新力控股中期净利显著增长，区域布局和融资成本仍是短板

在8月31日举行的新力控股集团（02103.HK）2020年中期业绩发布会上，新力控股联席董事长兼总裁陈凯表示，深耕江西依然会是新力保持增长的主要手段。

从江西起步的新力在这10年间积累了不少当地的资源与经验。今年上半年，新力实现营收87亿元，同比增长24.6%。其中已确认物业收入为84亿元，江西省占比80.5%，是新力上半年物业销售收入的主要来源地。

在销售方面，江西省依然贡献最大，但长三角区域的物业资源正在逐渐发力。上半年，新力实现权益销售额211亿元，同比增长6.8%，其中江西省销售额占比40.5%，其次为长三角地区，占比27.5%。同时，新力在这两个区域的权益销售均价高于全区域平均值，分别为每平方米14297元和17528元。

新力在长三角区域的投入同步体现在新增土储方面。今年上半年，新力在江西省、长三角、大湾区、华中华西四个区域新增项目22个，有12个项目位于长三角区域。新增总计规划建筑面积229万平方米，其中江西省占比47%，长三角区域占比30%。

从整体土储分布来看，江西省依然是新力布局的首要区域，但不再“一地独大”，各区域的发展呈现出均衡态势。截至6月底，新力共计拥有138个项目，其中54个项目位于江西省，权益土储面积约为1534万平方米。按权益面积计算，江西省占比32%，大湾区占比31%，长三角区域占比20%，城市布局更趋多元化。

陈凯表示，目前新力在江西大本营的市占率约为10%，下一步将提升至15%-20%。在陈凯看来，追求新进入城市的数量并不是新力的发展路径，尽可能深耕已进入的城市更加符合新力的发展调性。对于不熟悉的城市，陈凯用“非常谨慎”来表达新力对进入新区域的态度。

“在已进入的区域，我们对当地的政策法规更熟悉，资源更充分，周转节奏更快。未来3年，我们会看到依靠深耕实现的业绩增长。”陈凯谈道。据介绍，新力在江西南昌从拿地到开盘的时间为5-6个月，在其他区域则需要6-8个月。

上半年，新力实现净利润8.71亿元，同比增长83.1%。毛利率较去年同期略有下降，但仍保持在30%以上水平。净利润率从去年同期的7.1%提升至10%。

在盈利保证的同时，新力的费用占比和负债水平进一步下降。其销售和管理费用占收入比率从去年同期的8.7%降至7%。净负债比率为66.2%，较去年年底减少了0.8个百分点。现金流及银行结余增加6.9%至177.4亿元，现金短债比持续保持在1.4的水平。

未来，新力将继续保持谨慎的财务政策。陈凯表示，坚持城市深耕有利于保持高周转，以实现运营的提速去化并加快现金回流速度。同时，新力也在加快寻求新的融资渠道。财报显示，新力于报告期内已取得金融机构授信总额约753亿元，并成功发行两笔美元债，不过该两项美元债的票息率较高，均在10%以上。新力近2年发行人民币债的发行利率也均在7.5%以上。

由此，在财务政策审慎的基础上优化融资成为新力下一步的发展重点之一，新力计划将融资成本降低1%，并进一步增加长期负债和银行及标准化比重。