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首个住房租赁条例征求意见:租赁企业告别资金回报“10倍杠杆”

第一财经 2020-09-08 11:40:47 听新闻

作者:孙维维    责编:秦新安

长租公寓已经涉及金融关系,监管必须发挥作用

近年来长租公寓市场屡屡曝出“甲醛超标”“租赁贷” “高进低出”“长收短付”等问题,这些问题亟待针对性的法律法规加以规范。

9月7日,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》(下称《条例》),正式制定出台后,将成为住房租赁领域首部条例性文件。

保障承租人权益

近年来,长租公寓甲醛超标案例多次被曝光,租客也常常陷入维权难的境地。

《条例》规定,出租住房的室内装修应当符合国家有关标准,不得危及承租人的人身健康。禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。

北京盈科(厦门)律师事务所律师许东认为,租赁房屋符合安全居住的标准是符合租赁关系的当然要义,即使合同中没约定关于租赁房屋空气质量的标准,出租房也需要履行这方面的义务。如果出现甲醛超标等问题,可以认定为出租方违约,应该相应地退还租金等。

租赁住房完成网签备案往往是承租人办理所在城市居住证的重要条件,承租人也经常遇到因房东不配合备案而无法获得居住证的情况。

《条例》规定,出租人和承租人签订住房租赁合同的,应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的,由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。

《条例》还规定,承租人按照有关规定申请享受基本公共服务和便利的,相关部门应当通过房屋网签备案系统查询住房租赁合同信息。

“实际上使得‘备案’在合同中的地位大增,后续无论是出租人还是承租人,或者是住房租赁企业和房地产经纪机构,都应该关注这一点变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

此外,《条例》还提出了建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平。

关注长租公寓“爆雷”

针对“高进低出”和“长收短付”问题,《条例》明确,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

严跃进表示,此次《条例》发布,说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法持否定态度,在当前长租公寓市场波动较大的阶段,对于后续规范和引导租赁市场的发展有积极的作用。

段和段律师事务所合伙人、律师刘春泉认为,将违规企业列入异常名录对于正规大企业有影响,对于小企业影响有限。

“规定住房租赁企业向承租人收取的租金周期不得长于向房东支付的租金周期外,还应该规定,实际居住人签订的租赁合同必须得到房东签字认可,打通房东和租客间的信息壁垒,这样的话,即使出现问题,房东也不能随意赶走租客。” 刘春泉表示。

《条例》还提出,直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。

实际上,早在《条例》发布前已经有不少城市开始加强租金监管工作。

根据杭州房管部门的要求,8月31日之后租赁企业账户将纳入监管。9月30日前,“托管式”住房租赁企业需根据要求完成风险防控金缴交。之后,房管部门将公开公示“白名单”租赁企业。西安住建局也于近日发布了《西安市住房租赁资金监督管理实施意见(试行)》,对住房租赁交易资金进行监管。

“学习杭州模式,对租金进行监管,并把租金收入的30%纳入保证金账户监管体系,其意义在于万一企业破产跑路,至少这部分保证金能成为缓冲,并且对租金进行监管也有助于发现企业的异动。”严跃进向第一财经记者表示。

严跃进认为,长租公寓已经不是过去单纯的租客房东关系,已经涉及很多金融关系,监管必须发挥作用。

为了进一步解决“高进低出”问题,《条例》还强调,住房租赁企业等市场主体在从事住房租赁有关经营活动时,应当遵守《中华人民共和国反垄断法》《中华人民共和国反不正当竞争法》等的有关规定,禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。

不得隐藏“租金贷”

《条例》还区分了以长租公寓为代表的住房租赁企业和以链家、中原地产等为代表的房地产经纪机构,明确规定房地产经纪机构不得赚取租金差价、违规提供金融产品和服务;对于出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的,房地产经纪机构不得再次收取佣金等费用。

中国政法大学知识产权研究中心特约研究员李俊慧认为,在传统租房模式下,中介赚取的居间服务费用通常仅有“一个月的租金”,属于“一锤子买卖”,中介服务费与房屋的租赁周转次数密切相关。而长租公寓运营方,从单一房屋中介角色,变成“房屋中介+贷款中介+维修中介”等混合角色,收取的费用也从单一房屋居间服务费扩充为服务居间服务费、金融居间服务费、维修服务费等多重收入。

长租公寓等住房租赁企业在与租客签订租赁合同时常常会隐藏一份金融合同,《条例》对这一行为予以否定。

《条例》明确,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

李俊慧表示,现实的情况是,主合同依旧是房屋租赁协议,但是,附件或补充协议里包含了类似“分期付”等内容,租客在居间服务下,先行办理了一个一年或两年期的租金消费贷款金融服务。

“预收之后的房租分期支付给房东,使得部分原本属于房东的租金被长租公寓企业长期截留或占用,甚至变成了它们的经营性流动资金。因此,长租公寓商业模式的本质就变成:面向租户将租金贷款化,面向房东将房租分期化,平台从房东和租户之间的预收租金和实际分期支付的时间差内,获取巨额收益。”李俊慧表示。

李俊慧分析,如果某住房租赁企业在某个城市拥有1万套房源,前期预付房东1个月租金,租出率在90%以上,月租金在1万左右的话,那么,它们一次性预收的租金规模大概可以达到10亿元,而其自身前期投入的资金仅需1亿元,就可以获得杆杠率高达10倍左右的资金回报。

《条例》明确规定,住房租赁企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的,由房产管理部门责令限期改正;逾期不改正的,责令停业1个月以上6个月以下,可以并处2万元以上10万元以下的罚款;情节严重的,由市场监督管理部门吊销营业执照;属于金融违法行为的,由金融监管部门依法给予处罚。

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