招商蛇口快速扩张重回TOP10，去年成绩单喜忧参半

2020 年于招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“招商蛇口”， 001979.SZ ）来说是不平凡的一年。公司回归行业 TOP10，大有重拾升势夺回阵地的趋势。

2020 年，公司实现签约销售面积 1243.53 万平方米，同比增加 6.34%；实现签约销售金额 2776.08 亿元，同比增加 25.91%，完成全年2500亿元的销售目标。同时，公司剔除预收账款后的资产负债率录得 58.84%，净负债率录得 28.81%，现金短债比录得1.23，位列“绿档”之列，属于行业少数未踩线的房企之一。

但与之对应的却是股价及净利润表现等不尽人意。投资者仍关注长期问题，如区域业绩不均衡、公司股价低迷、毛利率下滑等。出席业绩会的招商蛇口董事长许永军等公司高管均对此做了正面回应。

当下的2021年对于房企来说同样是底层规则发生较大变化的一年。诸如，住宅用地“集中供应”模式的推行、各地对涉房信贷的严格排查等，房企面临的各种内外挑战似乎并不会比“三道红线”出台的2020年少。

不过，招商蛇口董事总经理蒋铁峰更乐意将正在发生的外部变化视为公司发展的利好，“十四五规划期间，希望我们一定要稳定在前10强，排名能够逐步稳步地提升，规模目标‘维持每年双数增长的速度’。”

除了开发物业的目标外，招商蛇口也给持有型物业提出了“双百”的要求：2025年末拥有100个购物中心、营收100亿元。

盈利有待改善

作为起家于深圳的房企，深圳是招商蛇口的大本营，贡献招商蛇口年营收的20%左右，也是利润引擎。从某种程度上，也可以理解为，深圳项目的整体表现将直接影响到招商蛇口当年的业绩表现。诸如，2019年，招商蛇口毛利率为34.6%，较2018年下降了4.8个百分点，就与深圳区域的毛利率出现了13个百分点的下滑有直接关系。

本报告期内，深圳区域由上年的营收贡献第二大区回归至营收贡献第一大区，毛利率同比降幅收窄至37.42%，整体表现不俗。

房企高烈度低容错时代，深圳作为“压舱石”业务区域的表现整体稳中向好，并不意味着招商蛇口年度业绩可高枕无忧。

年报显示，招商蛇口2020年业绩出现了增收不增利的情况：公司2020年实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%；归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比减少23.58%。这也是2015 年吸收合并重组上市以来，公司利润首次出现负增长。

招商蛇口解释称主要来自几方面的原因：报告期内房地产项目结转收入规模相应增长，但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型影响，结转毛利率较上年同期有所下降。

此外，利润下降还受大额计提减值准备和转让子公司收益大幅减少双重因素叠加影响。年报数据显示，2020年公司减值准备31.01亿元，导致减少公司 2020 年度归属于上市公司股东的净利润 21.84 亿元；2019年公司转让子公司产生投资收益较2020年多31.17亿元，形成的归属于上市公司股东的净利润较本年多 25.1 亿元。

具体来看，招商蛇口2020年度计提在建开发产品、已完工开发产品在内的存货跌价准备近25.30亿元。诸如，招商蛇口在佛山、北京、肇庆、郑州、合肥、济南等地均计提了存货跌价准备，仅北京都会中心项目计提存货跌价准备达8.15亿元。

加大资管业务

2020年被招商蛇口视为“资管年”。比如，在过去的一年，招商蛇口成立资产管理中心，协同物业上市平台招商积余（001914.SZ）设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，以专业化、垂直化为原则重塑组织管理体系。

截至2020年底，招商蛇口的商业业务布局全国超25座城市，持有商业项目近60个，商业总体量超350万平方米，包括三大商业产品系——海上世界、花园系、九方系。其中，招商商管属于招商蛇口旗下商业地产投资运营和管理核心平台。

在年报公布前几日，凯德集团（中国）商用管理董事总经理袁嘉骅离任，履新招商商管总经理一职。这也引发更多市场人士关注招商蛇口后续在商管业务上会否有新的计划和布局。

许永军在业绩会上有对商管业务做初步展望，他表示，“我们很多大型综合项目都在一线、强二线，这些地方对商业需求是不断提升的，在这个过程中，（我们）也定了‘双百’目标，就是百亿商业收入、百个大型集中商业。这两个目标在5年规划期内，都是有望实现的。”

至于招商蛇口会将多大资金比重投向商管，蒋铁峰介绍，住宅赚的钱一部分会投给商业，作为长期回报，大概有一个投资比例，每年购地金额10%左右投向持有商业。“根据项目的情况，依然是保持稳中求进的策略。如果没有那么好的机会，我们也不要为投而投。去年我们大概投了7%-8%，今年希望在10%左右。”

“袁嘉骅加盟之后，商业体系的重塑、组织能力的提升、经营效益的提高，做好之后，还会进一步加大投资力度。”蒋铁峰就此表示。

商管业务能力的提升是房企实现从开发商转型为运营商的缩影，这是当下房企的共同转型路径，被招商蛇口视为成长型业务。

但与其他房企差异的是，因为地缘、区域角色定位、招商局集团内部多产业的协同发展与共同升级等，招商蛇口依托“前港-中区-后城”（Port-Park-City，PPC）的综合发展模式，对应形成了社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块。

许永军曾在2015年业绩会上表示，预计3至5年内，社区运营业务比例下降到70%甚至60%，园区运营提升到30%，邮轮运营则占比达到10%。

截至2020年底，招商蛇口社区开发与运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务板块占据营收的比重分别录得：78.12%、21.78%、0.10%。这意味着招商蛇口距离自身设置的阶段性目标仍存在差距。

同时，与招商蛇口销售业绩的强势恢复不相一致的是财务报表内利润表现不尽人意。诸如，包含地产开发在内的社区开发与运营业务2016-2020年，分别录得毛利率32.27%、38.43%、39.28%、33.55%及18.06%，处于整体下行之势。这也被投资者视为公司股价持续低迷，大幅跑输行业的核心因素之一。

然后，从另一个维度看，相比于不少高周转、高杠杆、快结算的房企在过去一年饱受“三道红线”等为代表的降杠杆困扰而言，招商蛇口的财务“安全半径”要显得更长。诸如，它在2020年，剔除预收账款后的资产负债率录得 58.84%，净负债率录得 28.81%，现金短债比 录得1.23，位列“绿档”之列，属于行业少数未踩线的房企之一。

同时，它的全年综合资金成本表现较优为 4.70%，这为它持续向城市和园区运营服务商转型，无疑奠定了更好的基础。

同样被招商蛇口视为发展利好的还有集中供地政策的出台，这关乎房企销售规模的实现。

“集中供地政策的出台是国家供给侧改革很重要的一个举措。”在被问到“两集中”政策时，蒋铁峰如此表示，22个城市集中供地后，企业会面临集中上市的情况，这要求企业有大量的资金去购买土地，“这对我们这种资金成本低，资金实力雄厚的企业来说是一个机会。”

2020年，招商蛇口再度回归前十行列。据披露，招商蛇口2021年的销售目标为3300亿元。以2020年2776亿元的合约销售额来看，招商蛇口设定增长率约为18%。

“我们现在的可售货值有5300亿元，达到去年62%的去化率就可以实现这一销售目标。”蒋铁峰颇有信心地说，“这还不含我们今年要新增的，近期新增的项目，今年内有很多可以上市，我相信在今年市场不出现剧烈波动的情况下，我们是很有机会完成3300亿目标的。”

站在“十四五”的开局之年，招商蛇口对未来的发展提出了更高的要求。

“十四五规划期间，希望我们一定要稳定在前10强，排名能够逐步稳步地提升，”蒋铁峰坦言，规模目标“维持每年双数增长的速度”。