成交量腰斩，深圳楼市正在经历迷茫期

市场没有等来金三银四的楼市成交旺季。

二手住房成交参考价的推出如同给过热的深圳楼市按下了“暂停键”。春节后深圳楼市买卖双方陷入博弈，房产中介机构遇到了“专项检查”，而二手住宅市场成交量几近腰斩。

深圳官方遏制“炒房风气”的决心超出了外界预期，紧随而来的系列封堵投机、利好刚需的政策仍在加码。

近日，深圳银行相继表态以参考价为住房按揭贷款的重要参考依据、深圳对经营贷违规进入楼市的排查也在跟进。同时，新房积分制度向十年内深户无房户群体显著倾斜，针对假离婚再祭出“补丁”举措，新房供应同比增多等悉数出台，深圳楼市投机客正在遭遇各个维度的围剿。

去楼市“虚火”的举措逐步落地，市场人士普遍认为楼市陷入迷茫期是政策作用的产物。实际住房需求只是被短暂压制而已。

成交量遭腰斩

“最近楼市的成交量很少，询问的人倒是不少。要是不着急买房的话，建议再等等看。”深圳贝壳找房龙岗片区的门店负责人黄小花说，春节后至今，他一单未能成交。

2月8日，深圳住建局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（下称“2·8新政”），首次公布了3595个小区成交参考价，正式在二手房市场推行“二手住宅成交价格参考机制”。

以黄小花十多年的房产中介从业经验判断，预料楼市大概率会由去年的成交过热转变为双方博弈的状况。

面对突然而至的调控，贝壳/链家等深圳房产中介的官网、APP等房源随即便均不显示价格，深圳二手房市场也陷入沉寂。

春节过后的2月23日，深圳住建局又发布了一份《关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》。按照专项检查的工作方案，深圳住建局的检查内容主要包括两部分：一是房地产经纪机构在门店、网站及相关网络平台发布的二手住房挂牌价格是否超出二手住房成交参考价格；二是房地产经纪人员通过微信、QQ等网络平台发布的二手住房价格是否超出二手住房成交参考价格。

该专项检查分成两个阶段，第一阶段从2月23日开始，截至2月26日；第二阶段始于2月27日，持续一个月。

时刻注意监管动向的黄小花立刻组织门店的经纪人员在公司官网、APP等，挂上“本套房源参考总价”、“本小区政府参考单价”等信息。2月26日前后，深圳各大房产中介的官网、APP等房源信息陆续显现，客户的购房咨询、带看等活动也开始多了起来。

但与之对应的是成交量的断崖式下行。深圳市房地产中介协会公布的数据显示，2月22日至28日，深圳二手房网签834套（含自助网签）。对比“2·8新政”前2500套左右的周度网签数据，新政后的单周网签量下降近七成。

另据乐有家研究中心数据，2月深圳二手住宅市场过户4166套，环比下跌40.55%，二手住宅市场成交量几近腰斩。

同样注意到楼市动向的深圳土著包小阳，因着急用钱，将闲置待售的一套二手房较市场价下调了50万元。

“这套房对应的成交参考价是450万，差不多还停留在2018年的市场价水平。‘2·8新政’前，我挂牌价是市场价600万~650万，现在计划550万出掉。”包小阳告诉第一财经记者，很多意向买家会电话询问实际成交价格，如果不是手头资金不够充裕，他压根儿就没计划降价。

多位房产中介人士告诉第一财经记者，新政后，不少业主因房源优势不显著、着急回笼资金等选择小幅下调房源价格。深圳中原研究中心报告显示，2021年2月最后一周（2月21日~2月27日），业主报价下跌的盘源占比为33.0%。

去楼市“虚火”基调显著

像包小阳这样坐拥好几套房产的深圳土著，在看到“28新政”出台之际，有惊讶于调控政策的迅猛，但并没有预料到金融监管端也会快速跟进。“主要是觉得房源的参考价普遍比市场成交价低，当时就感觉银行大概率不会按照这个政策去跟进审批房贷。”

但市场显然低估了深圳遏制投机炒房的决心。深圳工、农、中、建四大行及光大银行、平安银行，纷纷表态以参考价为住房按揭贷款的重要参考依据。

按揭贷收紧，最直接的影响是，购房者能够动用的杠杆变低了。

按揭贷被严控之后，深圳官方对经营贷违规进入楼市的排查也在跟进。深圳个别银行的经营贷也开始以二手住房成交参考价格来定价，挤抵押房产的估值泡沫。

3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上言及房地产的问题时表示，“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”他又指，“但房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，这个成绩来之不易，相信房地产问题可以逐步缓解。”

尽管更多涉金融端的楼市政策有待厘清，但越来越多的市场人士认识到从资金端去楼市“虚火”的监管意志。

3月2日，罗湖华润万象华府、缙山府双盘齐同时启动诚意登记。其中，10年内（含）在深无住房转让记录且现名下无房，可积40分；2~10年内（含2年）在深有住房转让记录且现名下无房，可积20分。

新房积分制度向深户无房户倾斜，意味着深圳“打新”入围的积分规则发生改变，10年内无房的群体积分优势明显提升。这也直接堵上了部分投资客把名下的房产卖掉或以其他方式摇身一变为“无房人士”，以获得优先选“打新”盘资格的投机漏洞。

更早之前的2月20日，深圳住建局又针对假离婚再祭出“补丁”举措：夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起3年内，不得在深购买商品住房（3年内再婚或复婚的，也适用本规定）。这一政策，直指假结婚以联名购房的投机漏洞。

楼市陷入观望期

一个个小漏洞被逐步堵上，深圳涉楼市的调控愈来愈精细化是市场各方共识。

一边是打压投机炒房的系列政策跟进，另一边是倾斜刚需、作用供应端的楼市政策出台。

以公寓为例，2月23日，深圳住建局发布关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知，给商务公寓、宿舍通燃气开了绿灯，俨然是默认了公寓的居住属性。这也被市场部分解读为楼市供应端开闸，缓解住宅供应紧张。

再以一手房供应为例，深圳住建局官网显示，今年前两个月深圳住建局一共批出14份住宅预售证，共6535套新房，比去年同期增加了5200套。另据深圳中原研究中心统计，深圳3月计划入市的新盘有13个，其中住宅新盘10个，有超5000套新房供应。

新房供应的有序增加也部分分流了二手房市场的需求。乐有家研究中心数据显示，深圳一手住宅网签3109套，环比下跌62.8%，但同比去年翻了近3倍，涨幅为275%。或受到二手市场受抑影响，转移过来了较多新房求购需求。

面对当前的楼市状况，市场人士普遍认为楼市陷入迷茫期是政策作用的产物。实际住房需求只是被短暂压制而已。

截至2月28日，深圳一手住宅库存面积271.39万平方米。当前深圳一手住宅去化周期为5.1个月，创下历史新低。从乐有家门店数据来看，年后新增求购客户量有大幅度上涨，一二手带看量甚至超越年前带看水平，说明市场的需求依然存在。黄小花这群人并不担忧后市。

至于短暂迷茫期何时告一段落，何倩茹表示，暂时还不好判断观望周期，以往政策的消化周期一般是3~6个月。但目前由于二手的客户比较少，银行的执行细则，又不太清晰。“第一个转折点，我认为要等银行的政策十分清楚才好进行下一步的判断。”

多位市场人士表达了类似的看法。

“银行对于资金进入楼市投机获利的封堵态度是很明确的，只是说有待二手住房成交参考价格指导区间、银行的抵押评估模式等这些更细节的执行方式，要不然好的政策初衷，也没办法获得落地执行。”深圳一家国有银行的分行负责人士坦言。

（文中黄小花、包小阳为化名）