董登新：尽快将家庭囤房转化为私人养老金储备

众所周知，在美国，无论农村或城市，一个家庭只有一套住房，而且大多为按揭买房，基本上没有“囤房”现象。中国农村也是如此，基本上每个农民家庭拥有一套独户独院的小庭园或两层楼。每个中国农民家庭只需要一套房子，不需要按揭，更不会“囤房”。

然而，中国城镇的情况则大不相同，凡中等收入以上的城镇家庭，一般每个家庭可能拥有两套以上的商品房，有的高收入家庭甚至拥有十多套商品房，这种“囤房”现象普遍存在于中国城市，尤其是大城市，形成了庞大的存量房闲置和浪费。原因何在？有何良方？

中国城市房价地区差异巨大

日前央行发布第二季度中国货币政策执行报告，其中，关于房地产调控的表述继续保留了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

近日易居房地产研究院发布的《2020年7月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，40个城市7月成交量环比、同比双双增长，连续3个月同比正增长。报告指出，7月40城新建商品住宅成交面积环比增长5%，同比增长18%。这是中国有效控制疫情后恢复最快的行业。

根据中国指数研究院2020年7月百城新建住宅均价数据，我们将中国100个主要城市重新划分为一、二、三、四线房价城市：

（1）一线房价城市（3个）：深圳、上海、北京，新建住宅均价高于4万元，它们分别为54566元、49369元、42804元/平方米。

（2）二线房价城市（6个）：厦门、杭州、三亚、南京、广州、珠海，新建住宅均价介于2万~4万元/平方米之间，它们分别为 28809元、27276元、24538元、23180元、22399元、21377元/平方米。

（3）三线房价城市（40个）：温州、宁波、苏州、东莞、福州、绍兴、昆山、常熟、天津、海口、南通、大连、台州、青岛、合肥、佛山、无锡、武汉、扬州、南昌、嘉兴、郑州、廊坊、常州、石家庄、成都、金华、济南、昆明、漳州、重庆、张家港、湖州、南宁、汕头、湛江、惠州、西安、江阴、中山，目前新建住宅均价介于1万~2万元/平方米之间，最高房价为温州19723元/平方米，最低房价为中山10026元/平方米。

（4）四线房价城市（51个）：目前新建住宅最高房价为太原9901元/平方米，最低房价为湘潭5426元/平方米。

总体而论，不同城市房价差异，既与该城市经济发达程度有关，也与该城市人口密度有关，比如，东部沿海地区房价整体高于中西部地区。只有个别城市例外，如三亚和海口的房价远高于其对应的经济发达程度，这两个城市不仅人口密度大，而且地域面积极其有限，因此，海南岛房价明显偏高。

值得注意的是，只有19个省会城市的房价分别进入了一、二、三线城市，也就是说，另有12个省会城市房价落入了四线城市。与此相反，许多东部经济发达的地级市进入了二、三线城市，比如三亚、珠海、温州、宁波、苏州、东莞的房价远高于中部省会城市武汉。

中国房地产大开发及其财富效应

中国房地产大开发始于1998年的城镇“房改”政策。此前中国城市住房只有私房（自建房）和公房（福利房）两类。当时尚无“商品房”这一概念，也没有房地产市场，直至“房改”政策出台。所谓“房改”，就是彻底取消计划经济“福利房”，大力推广商品房，将过去的福利分房转化为货币补贴买房，并通过建立住房公积金制度，鼓励私人按揭买房。

1998~2010年，是我国房价价值回归、快速补涨时期，其间房价几乎是连年大涨。以武汉为例，1998年武汉一环内房价不足2000元/平方米，城区中心最高房价略高于3000元/平方米，十年后的2009年武汉一环内房价已涨至6000~8000元/平方米，城区中心最高房价则超过了15000元/平方米。

但2010年我国房地产市场首次出台“限购”政策，房价开始步入平缓上涨期，在个别时间区段也出现过房价“滞涨”或“暴涨”现象。比如，2014年下半年，武汉房价出现过明显的“滞涨”甚至回落，不过，从2015年初至2016年期间，武汉又出现了一轮短暂的“暴涨”行情，并且形成了武汉房价的暂时“头部”，至今，武汉房价总体平稳。

根据“百城房价指数”报告，2010年6月，武汉市新建住宅均价为7187元/平方米，十年后的今天，2020年7月，武汉市新建住宅均价为12705元/平方米。也就是说，近十年武汉房价累计上涨了76.78%。另据安居客二手房信息显示，目前武汉城区中心二手房最高报价为8万元/平方米。

再看看作为全国房价标杆的北京市。1998年北京房价与武汉房价大体相当，约为2000元/平方米，但此后城市之间房价开始拉开差距，主要原因有两个：一是人口密度，即供求关系；二是收入水平，即支付能力。很显然，北京人口密度远高于武汉，收入也比武汉高出许多，因此，北京房价跑得快。

根据“百城房价指数”报告，2010年6月，北京市新建住宅均价为22729元/平方米，相当于武汉均价的3.16倍；2020年7月，北京市新建住宅均价为42804元/平方米，相当于武汉均价的3.37倍。这十年北京房价累计上涨了88.32%，比武汉多涨11个百分点。

我们再看看“后来居上”、全国房价最高的深圳。2010年6月，深圳新建住宅均价为22190元/平方米，直至2014年底深圳房价均明显低于上海和北京，然而从2015年开始深圳房价持续暴涨，2014年12月深圳新建住宅均价为30719元/平方米，2016年10月上涨至55150元/平方米，不到两年暴涨79.5%，接近北京近十年的累计涨幅，这是十分疯狂的现象。不过，从2016年底开始，深圳房价开始“筑顶”并步入平稳期，似乎有下滑趋势。2020年7月深圳新建住宅均价为54566元/平方米，略低于四年前的峰值。

正是2015~2016年深圳房价的报复性“补涨”，使它一跃超过上海和北京，直至今天，深圳一直是全国房价最高的城市，上海与北京紧随其后。房价排名全国第四、五、六、七位的城市分别是厦门、杭州、南京、广州，2020年7月，这四个城市的新建住宅均价分别为28809元/平方米、27276元/平方米、23180元/平方米、22399元/平方米，远低于深圳、上海、北京。

大城市畸高的房价，不仅加大了市民的居住成本和生活负担，也会加大企业用地用房成本，尤其是大量存量房的闲置造成了社会资源的巨大浪费。

中国城市家庭“囤房”的深层次原因

中央反复强调：房子是用来住的，不是用来炒的。但许多城镇家庭购买多套房，其目的不是用来住，而是用来炒，甚至有的家庭“囤房”多达十多套。

事实上，商品房流动性较差，变现比较困难，而且交易成本昂贵，那么，我们的城镇家庭为什么还要冒险“囤房”，甚至闲置？

（1）金融机构无能，导致家庭被迫“囤房”

在资产泡沫化、名义收入快速增长的背景下，家庭财富保值增值的意愿会非常强烈。然而，过去的P2P及马路私募存在诸多不规范和欺诈行为，跑路、失联、经营失败、倒闭破产等现象时有发生。而金融机构开发的理财产品或资管产品，大多偏好短资长用的滚动发行，金融产品以“短炒”、“集资”为主要特征，有些甚至存在多层次嵌套的高风险，无法满足家庭理财长期投资、价值投资、理性投资及分散投资的需要，因此，许多家庭要么被迫亲自进入股市搏杀短炒，要么被迫通过买房“囤房”，以达到家庭财富保值增值的目的。

金融机构的“资产荒”导致家庭“理财慌”。从本质上讲，正是因为金融机构无能、无力开发出让投资者满意的金融产品，家庭“囤房”才成为被迫无奈的选择。从家庭理财的角度来看，住房不再是用来住的，而是用来保值增值的。这是金融机构的悲哀，还是家庭理财的尴尬？

（2）房价是货币供给量的“倒影”，房价似乎只涨不跌

1998年房地产大开发初期，全国各大城市的房价基本上是站在同一起跑线上的，所有早期购房者均获得了房价回归与补涨的溢价收益，而且收益相当可观，这给公众带来了巨大的财富效应和示范效应。后来由于大城市人口快速增长，以及家庭囤房不断加剧，一、二线城市的房价似乎只涨不跌，这又吸引了大量中等以上收入的城市家庭加盟买房囤房，或是利用融资杠杆炒房赚差价，在限购的城市，也有不少家庭转而囤积商业门面坐收租金。这样，很容易形成一种恶性循环：房价越涨越买，目前只有“追涨”现象，至今尚未出现房市“杀跌”的情形。

实际上，中国大城市房价坚挺，除了刚性需求和保值需求外，还有货币投放的因素。2016年及以前，我国广义货币M2增长率大多高于13%，GDP增速却只有10%左右，但2017年、2018年、2019年连续三年我国广义货币增速首次降至8%~9%，GDP增速也滑落至6%左右。为此，房价下行压力增大，这也是为什么近三年全国各大城市房价趋稳甚至略有下降的主要原因。

不过，今年由于疫情的原因，2020年3~7月，我国广义货币连续5个月增速重回10%以上，这使得原本平稳的房价又有向上反弹的欲望。这证明房价确实是货币的倒影，也会增大家庭“囤房”的预期与需求。

不可否认，“囤房”吸纳并沉淀了巨量的家庭财富，使得市场过剩流动性很容易消失于无形。结果无心插柳，“囤房”竟成为我国家庭理财的唯一长期投资。这是一个无可奈何的尴尬结果。

（3）“以房养老”可部分替代私人养老金储备

众所周知，美国政府是世界上最大的赤字政府，美国人更是崇尚透支消费，他们习惯今天花明天的钱，美国家庭基本上不存款，更不囤房，如果疫情期间几个月不能工作，美国人就会傻眼：无钱还信用卡，无钱支付住房按揭的月供，甚至还要靠吃“低保”（SSI）过日子。

然而，赤字的美国、透支消费的美国人，却拥有32万亿美元的私人养老金储备，远超美国GDP规模，私人养老金储备占美国家庭金融资产的比重高达35%，这正是美国人透支消费、超前消费的最大底气。

相比之下，我们是一个发展中人口大国，随着人口老龄化加剧，“未富先老”的我们尚未做好私人养老金储备的心理准备和物质准备，但取而代之的是家庭“强制储蓄”，这就是中国家庭的高储蓄率。相比之下，我们的城市家庭“囤房”占家庭金融资产比重也很高，而且家庭“囤房”也有养老替代的功能，但“囤房”毕竟风险太高、交易成本太大，在补充养老保障方面，显然不如私人养老金作用大、效率高。因此，我们希望家庭理财应尽早将“囤房”陋习转变为私人养老金储备，减少社会资源浪费。

（作者系武汉科技大学金融证券研究所所长）

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