三部委联合发文，史无前例最严调控潮来了，楼市彻底进入下半场

2021年，一定会被记入中国房地产的史册。

还不到三个月，我们已经目睹了许多史无前例的事件，频频显示一个大信号：

最严调控潮来了。

深圳出手，开始给二手房限价，成都跟进！

上海出手，“绝杀”学区房改革，楼市降温！

广州出手，严查首付自有资金，扼杀投机买房！

住建部出手，督导南昌限购松绑！

这些都是前所未有的动作，让舆论一时布满了惊叹号。但更强的“暴击”还在后头。

昨天，银保监会、住建部、中国人民银行联合发文，严查经营贷违规投向房地产领域的问题。

这一下，直指七寸。要知道，2020年全国本外币住户经营性贷款余额13.62万亿，同比增长20%。

多出来的2.27万亿，正是去年以来拉升一线城市房价的最大推手。

山雨欲来，这一轮中国楼市周期，铁定要进入下半场了。

一

如果说深圳、上海和广州的做法，属于自己动手，那么国家部委频频出手，意义更加非同一般，释放强烈信号。

前两天，南昌出台了一份大文件，推出“大南昌都市圈居民购房同权”，等于一下子给数百万人口提供了房票。

这一下给楼市松绑，引发轩然大波，被住建部直接喊停，派员亲自督导，还把南昌列入了重点监督名单。

住建部罕见地对地方做出了严厉训斥，要求江西省和南昌市：

切实提高政治站位。

为什么住建部对南昌如此紧张？

答案很简单，大约五年一轮的中国楼市周期，又走到了上扬的曲线。现在，压力已经从一线城市，传递到了二线城市。

过去这一年，在深圳、广州、上海等一线城市，房价已经上涨了5%-20%不等，甚至热点地区上涨30%以上。

现在，行情烧到了环一线城市、强二线城市：

佛山、成都、合肥、西安等城市，热度急剧上升，都传出抢房的新闻，着急的买房人涌入售楼部。

当下的中国楼市，政府调控严防死守，热点城市都祭出了“大杀器”，就是要把房价的暴涨势头，扼杀在摇篮里。

伴随着调控潮的，往往是抢房潮。

潮水汹涌，这一幕的情景，像极了2016年。

二

现在明显躁动起来的，是环一线城市，以及强二线城市。

在一线城市按下“暂停键”之后，资金向环一线城市溢出，尤其是佛山、珠海等城市。

合肥开始抢房，成都开始抢房，南京和西安也启动了……

《证券日报》披露，合肥的滨湖新区楼盘销售十分火爆，除了顶层和一层，购买其它楼层都需要全款支付。而且即使准备好了全款，也不一定买得到。

甚至还出现了加价“号头费”、“茶水费”才能选房的现象，遭到政府严打。

2月19日，西安举行农历新年后的第一场土拍，曲江1宗宅地进行出让，直接拍出了地王。

没几天后，西安就上演了历史性万人摇。

位于西安航天新城揽月阁板块的山水美树项目开放购房意向登记，短短七小时，登记人数便突破万人，刷新了西安抢房的天际线。

在粤港澳大湾区，佛山市场火热。在即将开通的7号线延长线的北滘，也是最有活力的产业重镇所在地，现在要选一套好房非常困难。

现场的情况是，销售根本忙不过来，客户比接待的还要多，看中的房子一眨眼就没了。

行情到来的迹象非常明显。

在这些热度抬升的城市，下一波的大涨，何时到来？谁也无法完全预判。

随着一线城市价格上升，环一线城市成了新的洼地，不断扩大的价差，也吸引了资金的涌入。

相比一年前，领涨一线城市和周边区域的价差，变得更大了，就像瀑布蓄积了更大的势能。

深圳与东莞、珠海的落差，已经达到了3.6倍；

广州与佛山的落差，已经达到了3倍；

上海和苏州的落差，达到了3倍……

三

随着三部委发文的威力落地，这些叠加在各地调控之上的最严政策潮，可以让一线城市买房人喘口气。

上海新政出台一周多，学区房市场情绪明显降温。

在浦东前滩区域，对口华师大二附中的一处高端楼盘，从年初的一房难求，到上周仿佛遭遇“倒春寒”。

有业主放盘，调价直接下降了80万，拉回比较理性的阶段。

不过，此前涨幅非常大，达到30-50%的区间，现在回调不过是10%左右。

跟上海不同，深圳压下房价势头，主要是靠的是史无前例的“二手房限价”措施。

“只要你看不到高价房，房价就不会涨上去。”

现在，深圳的很多高价房源，已经在各大平台上“隐身”了，连中介门店都不让贴出来。

二手房指导价格机制，基本上只有市场价的七成，银行将根据参考价发放贷款，这让贷款变得更困难。

今年2月，深圳二手房价格环比上涨0.9%，居一线城市末席，回落明显。成交量几乎腰斩。

发现深圳这招，还是挺管用的，成都也正在跟进。

北京和广州，则是打击经营贷最猛的地方，几乎是下死手。

3月23日，北京银保监局发布消息称，在2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性的自查工作中，发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。

量虽然不大，但震慑力极强，银行甚至要背上处罚，以儆效尤。

目前，北京银保监局已启动4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。后续，将根据调查取证结果，对贷款“三查”不到位的银行或未履职尽责的工作人员进行严肃处罚。

广州更夸张，史无前例地启动了银行审查，要求买房首付必须是“家庭自有资金”，也就是自己和父母的钱。“就连借兄弟姐妹的钱，都不行。”

如果你半年内办过经营贷，或者借过各种小额贷款，连资格审核都过不了关。

如果房价上涨势头还是停不下来，不排除广州会出更严厉的调控措施。

放眼过去，深圳在观望，上海在积分，北京在审查，广州在把关，它们的楼市都已经被放大镜看着，很难再复制去年的大涨。

就算还有翘尾行情，也不会有太大风浪了，接下来是回调、横盘期。

四

为什么下半场的重点，转移到了环一线、强二线？

货币之水还在流动，全球房价都在涨。

一线城市领涨之后，自然是环一线、强二线的补涨时机。这些城市调控没有那么严格，资金还有机会入场。

放眼全世界，土耳其、俄罗斯房价涨幅均超20%；美国、英国、加拿大、韩国等国家的房价整体涨幅也超过中国，资产泡沫全面膨胀。

根据凯恩席勒指数，2020年12月，美国20大城市房价同比上涨10.1%，创下2014年以来的最大升幅。

中国很难独善其身，再怎么压制，新一轮通胀也已经在路上了。

现在，一线城市的成交量快速下降，但价格却没跌，已经跟一年前相比，形成天壤之别。

比如广州，二手房均价已经从3万+，突破到了4万+。

历经一年的上涨行情，目前广州10万+的楼盘，已屡见不鲜，遍地开花。

现在，天河珠江新城板块已全面进入10万+，片区多个楼盘在一年内纷纷突破10万+。

据不完全统计，广州目前二手项目已有49个、在售项目有16个突破10万+，即将面世的新盘，也有17个会预计达到10万+。

更多的城市如合肥、南京、佛山等，都会像广州这样，发生一次巨大的变化。

下半场的窗口时间，并不会太长。

五

不过， 二线行情的火热启动，一定也伴随着陷阱。

比如青岛楼市，最近也传出许多大热的声音，但有媒体现场探访就发现，只是一场虚假繁荣。

此前几年横盘或跌跌不休的北方城市，很可能回光返照。

潮水一来，石家庄开始复苏，郑州开始反弹，甚至燕郊也在躁动，一波波“上涨”的声浪在诱惑。

只有等到潮水退去，才知道谁在裸泳。

（本文作者为智谷趋势作者黄大大）