房价结构性上涨，融资差别化管控

陈聪

1月份市场交易总体同比上行，沪深房价上涨势头较为明显，北京市场也面临明显房价上涨压力。高端豪宅最为热销。北方城市基本面总体偏弱。

市场总体热销，结构分化。

我们跟踪1月前25天，重点城市二手销售同比增长9%。考虑到年后同比基数很低，我们相信一季度房屋销售同比会大幅增长。就地过年则有利于核心城市楼市表现，不利于三四线城市。

房价结构性上涨，京沪深压力尤大。

三个一线城市房价呈现上涨势头。尽管政策并无放开，但高净值家庭财产性收入，正在持续推升特大城市房价，尤其是其中高端住宅的房屋销售价格。尽管差别化信贷政策十分到位，但在很低的信贷支持下，需求仍显得十分强劲。

北方城市市场表现整体偏弱。

市场总体有复苏迹象，但仍延续2020年以来，长三角、大湾区和南方诸区域表现良好，及北方各城市房价下跌的分化势头。结构性过热也伴随因城施策，上海、深圳本轮调控及时，预计也会对过热的市场形成对冲。

融资结构性管控和资金成本分化。

高信用优质企业的境内资金成本正在进一步下行，而一些高资金成本公司尽管杠杆率下降，但受限于房贷集中度管理，银行等金融机构很难给予充分的资金支持，资金成本预计不会很快下降。

风险因素：

调控导致市场下行过快的风险；行业可能出现信用风险事件。

地产行业的价值投资窗口。

我们并不建议投资者过分关注基本面和政策面的跷跷板，无论跷跷板短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。在港股我们看好龙湖集团、华润置地、碧桂园和万科企业；在A股开发板块我们看好万科A、金地集团、金科股份和保利地产。

（作者为中信证券基地产业首席分析师）