深圳发布城市更新重磅新规！已明确配建的出售型保障房可按比例调整为商品房

6月19日，深圳市住房和建设局在官网发布《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（简称《规定》），《规定》共15条内容，将于6月24日起实施，有效期5年。

据悉，为落实我市保障性住房建设要求，多渠道增加保障性住房供应，深圳市住房和建设局根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》等有关规定，制定本《规定》。《规定》适用对象为深圳市市域范围内按照《深圳经济特区城市更新条例》规定实施的拆除重建类城市更新单元。具体配建方式为在改造后含商品住房的各类城市更新单元规划中，按住房建筑面积的一定比例配建保障性住房。

《规定》明确了两种保障性住房移交建设模式：一、城市更新单元优先将配建的保障性住房建筑面积折算成独立成宗的保障性住房用地无偿移交政府，由政府按照有关规定组织开发建设。二、不移交保障性住房用地的，由城市更新项目实施主体在已出让的开发建设用地实施过程中与商品住房一并建设，建设完成后无偿移交给政府或政府指定机构。

在保障性住房配建比例方面，《规定》明确，配建比例按照城市更新单元改造类型结合保障性住房配建空间范围图明确的分类地区确定，一、二、三类地区的保障性住房配建基准比例分别为20%、18%、15%。

在移交面积和地价方面，《规定》明确，移交保障性住房用地面积应当先测算保障性住房建筑面积，再按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算确定。折算用地不小于3000平方米，且符合相关建设标准、规范的，优先将用地无偿移交政府，且不参与该城市更新单元开发建设用地的转移容积测算。按照前款折算的保障性住房用地面积小于3000平方米，或不符合相关建设标准、规范的，及政府明确移交保障性住房的，按规定测算配建的保障性住房建筑面积，由城市更新项目实施主体建设完成后无偿移交给政府或政府指定机构，产权归政府或政府指定机构所有，免缴地价。

《规定》特别明确，城市更新单元规划中配建的保障性住房应当与其他类型用房整体规划、合理布局。配建的保障性住房无法移交用地的，与所在宗地的商品住房同步设计、同步建设、同步交付。城市更新单元建设的商品住房预售时，实施主体应当同步告知购房者项目配建的保障性住房相关信息。

值得关注的是，《规定》明确，在《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前，城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。已签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新单元，上述调整后涉及地价变化的，应当按规定补足地价。

乐有家研究中心认为，该新规一方面增加了保障房多渠道供应，同时按比例配建，免缴地价、出售型保障性住房可调整为商品房等，减轻了开发商压力，保障开发商的利润空间，有利于推动城市更新改造的进程，构建长期健康的发展模式。