旧改合同表示，买卖双方通常需要完成《房屋转让合同》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《合作建房协议》、《房屋拆迁补偿安置协议》四份协议的签署。其中，前三份是投资客与原村民之间签署的文件，后一份是投资客与开发商之间的约定。
其中，最为关键的属《房屋转让合同》。“这份合同会盖上村委、村长的公章，相当于村里认定投资客进入到这个旧改项目了，开发商也就认可了投资客的村民身份。”多位房产中介都讲到类似情况。
对于《房屋拆迁补偿安置协议》还未签署，村民就反悔或者出现常见的一房多卖，卖方及中介基本都会提及“给予购房者数倍的赔偿”或者“很少有这种情况出现，不要杞人忧天”等。
广东法制盛邦律师事务所合伙人陈亮对此表示：“国内仅有公证处能够进行公证，但不会对违法行为进行公证。”
回迁房交易并不为法律所允许。《城市房地产管理法》就有指出，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。未完成回迁的旧改房没有商品房房产证，私下交易属于违法行为。”
“市面上的确存在所谓的律师见证回迁房交易过程，但这改变不了这种交易不合法的事实。一旦涉及纠纷，投资者是弱势方，基本就属于投资打水漂了。”陈亮也提醒近期的购买者警惕收益背后的高风险。
除了在法律上无法获得保障以外，旧改能否顺利进行存在很大的不确定性。
深圳由大型开发商牵头，耗时近十年仍未完成拆迁的旧改项目比比皆是。以近期受市场热捧的招商蛇口三联旧改项目为例，其旧改立项于2007年。此前为市场熟知的佳兆业南门墩旧改项目一期项目周期也持续近十年。
即便最新出台的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，有针对“钉子户”提出，当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定时，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收，而非以往的必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。但是实际中，旧改项目的长周期并未发生实质性改变。
多名向第一财经记者兜售回迁房指标的中介也坦言，旧改项目要做好“长跑”的心理准备。