对需求端供给端双向限制 上海10条举措为楼市降温

上海楼市调控政策的消息近日广受关注，靴子终于在今晚落地。

1月21日晚间，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等8家机关部委联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下称“《意见》”）。

《意见》包含10条举措，进一步强调了上海市对调节住房需求、强化市场监管、促进市场平稳健康发展的态度。

其中，《意见》着重加强了对需求端的限制，如第3条意见规定，离异夫妻的任何一方，自离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；第4条意见规定，个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年；第5条意见规定，加强个人住房贷款审慎管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度等。

同时，《意见》对于供给端也做了明确规定和限制，开发商需严格做好新房销售方案备案管理，执行商品住房销售“一价清”、“实名制”等管理制度，完善新房公证摇号选房制度，并特别强调要“优先满足‘无房家庭’自住购房需求”。此外，捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张气氛、诱导规避调控政策等违法违规行为将受到严格查处。

除了对需求端和供给端调控外，《意见》还对于房地产市场未来发展给出了方向，如完善土地市场管理，加大对郊区轨道交通站点周边、五大新城的供应力度；坚持租购并举，加快形成租赁住房有效供应；推进旧区、“城中村”等城市更新改造项目。根据上述内容，郊区供应和城市更新项目将成为后续上海房地产市场发展的重点。

中原地产市场分析师卢文曦对第一财经记者表示，此番政策的出台是基于近期上海楼市持续高温的背景，“目前市场上有打新热，房东连续跳价，市场有躁动情绪，对楼市稳健运营造成影响。尤其是马上会面临3、4月份的小阳春行情，及时出台政策可及时阻止市场中的乱象并且稳定市场情绪和预期。”

卢文曦认为，《意见》中对于离异夫妻购房的限制可以堵住限购的漏洞，对于增值税征免年限的调整能够起到提高新房炒作成本的作用。两条政策的组合拳可降低投机买家的入市热情。“特别是完善新房公证摇号选房制度，优先满足‘无房家庭’自住购房需求的举措，最大限度地保护了刚需买家的权益。”

对于上述政策影响，卢文曦表示，在管控加强后，市场的躁动情绪和新房打新热有望降温，今后认筹率超过100%的项目将明显减少。同时，由于增值税免征年限延长，交易成本在短期内难以转嫁，价格将出现重新磨合的过程，二手房价格将在短期内理性回归。

“当然，政策储备中还有很多工具没有使用，比如限售。如果3、4月份上海楼市还是存在非理性升温，同样不排除调控继续加码补短板的可能。”

另有地产行业资深分析人士对第一财经记者表示，由于上海的土地供应有限，上述政策主要还是从需求侧入手，“对离异夫妻购买年限的规定是因为最近一段时间，有一定比例的购房者是离婚买房，所以政策必须要抑制这一部分；对贷款的加强管理是为了控制住需求端的购买力。”