美联储换帅在即，特朗普版“房改”能否奏效？

近来，特朗普政府推出了一系列旨在降低住房成本的“组合拳”，包括下令房利美和房地美购买2000亿美元的抵押贷款债券，特朗普还签署行政令限制大型机构投资者购买独栋住宅。同时特朗普持续向美联储施压，要求降低利率。

当地时间27日，美国联邦住房金融局 (FHFA)发布的数据显示，经季节性调整后，2025年11月全美房价环比上涨0.6%，同比上涨1.9%。

全美各地区房价涨幅差异显著，从美国大西洋中部地区的持平到东南部中部地区的1.1%不等。FHFA表示，过去一年，太平洋沿岸地区的房价下跌了0.4%，而东北中部地区的年涨幅最高，达到5.1%。

美国房地产经纪人协会高级经济学家克里梅尔（Jake Krimmel）认为，特朗普政府的那些举措不太可能为美国住房市场带来持久的缓解，因为这些举措只是“短期”措施，而非解决困扰该市场的深层结构性问题的长期方案。

“我希望看到更多着眼于长期的供给侧解决方案，而不仅仅是刺激需求的措施。”克里梅尔解释道，如果美国建筑业没有大幅增长，住房可负担性问题仍将持续存在。

美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者解释道：“目前美国的房产库存量是4个月的销售量，低于6个月的平衡点。当前库存比疫情前的2019年低20%。美国400万套住房短缺的状况依然没有改变。美国房产市场的长期格局依然是供不应求，这是房价将继续上涨的根本原因。”

高利率的锅？

尽管美国借贷成本已从2023年的峰值回落，但利率环境依然充满挑战。房地美最新主要抵押贷款市场调查显示，目前其30年期固定抵押贷款的平均利率为6.09%。

陈跃武对记者表示，2026年1月8日，特朗普宣布房利美和房地美将购买2000亿美元的房贷，房贷利率当天大幅下降22个基点，达到3年来的最低点。目前房贷利率已经从2年前的8.0%降下来。

房地美首席经济学家哈特（Sam Khater）表示：“随着经济好转，30年期固定抵押贷款的平均利率比去年下降了近一个百分点，越来越多的购房者正在进入市场。”

然而，经通胀调整后，美国房价相对于收入水平仍然很高。标普道琼斯指数公司分析师戈德克（Nicholas Godec）表示：“从2024年6月到2025年6月，消费者价格指数上涨了2.7%，远超全国房价1.9%的涨幅。”

他表示，高利率不仅持续削弱购房需求，也加剧了市场对住房可负担性的担忧。

在加利福尼亚州一家数据公司工作的孙女士最近在持续看房。她对记者表示，考虑到通胀因素，近一年来普通人购买力下降，但是热门区域的房子还是在涨价，“目前美国经济分化明显，K型经济下10%的人贡献了大部分的消费，买房这种大笔消费对于没有什么储蓄传统的普通美国人来说利率影响非常大。”

如前所述，特朗普政府近期采取措施限制机构投资者购买独栋住宅，并暗示将购买新的抵押贷款支持证券，降低抵押贷款利率。

经济学家们认为，如果目前抵押贷款利率降至5.5%，可能会对市场产生显著影响。

“如果利率下降，肯定会促使一些首次购房者进入市场。”克里梅尔表示，较低的借贷成本将缓解“锁定效应”，鼓励持有高利率抵押贷款的房主出售房产，从而释放房源。然而，好处也伴随着风险，即更低的融资成本可能会重新推高房价，削弱在住房可负担性方面取得的成果。

陈跃武则分析称，去年9月，美联储重新开启了因特朗普关税战所影响、中断了半年多的降息周期，在2025年连续降息3次，目前“市场预期美联储在2026年将继续降息0.5至0.75个百分点。”

他个人认为：“新上任的美联储主席将满足特朗普的要求降息。随着美联储的大幅降息，房贷利率将随之大幅下降。”

“美联储已于2025年12月1日正式结束其量化紧缩（QT）计划，在自 2022年6月以来将资产负债表规模缩减约2.4万亿美元后，停止了资产负债表的缩减。”他对记者解释道，“为满足特朗普大幅降息的要求，美联储很可能会大规模重启量化宽松（QE）。从2020至2022年，美联储在上一轮QE中大量购买了房贷，使得房贷利率降到极低水平。如果美联储重启量化宽松，很可能使得房贷利率进一步大幅下降。”

“我们预测2026年美国房贷利率可能降到5%至5.5%左右，甚至5%以下。”他表示，“随着房贷利率大幅下降，预测房价上涨将再次加速，2026年房价涨幅在2%至5%。”

他对记者表示，由美国全国房地产经纪人协会提供信息的Realtor.com预测2026年美国房价涨幅为2.2%；美国最大的房地产平台之一Zillow的预测为2.1%；Redfin为1.0%；房利美为1.3%。

美国住房市场碎片化

克里梅尔还表示，美国住房市场的碎片化是另一个重大挑战。

“住房市场并非全国性市场。”他解释道，不同地区的住房可负担性和供需动态存在巨大差异。

例如，美国东北部和中西部地区面临库存紧张和建筑受限的问题，而南部和西部地区尽管建筑活动更为活跃，却仍然面临着住房可负担性的压力。

陈跃武也解释道，美国各城市房价涨幅不同，以标普凯斯-席勒指数来看，去年10月美国全国房价同比增幅最高的3个城市是芝加哥（5.8%）、纽约（5.0%）和克利夫兰（4.1%）。

同时也有大量城市出现了负增长，其中房价下跌较高的三个城市是凤凰城（-1.5%）、达拉斯（-1.5%）和坦帕（-4.2%）。

他对记者解释道，美国住房市场的地域格局有明显不同。最近2年里，美国东北部与中西部主要城市的房价增长表现最佳，主要原因是在疫情期间，这些地区房价增长幅度远远落后于其他地区，现在在补涨。

“而美国南部的坦帕、达拉斯、奥斯汀、凤凰城和西部的加州及西雅图等城市，目前房价已经陷入停滞或负增长，主要原因是在疫情期间，这些城市房价增长幅度遥遥领先于其他地区，现在进行调整。”他表示，他个人赞同在普华永道（PWC）2026年北美房地产市场排行榜中被评为第一名的达拉斯，可以成为2026年房产投资的一个热点。

他解释道，达拉斯是美国第二大金融中心，2026年建成得克萨斯州股票交易中心 (TXSE)，7年中有100家公司总部迁入。达拉斯北部是全美人口增长最快地区，且5个全美人口增长最快的城市中有3个在达拉斯北部。

孙女士则对记者表示，得克萨斯州近期有“总部经济”效益，不过考虑到该州税高，政策不确定性也强，买房时还要具体分析。